区公共工程建设中心年度工作总结及下阶段工作安排
xxxx年是“十四五”规划的开局之年，也是城建投转型发展的起步之年，通过确立“以项目为载体，以融资为驱动，以转型为目标，加速提升公司自我发展能力”战略构想，强化项目运作，加快土地收益回笼，加速资金循环，畅通资金-土地-资金循环机制，公司运营效益进一步提高；积极推进项目融资，多渠道组织资金，从紧、从严运用资金，确保了资金链安全。现将xxxx年工作及xxxx年初步计划简要汇报如下：
一、xxxx年工作总结
1、把握政策，确保资金链安全。在今年极度偏紧的政策环境下，新增和续贷都异常艰难，加强资金组织，提高资金使用效率，是缓解资金压力、确保资金链安全的根本出路。为此，一是保续贷，促新增。立足续贷，把握政策热点，包装棚改等保障住房项目，全力推进新增融资。同时顺利完成城建投、城北投政府融资平台退出，为后续融资清除了政策障碍。二是狠抓资金组织，确保资金链安全。截至目前，累计支出资金确保了全区重点项目的推进和重点资金的支出，为全区的发展提供了强有力的现金支持。
2、精心规划，项目运作强势突破。今年来，坚持提升城区价值与获取收益相结合，紧跟宏观政策，围绕区委战略方针，立足第一梯度与第二梯度转换区策划项目，同时注重项目储备，长远规划，确保不因项目断档影响公司持续发展。一是工矿企业棚改成为亮点。抓住棚改拆迁安置模式转变的机遇，将工矿企业棚改与安置保障房建设结合起来，走出了一种新的工矿企业棚改路子。xx棚改暨廉租房项目建成封顶，年底就可交房入住，该项目争取到为中央、省、市补贴资金，成为全市工矿企业棚改的典范；xx棚改项目在新政出台、实施细则不明确的背景下，完成土地划拨与规划调整，全面启动改制企业征收，铝制品厂完成拆除，进入总图审批阶段，成为今年全市棚改的亮点。二是华英项目整合快速推进。目前，该项目集体部分土地完成划拨，且地面建筑物完成拆除，工业出让地收购关于xx公司债务清理结束，即将签订整体收购协议。三是积极策划新项目。目前按照xx、xx、xx、xx区核心区四个板块初步选定了xx个棚改项目，拟按照收购、棚改房源、自主开发的不同定位选择x个项目作为明年的储备项目。四是土地控制规模创新高。山xxxx亩完成土地划拨；车站北路xxx亩与市储备达成协议，正在办理土地调拨手续；双河路以东xxx亩进入国土缴费阶段；xx公司E-xx地块收回与划拨上报市政府审批；并且山x项目、车站北路项目等六个项目的控规调整完成专家评审、网上公示等手续，进入市政府审批阶段。
3、盘活资源，开发收入规模大幅增长。尽管今年土地市场不景气，但基本确保了重点工程项目的资金需求和还本付息的正常。主要：一是积极推进出让土地。年初，准确预判政策方向，在紧缩政策出台前，把握最佳的市场时机，以最好的价格出让三宗地。二是适时组建市场化运作平台。今年以来，城建投更加关注市场，积极寻求市场运作机会，并组建了xx有限公司负责二级市场房地产运作，为后续进一步拓展二级市场开发业务积累了经验，拓展了收益增长空间。
4、创新模式，保障住房建设有力推进。一是积极应对征收新政。针对xxx号令，提出棚改安置选址、安置房建设应与征收同步，得到了领导的认可，并采取xx公司投资、北城棚改投作为操作主体的模式启动了黄兴北路Sx、Sx地块，现正在进行土地划拨，该项目的实施既支持了棚改，又扩展了公司业务范围。二是创造性提出两保结合模式。为解决我区被征地农民保障住房项目存在的布点分散、规模少、小区配套不完善以及融资难、资金需求量大等问题，抓住车站北路xxx亩项目的特殊有利条件，提出“两保结合”模式，即在社保融资用地出让时、在挂牌条件中明确“摘牌单位需按约定价格、规模、标准、时间承担保障住房功能区的保障性住房配建任务”，这样不仅可以提高土地运作效益，也可转嫁我区的资金压力。三是在建农民保障住房项目进展正常。正在实施的保障住房项目共六个，总建筑面积约xx.x万平米，可安置xxxx人。同时完成了xx个集体经济组织的“两安清算”工作。
