零首付的住房抵押贷款。而且,美国许多抵押贷款还有一个特征,就是负摊销,即在获得贷款的头几年里,借款者只需要偿付部分利息,而不用偿还本金,未偿还的应付利息自动计入日后的本金中,结果导致借款者的应付本金在头几年里不但没有减少,反而还有所增加。试利用信息不对称原理分析:(1)在次级抵押贷款中,影响借款者在一个房产上的净值的主要因素是什么?(2)在其他条件不变时,负摊销导致次级抵押借款者的净值如何变化?(3)在其他条件不变时,如果房价下跌,又会导致净值如何变化?(4)综上分析,房价下跌时,借款者行为会如何变化,这对金融体系又会产生什么样的影响?(5)从以上分析中,你认为次级抵押贷款及其引发的危机,对中国金融体系有何启示?
(1)借款者在房产上的净值等于房屋的市场价值与未偿还的借款余额之间的差额。因此,借款者在房产上的净值,首先取决于房屋的市场价值的变化,房价上涨会提高其市场价值,从而提高房屋所有者的净值;其次则取决于未清偿的借款余额,借款余额越多,净值越少。
(2)在其他条件不变时,负摊销会增加未清偿的借款余额,房屋所有者的净值会相应地下降。
(3)在其他条件不变时,房价下跌,房屋所有者的净值也会相应地下降。
(4)房价下跌后,由于房屋所有者的净值会相应地下降,若还有较多的未清偿借款余额,借款者的道德风险就会上升,也会增加其违约的可能性,结果可能会导致不良贷款增加,对金融体系的稳定造成不利影响。
(5)次级抵押贷款实际上忽视了借款者净值在克服信息不对称中的积极作用,借款者的净值变化对房地产市场价格的波动极为敏感,因此,为了让借款者履约,应有适当的首付要求。另外,金融机构在发放抵押贷款时,应当风险的控制放在突出的地位,任务新信贷业务的创新,都应当以风险可控为前提。