好文档 - 专业文书写作范文服务资料分享网站

长租公寓现存问题分析及解决对策

分享 时间: 加入收藏 我要投稿 点赞

〔内容提要〕 本文通过对长租公寓的市场现状分析,指出发展长租公寓的必要性,发现了现阶段长租公寓存在人们的接受程度较低、租赁市场发展滞后制度不健全、盈利难度较大、租住体验较差等问题,并有针对问题提出了解决对策。

〔关键词〕 长租公寓 盈利 租赁市场

近年来,长租公寓兴起促进了住房租赁市场需求旺盛,每年大量的流动人口为住房租赁市场带来可观的利益。 长租公寓解决了许多青年人的租房问题,但是长租公寓市场结构不均衡,专业的长租公寓市场占比较低,大多数都是房东自行出租,而且房源质量较差,租户的居住体验感较差,群租现象普遍,经常发生租赁纠纷,缺少监管等问题都有待解决,引领长租公寓走向健康发展的道路。

一、发展长租公寓的必要性

(一)完善住房租赁市场

我国的住房租赁市场长期以来发展滞后,要优化住房租赁市场供给侧,提高适应市场的需求能力以及政府对市场的监管,解决现存问题。 从2015年开始,有关住房租赁市场的长租公寓相关政策陆续出台,如《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中指出:发挥市场和政府在资源配置中的作用,发展租赁服务平台的建设,大力发展住房租赁经营机构,企业拓宽融资渠道,推动房企转型升级。 一系列政策的提出给租赁市场带来了强有力的保障,政策的提出极大程度上缓解了长租公寓一直以来发展缓慢的问题。

(二)解决不同人群的住房问题

从中低等收入的无房者到年轻的都市白领和大学毕业生,租赁住房的需求主体随着社会的发展不断改变。 80后与90后对于生活质量有更高的追求,消费能力较强,大量的流动人口涌入一线和二线城市,促进了长租公寓的发展。 长租公寓的出现可以从价格优势、产品优势上解决都市白领、大学毕业生的租房需求问题,为其提供优质的服务。 现有长租公寓较少,租户较多,投入到市场的长租公寓供不应求,因此发展长租公寓市场刻不容缓。

(三)缓解房价的不断上涨

由于房价的不断上涨,许多无房的年青人承担不起

高额的房价,尤其是在一线城市工作奋斗的年青人,面对巨大的购房压力不得不选择长期租房。 现在越来越多的年青人开始“以租代购”,只需要按季度或年缴纳少量的房租即可在大城市生活,这样可以降低购买商品房的热度从而降低房价的不断上涨。

二、长租公寓现阶段存在的问题

(一)人们的接受程度较低

受传统观念的影响,一直以来人们普遍喜欢购买商品房而不是租房子住,这种思想影响着几代人,而且长租公寓的宣传力度也不够,许多人不了解长租公寓,这迫使人们对长租公寓的接受程度较低。 近几年,越来越多的90后改变了这种观念,开始以租代购。

(二)租赁市场发展滞后制度不健全

同发达国家相比,我国的长租公寓起步较晚,租赁政策较少,因此我国目前的租赁市场并不健全,传统的住房租赁市场主要为个体房东,机构参与者较少。 在许多发达国家的城市,25%~30%是机构出租房源,但中国目前的品牌公寓占比不到2%,导致专业租赁经营业务发展相对滞后,与发达国家完善的租赁市场相比有着较大的差距。

(三)盈利难度较大

长期以来,长租公寓的盈利难题一直困扰着开发企业和运营机构。 目前,由于租期较短,租金回报率低,租住率较低,进行长租公寓的开发运营成本高等因素,大多数的长租公寓运营机构都处于支出大于收入阶段,因此极易导致运营者的资金链断裂。 若通过融资来缓解现状,其融资成本也越来越高而且风险较大,一定程度上加大了企业压力。 虽然集中式运营比分散式运营更能作出高溢价产品,但是盈利的企业微乎其微,整个长租公寓的现状还是在大量的资本投入阶段。