回顾全年工作，立足项目，利用政策，把握时机，思路明确，措施得当，确保了各项工作的顺利推进，但体制不顺、受政策影响大、手续办理程序复杂等严重影响与制约了城建投的发展，打破体制障碍，构建市场化的盈利模式成为加快发展的必然要求。
二、xxxx年工作计划
（一）形势判断
1、房地产市场：调控仍将继续，行业调整态势不改。众多市场分析报告认为房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房价拐点初现端倪，但是调控效果还远远未达到政府调控的目标，调控至少持续到明年五六月份或者两会前后；在拿地上可能会谨慎一些，拿地规模上可能会有所减少，土地市场出现一个走弱的过程。尽管会对土地出让产生不利影响，但也为我公司开展市场收购创造了机会。
2、信贷政策：紧缩政策逐步放松，政府融资平台仍将是调控重点。随着通货膨胀率见顶回落，为化解欧债危机的影响，缓解中小企业融资难问题，保持就业稳定，紧缩政策将逐步放松。但是为配合产业结构调整，加之对政府融资平台债务规模过高的担忧，政府融资平台贷款新增仍将困难；同时可以预计为拓展地方政府融资渠道，地方政府直接发行债券试点范围将扩大。有效应对这种政策变化要求加快拓宽融资渠道与市场性项目开发。
3、公司层面：发展转型成为必然趋势。城建投当下已发展成为集土地整理、棚改开发、基础设施建设、国有资产管理、房地产投资于一体的综合性平台；项目缺乏，抵押物不足，续贷与新增困难；棚改、社保用地等主营业务过分依赖政策支持；与政府的体制未理顺，市场盈利能力不强，使得转型发展成为大趋势。
（二）工作思路
xxxx年，在 “以项目为载体，以融资为驱动，以转型为目标，加速提升公司自我发展能力”总的战略构想指导下，今年的基本思路：牢固树立经营理念，突出抓好四个重点（体制转型、项目经营、融资创新、精细管理），逐步实现公司转型。体制转型旨在构建有效的市场化盈利模式；融资创新重在突破资金瓶颈；项目经营着眼于构筑持续发展的基础与支点；精细管理注重提高项目运作的效率与效益。
（三）实施措施
1、加快战略发展转型，完善平台治理结构。作为我区最大的综合性平台，承担着沟通政府与市场的职能，既要贯彻落实政府意图，又要完成市场化的盈利目标，就必须在市场与政府角色转换中实现无缝切换，但是对政策过度依赖，缺乏可持续的政府投资项目补偿机制，未建立起有效的投入产出评价体系，不仅不利于客观评价城建投在提高政府投资效率上的贡献，也限制了市场运作能力的提升，加快转型发展势在必行。从长远发展来看，计划用五年时间将城建投打造成一家治理结构完善、盈利能力强的现代企业。xxxx年重点是：一是重组业务条线，完善平台结构。按照集团化运作的思路，以股权为基础，从城建投、城北投、北城棚改投、恒通置业等平台中选择一家合适的平台作为母公司，其他公司作为子公司，根据项目性质将现有业务划分成公益性、盈利性两类。道路基础设施等公益性项目保留由城建投运作，通过注入资产，做实平台，继续承担基础设施项目融资；盈利性项目又分为政策性项目与纯市场性项目两类，保障住房建设、社保融资用地与棚改等政策性项目由城北投与北城棚改投负责运营，纯市场开发项目交给恒通置业运作。二是明确补贴机制，确立盈利模式。