合同法课件文档版

由天下分享时间：2024/12/17 22:55:36 加入收藏我要投稿点赞

第1款未规定，通说肯定。《房屋租赁合同解释》10~12条： ① 区分是否构成附合； ② 区分提前解除与租期届满； ③ 区分由哪方违约导致解除。 2）必要费用的偿还义务一一未规定 6 ?出卖租赁房屋时的通知义务

一一230条

1 ）通知期限一一230条：在出卖之前的合理期限内《通则意见》118条：提前3个月

2）违反该义务后果一一《房屋租赁合同解释》21条 A ?承租人有权请求出租人承担赔偿责任；

B ?不影响出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力。废止

二. 承租人的义务

1 ?按约定方法或租赁物性质使用租赁物的义务

一一217条

61条；仍不能确定，

《通则意见》118条后段

1）租赁物的使用方法一一217条：有约定依约定；没有约定，适用按租赁物的性质使用。

2）遵守该义务的后果一一218条：对租赁物的合理损耗，不承担损害赔偿责任。 3）违反该义务的后果一一219条：租赁物受损的，出租人可解除合同并要求赔偿损失。 2 ?妥善保管租赁物的义务一一222条

1 ）妥善保管的标准善良管理人标准

2 ）保持租赁物原状的义务一一223条第2款 3）租赁物有收益能力的，应保持其收益能力。 3 ?支付租金的义务 1）租金的形态——金钱

2）租金的数额一一有约定依约定；未约定或约定不明，适用 3）租金的支付期限一一226条 A ?有约定的，依约定； B .无约定或约定不明的，适用

61条；

61条、62条第2项

C ?仍不能确定的，租期不满 1年的，应在租期届满时支付；租期 1年以上的，应在每届满1年时支付，剩余期间不满 1年的，应在租期届满时支付。

4）租金的变动

A ?租赁物毁损、灭失 ——231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物毁损、灭失的，承租人可请求减少租金或不支付租金；因租赁物毁损、灭失致使不能实现合同目的，承租人可解除合同。

B ?情势变更——《合同法解释二》26条 5）违反该义务的后果一一227条

A?出租人催告一一要求承租人在合理期限内支付。

B ?出租人解除合同一一逾期不支付的，出租人可解除合同。 4 .租赁物的返还义务一一235条 1）返还的时间：租赁期间届满

定期租赁的，期间届满时返还；不定期租赁的，合理期限届满时返还。 2）返还租赁物的要求：应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三. 承租人的优先购买权——230条

1 .概念、性质

是指在租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁物时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。期待权说、附条件形成权说、请求权说 2.适用范围

1）仅适用于房屋租赁；

2）买卖以外的法律行为转移租赁物所有权的，不适用；

3）出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁物实现抵押权的一一《房屋租赁解释》22条: 4）拍卖租赁物的

A ?民法上的拍卖（委托拍卖）一一《房屋租赁合同解释》 23条：适用 B .公法上的拍卖（强制拍卖）

——不适用

5 ）基于征收、征用等公法手段引起租赁物所有权变动的，不适用。 2 .行使要件

1）出租人要出卖租赁房屋； 2）出卖行为发生在租赁期间之内； 3）承租人与其他购买人的购买条件同等；

4）必须在一定期限内行使；一一《房屋租赁合同解释》 24条：通知后15日内 5）不存在不能行使优先购买权的法定情形。一一《房屋租赁合同解释》24条

A .房屋共有人行使优先购买权的； B ?出租人将房屋出卖给近亲属;

问题：原承租人也为近亲属，能否行使优先购买权？ C ?出租人履行通知义务后，承租人在

15日内未明确表示购买的；

D ?第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。

适用问题：在合法转租的情形下，承租人与次承租人谁享有优先购买权？案例一

2009年8月，A公司与某中学订立房屋租赁合同，约定： 1 , A公司承租某中学房屋 1 间，租期2年；2，租赁期间内，A公司在同等条件下有优先购买权。 2010年8月，不知情的B公司向某中学提出以 80万元购买该房屋，某中学未通知 A公司，便与B公司签订了买卖合同并办理了过户登记。 A公司得知后，诉至法院，请求： 1，确认B公司与某中学所订合同无效；2，某中学以80万元将该房屋卖给 A公司。

问：

1） B公司是否取得房屋所有权？属何种性质取得？ 2） A公司的主张是否合理？

3）如果B公司知情，后果是否不同？

4 ）从本案看，优先购买权是请求权还是形成权？案例二

2009年8月，A公司与某中学订立房屋租赁合同，约定： 1 , A公司承租某中学房屋 1 间，租期2年；2，租期届满时，A公司在同等条件下有优先承租权。 2011年8月，租期届满，A公司要求续租，B公司也要求承租此房，并表示每年愿付 3万元租金，而 A公司只愿付2万元租金。经协商，A公司表示放弃竞争，但要求某中学支付违约金 5000元（后由B公司实际支付）。9月，某中学与B公司签订合同，约定每年租金 1.5万。双方同时还

签订一份捐资协议书，约定 B公司每年向某中学捐资 1万助学。A公司得知后，认为自己受骗，诉至法院，要求确认自己的优先承租权。

问：

1 ）某中学与B公司的租赁合同是否有效？ 2） A公司的主张是否合理？

3） A公司的优先承租权具有何种效力？第四节

租赁合同的变更和终止

一?租赁合同的变更

1.出租人的变更 —— 229条：买卖不破租赁 1）买卖不破租赁的要件 A ?租赁合同有效成立；

B ?出租人已交付租赁物且承租人继续占有租赁物； C ?出租人将租赁物所有权让与第三人；动”缩限解释

D ?不存在法定例外情形。一一《房屋租赁合同解释》 20条 2）买卖不破租赁的效力

A ?受让人与承租人之间的效力：原租赁合同继续有效（合同的法定概括移转） B ?出租人与受让人之间的效力：依买卖合同确定

C ?出租人与承租人之间的效力：出租人不再受租赁合同约束问题：受让人对承租人的损害赔偿责任，出租人应否负责？ 2 .承租人的变更

1）租赁合同的法定承受一一234条：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。