发展住房租赁市场存在的问题及对策

摘 要： 发展住房租赁市场是中央供给侧结构性改革的重要内容，对抑制房价过快上涨，盘活存量房源，解决不同需求居民住房问题，实现全面建成小康社会具有重大的战略意义。 本文通过分析我国住房租赁市场存在的问题，阐述了 发展住房租赁市场的对策，从而促进住房租赁市场发展。

关键词： 住房租赁；问题；对策

一、住房租赁市场的概念

（一）住房租赁的含义

住房租赁是指原住房所有人以合同形式，将其拥有或经营的住房提供给住房人使用，住房人通过定期交付一定数额的租金取得住房占有和使用权利的行为。

（二）住房租赁的特点

（1）住房所有权不能转移。 承租方必须按照合同约定使用住房， 承租方不能随意更改住房的使用信息， 住房使用权只是暂时性的转移，而且房屋价值增长的收益只能由原住房所有人独享 。

（2）住房租赁是有偿的双方法律行为。 原住房人有将住房出让给住房人使用的义务和收取租金的权利，而住房人也有合理使用住房的权利和支付租金的义务。 因此，租房人的合法权益应该有力保障。

（3）住房租赁是较好的投资方式。 房屋所有权人能够获得持续稳定长期的收益， 是一种较好的投资方式， 也成为部分人未来养老的有效保证。

二、住房租赁市场存在的问题

（一）可租赁房源供给不足

我国一线城市租赁需求最为旺盛， 人口流动性大， 常住人口持续增长， 因此， 房源供给明显不足， 市场供给端存在缺口。以北京为例，2016年末北京常住人口约 2173 万人，租赁人口占比约 34%， 最近一次人口 抽样调查显示我国家庭平均规模 3.1人/户， 则租赁房屋大约需要 238 万套， 目 前北京租赁房屋约有150万套左右，存在约1/3供需缺口。

（二）租赁占 比低

城镇租赁住房的家庭户数占城镇人口 家庭总户数的比重约二成， 其中租赁廉租住房的比重为 2.4%， 租赁其他住房的比重达到 18.6%， 低于欧美发达国家40%～ 60% 的水平。 随着城镇化的不断推进，租赁需求会越来越多。

（三）租房痛点多，市场发育不成熟

当前租赁市场痛点较多， 主要体现为： 一是商品房出租占比低，不足40%；二是承租体验差，痛点多；三是租期错配，期望租期与实际租期吻合度较低；四是住房出租备案率低， 埋下隐患； 五是房屋租赁中介服务体系不专业、不规范， 服务水平不高。

（四）住房租赁市场制度不完善

租房者的利益得不到保障,侵犯租房者利益的事件频发；还没有一部保护租房者的专门法律安排,缺乏国家层面的顶层设计;社会层面的保障机制缺乏;机构出租者缺失,市场秩序混乱。

三、培育和发展住房租赁市场的对策

随着房地产经济的发展， 城市规模不断扩大， 城市建设脚步加快， 人口流动数量增加， 住房租赁市场增大。 为贯彻落实党的十九大关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的有关精神， 培育和发展住房租赁市场应该从以下方面着手。

（一）加快培育住房租赁市场机构主体

（1）培育住房租赁企业。 引导房地产企业、中介机构积极开展有关住房租赁系列的业务，发展专业化、机构化、系统化的住房租赁企业， 形成租赁市场大、中、小企业协同发展的良好格局。

（2）引导房地产企业开展住房租赁业务。 引导房地产企业从单一的“卖房”模式转变为“租售”并举的经营模式,增加市场租赁住房供给。

（3）规范发展住房租赁中介机构。 充分发挥中介机构数量多、覆盖广、信息流密集等优势， 为租赁市场提供规范的居间服务。

（4）支持和规范个人出租住房。 鼓励个人将符合安全要求、满足基本使用功能的自 有住房依法自 行出租， 或委托中介机构等出租。

（二）加快转变住房消费理念

（1）完善住房租赁支持政策。

对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人， 给予税收优惠政策；支持住房公积金增值收益用于发放租赁补贴；引导城镇居民通过租房解决居住问题，应探索通过合法租房享受教育、医疗等基本公共服务。

（2）保障租赁主体权益。 在租赁合同期限内， 原住房人无正当理由不得随意解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。

（3）引导全社会形成资源节约型的住房消费理念。 不要过度重视住房的投资价值甚至是投机价值，积极倡导“长租即长住 长住即安家”的住房新理念， 让租房成为承租人享受美好生活的新开始。

（4）提供金融支持。 金融机构应根据住房租赁企业项目实际情况，针对住房租赁项目的发展新的金融产品和服务。 拓宽住房租赁企业直接融资渠道，为租赁企业发行公司信用类债券及资产支持证券创造良好市场环境。

（三）增加租赁住房供给渠道

（1）盘活存量住房。 鼓励住房租赁企业、专业房地产企业利用闲置住房、库存商品住房等， 用作租赁房源。 盘活城市闲置和低效利用土地，提高住房用地占比。

（2）允许改建房屋用于租赁。 配套出台相关政策， 允许将商业用房、写字楼、低效利用的国有厂等按规定改建为租赁住房。

（3）鼓励建设职工宿舍。 鼓励有能力的工业园区企业利用自 身的园区闲置土地， 与专业的住房租赁企业合作兴建职工宿舍。

（四）强化住房租赁市场监管

（1）加强对住房租赁市场日 常动态的监督和管理。 政府部门定期向社会公布有关住房租赁方面的最新信息，发布住房租赁指数的涨降幅度， 正确引 导住房租赁市场走向合理化、系统化。

（2）加快建设政府住房租赁交易平台。 统一住房租赁合同示范文本，并在网上备案， 实现租赁交易全流程监管;规范住房租赁交易流程，保障租赁双方的权益，特别是住房人的权益。

（3）合理指导住房租金价格， 严控租赁价格大幅上涨。 建立租赁住房价格信息平台,定期发布租金价格信息,为住房租赁双方当事人确定租金价格水平提供参考，从而减少市场信息的不对称性。

参考文献

［1］ 周长鸣,康玉珠. 住房租赁市场的培育育与发展研究［D］.华东师范大学,2015.

［2］ 郭祖军,基于需求视角 的住房保障政策选择研究［J］. 建筑经济,2015（2）.