(3)土地市场不统一,土地杠杆失灵; (4)权力滥用,乱批开发区,越权批地; (5)转轨中土地收入的流失;
(6)市场上开发水平良莠不齐,关系强、水平低的非专业开发商多; (7)滋生腐败;
三、论述我国现阶段土地使用制度的特点
答:1)批租制:由于我国实行土地公有制,不论是国有土地还是农村集体所有的土地,其所有权均不允许买卖,在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权,而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让,也就是所谓的批租,其实质不过是土地使用权的长期出租而已,只不过租金一次性缴清罢了。所以说,在我国的土地制度中,不存在真正的土地买卖,只存在长时期的土地使用权出租,即批租制。
2)垄断制:第一层含义,我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地,这本身就是一种垄断。
第二层含义,在土地交易市场上,只有政府一个土地供应者,其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者,也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地,必须通过国家征用,由集体土地转变成国有土地后,方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。
3)双轨制:所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言,非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得,而赢利性土地用途,则必须通过出让方式取得。
第三章 房地产市场分析
1.房地产市场有哪些特殊性?
答:产品具有固定性;产品具有唯一性;产品的耐久性;市场具有双重属性(消费、投资);市场是不充分市场 2.简述房地产供给的特点?
答:1、市场供应缺乏弹性,短期内难以增加房地产市场供应。2、市场供
应的异质性,产品的位置、环境、新旧、配套等不同,市场细分有必要性。3、市场供应的区域性,产品的固定性导致“地产地销”。4、市场调节的不完全性,住房保障的存在:经济适用房、廉租房;土地的垄断性;政府的宏观调控。5、市场需求的广泛性,房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。6、市场需求的多样性,消费需求、经营需求和保值需求;经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同,需求多元化。7、市场需求的融资性,资金数额大,短期内难以全部支付;融资手段很重要8、市场需求的长期性,使用期限长;再次交易间隔的时间长;存量市场将占据市场主导位置。 3.需求法则和供给法则的含义是什么?
答:需求法则:假定其它条件不变,则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。供给法则:假定其它条件不变,则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。
4.均衡价格的概念是什么?
答:均衡价格是指在假定其它条件不变时,商品需求量与供给量相等时的价格。
5.房地产市场分析的内容
答:市场环境:宏观环境包括经济、正常、人口、文化环境、行业环境、技术环境等。区域环境包括分析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位;分析交通与出行条件;分析影响区域发展的其他因素和条件:历史、文化、发展水平等;区域内楼盘价格水平与供求关系;项目微观环境。
消费者分析包括消费者购买力水平、购买倾向、购买特征等。 竞争楼盘包括产品、价格、广告、销售推广、物业管理等。
竞争对手分析包括专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、政府关系、以往项目情况、土地储备情况。
第四章 房地产项目可行性研究
一、名词解释
1.可行性研究 ;投资决策前,对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理,并对方案进行优选的科学方法。
2.财务内部收益率;指使项目净现值等于零的折现率。
3.财务净现值;指将项目寿命期内的净现金流量,用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和
4.市场调研;运用科学的方法,有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料,在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断,为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 二、问答题
1.房地产市场调研的内容包括哪些?
答:(一)市场宏观环境状况,主要包括政治环境、经济环境、社会文化环境,另外还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。(二)城市房地产市场概况,包括:1、市场整体状况;2、土地市场情况;3、商品房市场情况; 4、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格类型;5、全市主要发展商开发销售情况;6、三级市场交易情况;此外,当地房地产业相关政策法规等。(三)消费者行为与市场需求容量,包括:消费者的购买水平、购买倾向、共同特征;城市人口、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目标、居民日常消费支出水平与消费结构。(四)项目所在区域环境状况。(五)项目基本情况调查,包括对项目的用地现状及开发条件进行分析、对项目所在地的周边环境进行分析。
2.房地产市场调研的原则?
答:1、真实性原则;2、时效性原则;3、全面性原则;4、计划性原则。 3.简述可行性研究的作用?
答:1、可行性研究是投资决策的重要依据。2、可行性研究是项目审批的依据。3、可行性研究是项目资金筹措的依据。4、可行性研究是编制设计任务书的依据;5、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。 4.房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。
答:1、组织准备;2、资料收集及市场调查;3、开发方案的设计和评价、选择;4、详细研究;5、编写研究报告书。 5.可行性研究包括哪些内容?
答:1、项目概况。2、市场分析和需求预测。3、规划方案的优选。4、开发进度安排。5、项目投资估算。6、资金的筹集方案和筹资成本估算。7、财务评价。8、风险分析。9、国民经济评价。10、结论。 6.反映投资项目财务状况的指标包括哪些?
答:价值型指标:财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值;效率型指标:财务净现值率投资报酬率、财务内部收益率;期限型指标:投资回收期。 7.房地产开发建设投资估算包括哪些费用?
答:1、土地费用估算;2、前期工程费;3、基础设施建设费;4、房屋开发费;5、公共配套设施建设费;6、开发间接费;7、管理费;8、销售费用;9、财务费用;10、其他费用;11、税金及政府收费。 8.国民经济评价指标包括哪些?
答:国民经济盈利能力分析,包括经济内部收益率、经济净现值;外汇效果分析,包括经济外汇净现值、经济换汇成本、经济节汇成本。 9.风险分析方法有哪些?
答:1、盈亏平衡分析;2、项目安全率;3、敏感性分析;4、概率分析。 10.敏感性分析的步骤是什么?
答:1、选择要分析的不确定因素;2、选定分析所用的评价指标;3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况;4、判定敏感性因素;5、提出控制敏感性因素的建议。 11.概率分析的步骤是什么?
答:1、列出各种要考虑的不确定性因素;2、预计各种不确定性因素可能发生的情况;3、分别确定每种情况出现的可能性;4、分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值;5、计算净现值大于和等于零的累积概率。 12.国民经济评价与财务评价的主要区别是什么?
答:1、经济目标不同;2、价值尺度不同;3、折现率不同;4、汇率不同。
第五章 房地产营销
一、名词解释
1.房地产营销:通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动,也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。
2.房地产市场细分:是指人们在目标市场营销观念的指导下,依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯,将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。
3.房地产市场营销策划:运用整合营销的概念,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发项目规划处合理的建设取向,使产品及服务完全符合消费者的需要,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 二、简答
1.简述房地产市场细分的作用
答:1、有利于房地产企业发现新的市场机会;2、有利于房地产企业选择目标市场和制定市场营销策略;3、有利于房地产企业集中资源开发市场。 2.简述房地产市场细分的过程
答:1、明确细分因素; 2、根据细分因素进行市场划分;
3、评价市场细分结果,包括:销量和利润、消费者的可接近性、消费者的敏感性。
3.房地产市场营销的步骤是什么?
答:1、房地产市场调查研究,包括宏观、中观、微观等方面 2、确定营销目标,包括长期与短期 3、制定市场营销组合计划 4、营销计划的实施 5、反馈与调整
4.房地产广告策划的原则有哪些?
答:时代性、创新性、实用性、阶段性、全局性。 5.简述房地产广告策划的内容
2012年浙大远程房地产开发与经营作业答案
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