某代建项目实施方案 本文简介：
代建实施方案盐城东方绿地置业有限公司2024年11月6日?第一部分?项目代建管理总体方案第一章?项目概况第一节?前?言十分感谢盐城市场亭湖区城市资产资实业有限公司给予我司参与“滨河人家”建设工程代建投标的机会，我司在认真阅读招标文件和踏勘施工现场的基础上编制的投标文件，深刻理解
某代建项目实施方案 本文内容：
代建
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盐城东方绿地置业有限公司
2024年11月6日
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第一部分?项目代建管理总体方案
第一章?项目概况
第一节?前?言
十分感谢盐城市场亭湖区城市资产资实业有限公司给予我司参与“滨河人家”建设工程代建投标的机会，我司在认真阅读招标文件和踏勘施工现场的基础上编制的投标文件，深刻理解本项目代建的特点和要求，对本项目建设全过程为招标人提供的各项管理服务内容、管理措施进行了详细的叙述，对招标文件的各项实质性要求和条件均作出一一响应，请各位专家评委审阅。
第二节?项目概况
1、项目名称：滨河人家（中低价位商品房）建设工程。
2、项目建设地点：?滨河人家（中低价商品房）位于通榆东的亭湖新区、纬九路南侧、机场路西侧，西邻工学院。
3、项目概况及建设规模：该工程为框剪结构，规划占地61426㎡，规划建设总建筑面积101356㎡该项目拟分二期进行建设；本次实施的为一期工程，一期用地面积46895㎡，总建筑面积75456㎡，包括全部建筑的土建及安装、室外给排水、给暖、通讯、有线电视、天然气、高低压用电、小区双电源设施，围墙、道路硬化、绿化、大门等。
4、项目估算投资：总投资约为350000万元。
5、招标内容：项目代建（承担建设单位的所有工作）和工程施工，包括项目前、中、后期手续办理及过程管理（其中招标人已完成前期规划和单体方案及公建配套的设计，并均已通过相关部门的批准）、设计未完工作、其它后续工作、三通一平、房屋建筑、安装及附属工程等施工，至项目经验收合格后交付使用，并按有关规定承担保修责任。
6、建设期限：施工工期计划自2024年11月至2024年11月日历天（计划工期24个月）。
第三节?项目管理模式概述
本工程的实施采取“项目管理”的模式，由本次中标的项目代建方代表招标人负责项目建设全过程组织管理工作，在项目管理服务期限内招标人授权项目代建单位在代建合同约定的权利义务范围内行使项目建设的代建管理权。
一、项目代建管理的模式
1、由招标人通过公开招标形式，选择具备相应资质的房地产开发公司作为项目单位承担项目建设代建管理任务。项目管理代建单位在招标人的授权下，为项目提供建设全过程管理服务，使该项目严格按照批准的建设规模、标准、投资和工期建成，并在验收合格后，移交使用方使用。
2、由招标人与项目代建方签订《项目代建合同》，明确双方权利和义务。
3、项目代建单位负责代替招标人进行项目建设工作的组织实施，包括的内容有：编制《项目管理计划书》，项目建设期间的前期报建工作、项目招标的各项招标工作、工程建设阶段统筹管理、保修期的建设管理服务工作。主要工作包括代表招标人申报各项报建审查报批手续；在项目实施阶段，代表招标人进行招标管理（含编制工程量清单）、设计管理、采购管理、施工管理、工程监理和竣工验收等工作，并对工程项目进行质量、进度、费用、合同、信息、安全等方面的统筹管理和控制，直到办理竣工验收手续，资产确定权和保修期期满等工程项目建设全过程的所有管理服务工作。
4、招标人应根据已批准的建设规模和总投资，以及相应的设计规范等条件，提出对项目建设方案、建设标准和使用功能的具体要求，协助项目代建单位办理工程前期报建等工作，协调落实有关外部建设条件，负责监督项目管理工程的质量，参与工程验收。
5、招标人和项目代建方对已批准的建设规模、标准、内容和总投资不得随意变更。未经批准，招标人和项目代建位自行变更建设内容、提高建设标准、扩大建设规模、致使工期延长，投资增加，保留追究责任和责成经济赔偿的权利。
6、建设项目的资金拨付与管理，项目建设所需工程进度款经项目代建单位、招标人核定后按规定拨付。建设资金应按比例、工程进度及时、足额拨付到位：若不能及时、足额拨付到位，影响工程进度，由有关单位承担相应责任。
7、项目代建单位必须严格按照确定的建筑设计方案和批准的建设规模、标准，组织投资、设计、施工，严格控制项目概预算，依照本合同的要求，加强项目的组织和管理，严格按照国家招标投标法和宁夏有关招投标的规定，在招标人的监督下，负责组织勘察、施工、设备和材料供应单位等各项招投标工作。
8、项目代建单位应按《合同法》规定行使和履行《项目代建合同》规定的全部权利义务，负责工程建设的各项管理工作，切实保障工程质量、工程进度和施工安全、严格控制工程造价，确保工程项目如期开工，按期交付使用并满足招标人的建设要求。
9、项目代建应按照国家现行建筑管理条例和施工规范对本工程项目实施施工管理，并接受招标人、市建设行政主管部门及其他政府有权限部门的监督。
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第二章项目管理组织结构与岗位责任