区别市场投资与政府投资的界限，应由政府承担的必须由政府负责，属于市场的应交给市场，通过市场机制引导资源合理配置，公益性项目要与区政府签订回购或垫资代建协议，明确由区政府进行分期回购；政策性盈利项目请区政府出台优惠政策，在确保项目平衡的前提下获取赢利；盈利性项目按市场法则运作，区政府按股分红。三是转变经营理念，完善组织结构。转变满足于土地一级市场的想法，引导公司业务由一级市场向二级市场拓展延伸；加快土地市场收购与储备步伐；强化董事会决策功能；完善公司人力资源管理体制与激励机制，加大人才引进与培育力度。
2、提升项目经营能力，拓展项目运作领域。紧扣政策热点，把握市场先机，找准切入点，策划政策支持、市场认同的项目，以获取更高的项目开发收益。xxxx年将进一步加大对第一梯度与第二梯度转换区工矿企业棚改的投资力度，继续推进新世纪片区土地储备，实现棚改开发与社保用地运作齐头并进。一是迅速推动棚改项目实施。加快xx棚改项目征收进度，上半年启动A区工程施工，年底前完成全部征收工作，全面启动项目建设；完成xx项目工程建设扫尾工作；加快xx片区、xx片区、xx片区、xx区核心板块的棚改开发论证，选择几个好的项目作为突破口。二是扩大土地储备规模。迅速完成车站北路xxx亩、双河路东边xxx亩两宗土地的划拨手续；并新增xxx亩土地储备，正在进行选址论证。三是尝试自主投资开发。完成泰阳商城地块征收，并计划在该项目、福泽园项目（xx项目）、东风路汽电地块进行自主开发试点，并积极探索核心城区已出让闲置土地收购与合作开发。四是加快推进土地变现。
3、创新融资模式，突出资金组织与运营。xxxx年，城建投一方面要切实抓好融资创新。自成立以来，融资难、渠道窄一直就是制约城建投发展的最主要障碍，拓展渠道也是融资创新的永恒主题。首先应做好项目融资创新，借鉴车站北路xxx亩两保结合模式的设计思路与理念，通过深入分析项目特点，合理设计项目融资模式，通过项目来吸引市场投资者，以项目本身优势架起市场与政府合作的桥梁，实现政府与市场的双赢；其次是加快渠道拓展，要积极引进战略投资者，尝试股权改革；主动对接各种投资基金，推动间接融资向直接融资转变；借助省、市或其他平台，继续探索债券融资。另一方面是突出资金组织与运营。贯彻现金为王的理念，以确保短期流动资金需求为出发点，保障重点项目按部推进；抓住土地资金大量回笼的时机，积极开展资本运作，储备发展资源；做好到期到款转贷，谨防出现大规模计划外资金流出。具体包括，围绕资金组织抓收益回笼。配合做好综合农场xxx亩、华英项目、xx坪E-xx等地块出让后土地资金回笼；并做好湘春路西入口棚改项目政策争取以及xx项目棚改政策落实。围绕提高收益抓资金运营。切实做好土地文章，构建资金-土地-资金的有效通道，优化现金与土地资产配置，下半年要利用土地资金大量回笼，资金相对宽裕的时机，发挥政策优势，继续进行市场收储，主动参与二级市场开发。围绕服务重点项目抓融资新增。围绕棚改与两保用地这两类核心项目，积极开展新增融资，并做好xx项目建设阶段融资；同时争取部分短期贷款资金满足流动资金周转需求。围绕做实平台抓资产归集。将划归城建投的资产根据不同性质分类注入平台公司，充实平台公司资产，做好抵押物储备，同时做好资产经营，扩大资产经营收益。
4、强化项目精细管理，全力推进保障住房建设。强化项目精细管理理念，继续推行代建制，在实践中不断完善，让专业的人做专业的事，提升项目管理水平。一是明确完工目标。二是积极推进黄兴北路安置保障住房。三是迅速启动车站北路xxx亩项目。四是加快其他保障住房项目建设进度。