(四)租住体验较差

租户体验贯穿于房屋租赁的全过程之中,在租户选择长租公寓的同时,也考验着长租公寓全周期的管理水平。 居住不理想,经常出现问题,如噪音干扰租户的正常休息等。 有的长租公寓装修后急于投入市场使用,常常出现装修不合格,对租户的身体健康产生严重影响。

三、长租公寓发展问题的解决对策

(一)完善的法律保护是长租公寓市场发展的基础

同国外相比,目前我国关于房屋租赁的法律还不健全,对租户的保护不足,存在二房东、群租、不定期涨价的现象,中介在其中赚取了许多利益,不定期涨价,因此严重影响了租赁市场的健康发展。 法律法规的不断完善是长租公寓市场发展的基础,不仅保护了租房者的利益与安全,也保护了开发企业的利益,使更多的开发企业加入到长租公寓的开发运营中。

(二)给予企业优惠的政策

在多重压力下,开发企业和运营机构需要承担许多税费。 房企拿地成本逐年攀升使成本不断上涨,于是开发租赁公寓价格也水涨船高。 据了解,长租公寓在运营的过程中收取的租金需缴纳12%的房地产税,即使在营改增后企业还要缴纳11%的增值税,加上企业所得税,总税负约26%。 同日本相比,日本继承税针对租赁住宅有一定的减免政策,继承税评估额可减免18%~ 24%,推动了租赁市场的发展。 因此,政府应适当减少长租公寓企业的税收,给予企业一定的红利。

(三)长租公寓企业不断的自我创新

长租公寓企业在发展的过程中也要不断自我创新,找到使企业盈利增长的方式。 降低前期的开发成本,优化设计方案,选用最优的设计方案,考虑空间尺度,家具配置,家电的成本,降低装修成本,减少运营管理成本,在较短的时间内投入运营;扩大持有的房间数量,实现规模经济,降低单套房的运营成本;提高房间的出租率,降低闲置率。 房间不断的投入到市场当中,使资金快速回流,防止资金链断裂;探索新的增值业务来增加收入,挖掘衍生价值,探索1+ N模式,以租金收入为主,将休闲娱乐、商业办公、生活服务等融入到长租公寓中,打造长租公寓的综合体。 如广告的投放、停车场的租用以及周边商业产品的投入都可以拓宽收入渠道。

(四)提升品牌的竞争力

在长租公寓市场的激励竞争中,要不断提高品牌的竞争力和影响力, 增加品牌溢价, 提升企业的盈利能力。 对客户进行精准定位,挖掘消费需求,多角度进行产品细化,从而打造差异化产品。 对于房地产企业,可以与自身的其他产品协同发展提升企业的品牌形象,加强品牌的宣传推广力度,让更多的人了解长租公寓,从中发掘潜在客户。 优质的物业服务也可以提升企业在消费者心中的位置,从而产生品牌溢价。

(五)拓宽融资渠道

近二十年来,从国外的长租公寓发展经验来看,北美地区的REITs收益排名第一,为13.2%,欧洲排名第二,为8.1%,亚洲 REITs的平均收益仅为7.6%,排名最低。 发行ABS和REITs可以提高资本的流动性,还可以为企业提高大量的资金做到提前回款,为进一步发展长租公寓扩大规模提供基础。 美国长租公寓收益率稳定,租赁需求持续上升,为REITs的发展提供了有利条件。美国公寓运营大户 AVB和ERQ都采用了资产证券化的方式来获取充足的资金流,这使其顺利完成了前期的规模扩张和后期的资产置换。 通过募集的资金进行房地产投资组合,降低了投资风险,投资人的股权可以很容易进行转换和变现。 随着越来越多企业在REITs方面的不断探索,未来我国的长租公寓的REITs产品会更加成熟。综上所述,随着一系列鼓励政策的出台以及长租公寓市场的不断完善,将有更多的企业投身到长租公寓的建设中,企业在开发运营过程中不断的创新,一步步攻破现存问题,企业必然会受益。 长租公寓前景可观,发展空间较大,未来长租公寓市场也会走向规范化,一定会迎来长租公寓市场的大时代。

221381
领取福利

微信扫码领取福利

微信扫码分享