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第一节、组织结构：
如果把一个建设项目的项目管理作为一个系统,则其目标决定了项目管理的组织,而项目管理的组织是项目管理的目标能否实现的决定性因素。
根据本项目运作实际情况结合我司项目运作经验，经充分调研，项目管理组织由公司项目管理班子和现场项目管理部组成。公司项目管理班子由公司副总经理（项目总负责人）、前期部经理、财务部经理、预决算部经理、总师办人员及办公室人员组成；现场项目管理部由项目经理、专业管理工程师、造价工程师及资料员组成。
第二节、岗位职责
（一）项目总负责人岗位职责
1、根据项目策划，组织编写并审定项目勘察与设计任务书，内容力求详尽，体现策划意图，贯彻成本控制概念；组织并参与设计方案评审，提出修改意见，完善设计方案；组织监控施工图设计全过程，确保技术上可行，经济上合理。
2、根据项目策划，编制并审定项目开发全面工作计划，制订项目开发目标体系，根据各岗位责任，细分目标到部门到人；组织编写并审定各种工程、设备及材料的招标和合同文本，组织招标投标活动的进行，组织谈判，顺利签订合同。
3、根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定施工总组织设计，对技术方案、总平面布置、总进度计划、施工用水电容量、施工机具布置等进行切实可行、行之有效的总体设计，并在施工过程中严格控制。
4、根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定项目投资估算、投资计划、成本控制指标体系，组织编制并审定项目运作全过程成本监控方案，监督实施并评估其绩效。
5、根据项目开发全面工作计划及当地建设管理规定，制定报建计划，提出报建要求，协调报建设计出图，控制报建进度与成本。
6、监控现场管理，严格流程管理、技术管理、材料质量管理、施工质量管理、经济签证管理、资料管理、进度控制及成本控制，督促检查并评估其绩效。
7、全面组织协调工作，协调各单位、各部门、各标段、各工种、各专业关系，保证工程施工的顺利进行；组织各级验收与交楼，保证项目开发的圆满完成。
（二）现场项目经理岗位职责
1、切实执行公司开发建设计划，尽全力确保实现预期目标。
2、严格执行与各单位签订的合同条款。
3、编制项目施工总组织设计，从施工用水、电、场地、进度、质量、投资、安全等方面进行全面系统考虑并加以实施。
4、组织好开工前的各项准备工作，做好与政府、主管部门关系协调工作。
5、组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底。
6、参与审核施工方的施工组织设计，并加以督促落实。
7、检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明管理。
8、督促施工进度，为施工进度顺利进行创造条件，收集各类统计报表。
9、组织参与有关工程的工作会议。
10、控制工程拨款，根据进度、质量等实际情况执行合同条款。
11、复核材料、成品、半成品、设备质量证件出厂证明，监督送检，确保材料设备的进场合格。
12、办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作。
13、协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系；
14、衔接并配合物业交接工作，做好相关售后维修与服务工作。
（三）技术负责人岗位职责
1、在总经理的领导下，分管项目的有关技术管理工作。
2、参与投资项目策划，抓好总图规划，方案布置，户型设计，组织初步设计及评审，配合报建、审批工作。
3、按审批要求组织施工图设计和审查工作。深入设计现场，监控设计质量，使设计优化合理、安全、经济、最大限度地减少投资，降低工程成本。
4、组织编写施工组织设计，审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行；认真阅读图纸、组织设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。
5、参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。
6、深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用功能；组织工程质量检查，地基基础、主体和工程竣工验收、资料整理归档工作；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进度，安全和成本控制，以及各施工单位的工作协调工作。
（四）前期部经理岗位职责
1、贯彻执行国家、XX市有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行。
2、监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土管局、发改委、建委、人防、规划局等的各种手续工作及时间安排。
