以目前房地产估价师的水平和能力，还是应该脚踏实地的使用市场法评估，毕竟使用收益法评估不是房估师们的强项。
收益法中的资本化率有2种：一种为直接资本化率；一种为报酬资本化率。直接资本化率可以通过市场提取，而报酬资本化率的市场提取基于未来收益的一种预测。资本化率有四种求取方法，但是各种方法求取的资本化率内涵能否做到一致，并与市场吻合，这才是收益法应用中的关键所在。
收益法是模拟市场的一个过程，即为买方投资决策的一个过程。作为投资决策，最为关心的就是现金流，把流动性好的现金换成流动性差的房产，其根本目的就是为了未来的现金流。
投资收益率与房地产评估中的资本化率的关系，正是大家所需要探讨的。国内目前应用收益法评估中的缺陷在于房子只租不售，没有考虑5年、10年出售的情形。房地产市场具有周期性，目前房产市场处于繁荣时期，资本化率较低，而诸多投资人主要通过未来高价出售获利，对此现象国内估价理论没有相应的研究。资产具有投资价值，投资就会过来追捧，导致价格上升，而一旦升幅过大导致没有投资价值，那么投资者就会抛售资产以获得最大资本利益。
投资收益率与资本化率是有关系的，但不能等同。我认为，如果单纯从定义上面去理解方法，很容易被困住，跳不出来。只有从理论方法的起源地市场上找答案，这样才能深刻理解估价理论与方法。
另外，对于天意网友对于房地产估价师的能力的评价，本人表示反对。仅凭个人的水平不能代表资产评估师整体的水平。如果作为房地产估价师而不理解收益法，那是个人的问题，怎么能代表房估师整体的水平呢？如果你是资产评估师，那么你怎么认为房地产估价师不懂收益法呢？估价理论中的不足，对中介行业而言，还是可以通过后期的研究迎头赶上的，但
是某些行业在职业道德上的先天不足，譬如做倒卖国有资产帮凶，即使理论上搞得如何先进，也却没有任何存在价值的。更何况，在理论上也是存在诸多缺陷的，例如如何让成本法、市场比较法及收益法的评估结果在入账的时候价值内涵一致？这样的事实也反映出很多值得我们思考的问题。
抛开门户之见，让我们为估价行业的繁荣各尽所能吧！想当年资产评估师和房地产估价师以及土地估价师一起开创了估价行业的一片大好局面。评估行业中三师相互配合，功绩有目共睹。现在的估价行业面临的形势不好，需要解决的问题很多，我们估价行业内部就更没有必要相互贬低、相互攻击了。作为估价行业的同行，我们各有所长，也各有所短，所以还是让我们相互配合、取长补短，一起为估价行业的发展贡献我们的力量吧！
关于目前房地产市场中的资本化率或折现率的问题，我们一直非常关注。并且已经开始收集相关的市场资料，准备作一次较深入的调查研究。今后，我们会把在这个调查研究过程中遇到的一些问题列举出来，希望得到大家的帮助和支持。
这里讨论的很热烈啊，看得出大虾们个个博学多才，其中不乏真知灼见，受益非浅。我也来凑凑热闹，谈谈个人的理解和看法。
收益法评估房地产价值，测算净收益时所扣除的运营费与会计上的成本费用是不同的，是从估价角度出发的，不包含抵押贷款还本付息额、会计上的折旧（建筑物折旧、土地摊提费）、房地产改扩建费用和所得税。之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关，如果包含所得税，则估价会失去作为客观价值指导的普遍适用性。
根据房地产未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法即现金流量折现法（DFC）。
直接资本化法是通过将未来某一年（实践中常采用未来第一年）某种预期收益除以适当的资本化率或乘以收益乘数来求取。这时的资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法求
取。而报酬资本化法是预测未来各期净收益（净现金流量）选用适当的报酬率（或称折现率、还原率）折现求和。报酬率的求取方法有三种基本方法，即：累加法（安全利率＋风险调节）、市场提取法、投资报酬率排序插入法。但无论是哪种求取资本化率和报酬率的方法，都不能确切地告诉估价师资本化率或报酬率究竟是哪个具体的数值，这是用收益法估价实际操作中的难点，这时就需要估价师运用自己掌握的知识结合实际估价经验做出相对合理的判断（含有一定的主观因素）。
至于资本化率或报酬率确定的方法，从实际操作层面上考虑，如果市场发达，相似的预期收益存在大量的可比信息时，市场提取法是相当可靠的，其说服力及可操作性都很强，实战中常被采用（不能武断地说“没有谁真正的采用过市场提取法来确定还原率”，相反它正是目前专职房地产估价师采用收益法估价的首选，尽管有时它的数值较低，但它是客观的）。而当市场不发育，可比信息缺乏时，则考虑用另外两种方法中的一种确定一个相对合理的资本化率或报酬率。
至于现实房地产市场不是一个健康理性的市场，是否存在泡沫，现实市价包含了多少泡沫成分，这正是学术界争议、讨论中的问题，是市场环境层面的问题。而房地产估价则是在特定目的下对估价对象于估价时点这一特定的市场环境下的客观价值的测算和判定，强调的是价值的客观性。
最后让我们相互配合、取长补短，一起为估价行业的发展贡献我们的力量吧！
大家讨论总是很容易跑题，我回到主题，我的观点：估价通常是不考虑所得税的，但是特殊情况下考虑所得税因素也可以，关键是收益率的选用一定要和收益金额口径一致。我赞同yale2002的观点。
其实讨论到现在，议论的核心已经是收益法在房地产评估中应用的问题了。关于收益预测中对未来收益是否包含所得税的问题，大家讨论的已经很明确了，我个人认为已经没有再
讨论的必要了，多谢大家的指点。而关于收益法在房地产评估中应用的问题，我会另贴帖讨论的，大家继续参与。
问题实际上还没有完。首先，单一评估土地的情况下，不应该扣除的是“折旧”这个概念，而应该扣除的是房产现值的概念，并且收益是房地合一情况下取得的；其次，单一评估房产的情况下，折旧（暂且称之，实际是现值）是不用扣除的，但如果收益是房地合一情况下取得的，也应该扣除土地使用权的现值；再次，房地合一情况下，是什么都不应该扣除的。以上的折现率（或者称还原利率等）分别是不同的，折现率的确定在我国是没有统一说法的，以后再讨论吧。
税费我个人认为应该考虑管理费、修缮费、保险费、营业税（含附加，如果是外资企业，减免）、城建税（外资企业减免）。
现在的收益法好像是仅仅考虑到有限期内的收益，如果物业法公布在土地使用权期限末可以补交出让金再次取得，这个时候房屋如果还在并且不需要追加修缮改造费用的情况还是应该继续收益的。
以上是本人看到的各位同仁的讨论，现在发出来，一是向大家学习，二来赚点经验。
收益法中的所得税费用讨论