3、监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。
4、制定工程前期工作计划并组织实施。
5、审核工程前期各项费用支出，并对前期工作质量负责。
6、组织工程前期人员完成所规定的工作，协调与其他部门之间的工作。
（五）财务部经理岗位职责
1、领导公司财务工作，根据公司发展战略和业务进展情况，制定财务发展规划和发展策略。
2、根据公司的总体发展战略目标，指导财务部各分管人员制定公司各方面财务管理制度，从而明确财务部整体长期发展目标。
3、指导财务部确定年度工作重点和年度工作目标，使部门近期工作重点突出，符合公司发展要求。
4、在部门具体工作实施中把握方向，指导重大、核心及疑难问题，保证财务工作顺利开展。
5、在分管的业务范围内，就重大问题与相关政府部门、金融税务部门联络与交涉。
6、支持、宣传、强化和捍卫公司的价值观和经营理念，对公司的总体发展提供有价值的建设性意见，推动公司的全面健康发展
7、参与公司重大决策，就财务等方面的问题提供支持和意见，保证公司发展、运营的合法性和利润。
（六）预决算部经理岗位职责
1、贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同等方面的规定，制定公司相应规章制度，经批准后，组织实施并监督执行，以控制投资。
2、审核公司范围内工程招标标的，并对公司范围内所有工程合同备案。
3、组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。
4、协调与市招标办、审查处、合同处、市造价管理处等主管部门的工作关系。
5、编制计划和统计报表，包括工程招投标、中标主要情况，工程结算价、结算日期及工程预算各项取费调价，各类工程单方造价等。
6、对本项目成本工作的管理组织工作。
7、负责监督项目成本预算、计算用工量。
（七）土建、水、电专业管理工程师岗位职责
1、服从项目经理的安排，尽职尽责、认真、勤奋、细致地做好本职工作；同时支持并配合其他相关专业人员的工作。
2、熟悉图纸，参与图纸会审，尽快发现设计图中存在的问题，积极向设计人员咨询并提出建设性意见。
3、对工程进度、质量、投资、安全负具体监管责任，对各项目的质量、进度、投资、安全要有预见性并提出书面意见。根据现场进度，组织好各专业单位进场，协调解决现场的各项具体问题。
4、熟悉有关建筑规范、标准和强制性条文，准确掌握施工合同的规定和要求，自始至终严格要求各协作单位按合同、按图纸及国家、地方有关规范组织施工，对不按上述要求施工者，应果断采取措施，包括口头警告，并监督其实施返工和实施停工整顿，确保工程施工质量，严禁降低标准，姑息迁就。
5、对现场施工负全部责任，及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关工程质量、技术、安全等专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部工程、分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。
6、对工程进度款的拨付从工程进度、质量、安全上签署意见，对于因设计变更、技术核定等引起的经济签证有初步签字权。
7、积极配合质监站工作人员的工作，协助质监员及监理人员处理相关质量问题。
8、参与主管工程项目的验收工作。
（八）、造价工程师岗位职责
1、熟练掌握和合理理解施工图纸、定额内容及相关取费文件精神。
2、及时准确、合理地编制土建专业工程的预算及其标底。
3、参与编制或审查安装工程预结算工作，结算资料应条理清楚，内容明确。
4、复核和审查施工单位预算人员所报送的预、结算资料。
5、客观认真地审查工程经济签证单和合理确定计价方式和单价；对现场工程师不合理的签证有权按实际情况核减。
6、结合工程现场实际情况，及时核对与施工图有偏差的内容并仔细与现场工程师沟通，做到变更数据的来源准确、明白。
7、积极主动的参与调查或收集有关主要材料的市场价格信息。
8、配合相关部门的材料和发包工程合同的签订，提供相关的预、结算资料。
9、及时掌握、分析和反馈建筑材料价格的市场动态。
10、参与工程开工前的图纸会审并提出影响工程造价的相关问题
11、深入工地，了解工程变更情况，参与项目竣工验收。
（九）资料员岗位职责
1、认真学习并掌握建设行政主管部门、档案部门对房地产开发项目技术资料管理的有关法规。
2、参加项目部组织召开的各种会议，做好会议纪要，根据需要进行整理，形成文件并存档。
3、及时将项目开发过程中的各种往来文件、图纸、资料进行收集、保管及装订归档，做好历史资料的数据化处理工作，做到资料齐全，查阅方便，并做好查阅、借阅的登记工作。
4、及时做好技术资料的收发和统计工作，并做好对部分资料的保密管理工作。
5、在监理单位、施工单位的配合下完成已竣工项目的资料备案、存挡。
6、完成与物业公司、业主的资料交接工作。
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第二部分?
项目管理目标和主要措施
第一章?项目质量管理目标和主要措施
第一节?质量管理体系
一、质量目标
本工程质量目标：达到一次性综合验收合格标准。
二、项目质量计划
1、目标
根据工程承包合同业主提出的主要要求，对工程使用功能要求，对竣工要求，制定工程质量要求达到的目标。
2、管理职责
设置管理协调的组织机构即非专职机构，由我司各主要部门人员组成，它主要包括总经理室、工程部、预决算部、总师办、前期部、办公室等部门，同时明确项目部为专职机构并对项目领导成员及管理人员的职责、权限进行详细描述。
3、文件和资料控制
为实现质量目标编制的质保手册、程序文件、作业指导书以及招标人提供的工程图纸、技术资料等进行归档、编目、标识，并做好对外、对内等文件发放登记工作，对作废文件进行标识，处置。
4、采购
对供应商进行评估，定出合格供应商，制定出采购材料、机械设备的质量要求和质量保证措施。
5、产品标识
规定对进场物资和工程实施过程产品进行标识的办法以及记录发放办法。
6、过程控制
规定对质量有影响的过程进行跟踪或验证，它包括了施工过程、机械设备、进场材料等，并清晰叙述了对砼、砂浆搅拌、浇注、试块制作养护，钢筋连接，防水、防渗漏，施工测量等特殊过程规定了连续监控及过程检测措施。
7、检验与试验
规定凡进场的工程材料、半成品必须按相应相关的规范、标准进行验收，内容包括：规格、品种、数量、质量标准、出厂时间、试验结果等各项指标符合规定后，方可放行，对不合格物资规定了处置办法。规定了必须进行隐蔽检查的项目和检查内容。
8、计量与测量
规定了计量器具和测量仪器的检核、检测、标识等方法。
9、不合格品控制
明确防止不合格品出现的预防措施和出现不合格品处置措施。
10、质量记录
根据职责规定，质量计划涉及到的所有相关人员对自己所分管工作分别进行质量记录、标识，由项目代建方专业工程师统一收集、编目、整理、传递、归档。
11、内部质量审核
规定了对质量体系运作情况进行定期审核，对在审核中发现的问题采取纠正措施，它主要包括：公司对项目质量体系运作情况审核、对单位工程、分部分项工程产品质量审核，对特殊过程、关键过程的过程审核。
三、质量管理原则
为了成功地领导和运作一个组织，需要采用一种系统和透明的方式进行管理。为了实现本招标工程的质量目标，我司决定遵循以下八项质量管理原则：
●?以顾客（项目最终使用者）为中心。组织依存于其顾客，因此，组织应理解顾客当前的和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。
●?领导作用。领导将本组织的宗旨、方向和内部环境统一起来，并创造使员工能够充分参与实现组织目标的环境。
●?全员参与。各级人员是组织之本，只有他们的充分参与，才能使他们的才干为组织带来最大的收益。
●?过程方法。将相关的资源和活动作为过程进行管理，可以更高效地得到期望的结果。
●?管理的系统方法。针对设定的目标，识别、理解并管理一个由相互关连的过程所组成的体系，有助于提高组织的有效性和效率。
●?持续改进。持续改进是组织的一个永恒的目标。
●?基于事实的决策方法。对数据和信息的逻辑分析或直觉判断是有效决策的基础。
●?互利的供方关系。通过互利的关系，增强组织及其供方创造价值的能力。
四、对专业单位质量体系的管理
对各专业工程的施工，由项目代建方对其实施管理、监控。项目代建方的管理人员将会同专业监理工程师，对施工单位制定的质量管理目标、计划共同进行管控，以督促其按合同要求完成建设任务。
第二节?质量控制阶段
为了加强对项目建设过程的质量控制，明确各施工阶段质量控制的重点，项目代建方把项目质量控制分为事前质量控制、事中质量控制和事后质量控制三个阶段。
一、事前质量控制
事前质量控制是指在正式施工前进行的质量控制，其控制重点是做好施工准备工作，且施工准备工作要贯穿于施工全过程中。施工准备的内容：
1、技术准备，包括：设计图纸的审查，熟悉和审查项目的施工图纸，编制项目组织设计。
2、物资准备，督促、落实施工单位做好物资准备工作，包括：材料准备、施工机具准备等。
3、组织准备：督促、检查施工单位做好施工组织准备工作，包括：建立项目组织机构、集结施工队伍、对施工队伍进行入场教育等。
4、施工现场准备，督促、检查施工单位做好现场准备工作，内容如下：控制网、水准点标桩的测量、“三通一平”、生产、生活临时设施等的准备、组织机具、材料进场；拟定有关试验、检验和技术进步项目计划；编制季节性施工措施；制定现场管理制度等。
二、事中质量控制
事中质量控制是指在施工过程中进行的质量控制。事中质量控制的策略是：全面控制施工过程，重点控制工序质量。其具体措施是：工序交接有检查；质量预控有对策；施工项目有方案；技术措施有交底；图纸会审有记录；配制材料有试验；隐蔽工程有验收；计量器具校正有复核；设计变更有手续；钢筋代换有制度；质量处理有复查；成品保护有措施；行使质控有否决；质量文件有档案（凡是与质量有关的技术文件，如水准、坐标位置，测量放线记录，沉降、变形观测记录，图纸会审记录，材料合格证明、试验报告，施工记录，隐蔽工程记录，设计变更记录，调试、试压运行记录，试车运转记录，竣工图等都要编目建档）。
三、事后质量控制
事后质量控制指在完成施工过程形成产品的质量控制，其具体工作内容有：
1、组织联动试车；
2、准备竣工验收资料，组织自检和初步验收；
3、按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行质量评定；
4、组织竣工验收，其标准是：
1）按设计文件规定的内容和合同规定的内容完成施工，质量达到国家质量标准，能满足使用的要求；
2）各系统主要设备已经安装配套，联动试车合格，达到设计要求；
3）交工验收的建筑物要窗明、地净、水通、灯亮、设备运转正常；
4）交工验收的工程内净外洁，施工的残余物料运离现场，临时建筑物拆除；
5）技术档案资料齐全。
第三节?质量因素的控制
影响施工项目的因素主要有五大方面，即4M1E，指：人（MAN），材料（MATERIAL）、机械（MACHINE）、方法（METHOD）和环境（ENVIRONMENT）。事前对这五方面的因素严加控制，是保证施工项目质量的关键。
一、人的控制
人是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。作为控制对象是要避免产生失误；作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。为此，除了加强劳动纪律教育、职业道德教育、专业技术培训，健全岗位责任制，改善劳动条件，公平合理地激励劳动热情以外，还需根据工程特点，从确保质量出发，在人的技术水平、人的生理缺陷、人的心理行为、人的错误行为等方面来控制人的使用。总之，在使用人的问题上，要从思想素质、业务素质和身体素质等方面综合考虑，全面控制。
二、材料的控制
材料控制包括原材料、成品、半成品、构配件等的控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立管理台帐，进行收、发、储、运等各环节的技术管理，避免混用和将不合格的原材料使用到工程上。
三、机械控制
机械控制包括施工机械设备、工具等控制。根据不同工艺特点和技术要求，选用合适的机械设备正确使用、管理和保养好机械设备。为此要健全“人机固定”制度、“操作证”制度、岗位责任制度、交接班制度、“技术保养”制度、“安全使用制度”、机械设备检查制度等。确保机械设备处于最佳使用状态。
四、方法的控制
包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等的控制，使其结合工程实际、能够解决施工难题，技术可行、经济合理，有利于保证质量、加快进度、降低成本。
五、环境的控制
影响工程质量的环境因素较多，如工程地质、水文、气象等；工程管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等；劳动环境，如劳动组合、作业场所、工作面等。根据工程特点和具体条件，对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。尤其是施工现场，要建立文明施工和文明生产的环境，保持材料设备堆放有序，道路畅通，工作场所清洁整齐，施工秩序井井有条，为确保质量创造良好条件。
第四节?质量控制的方法
一、审核有关技术文件、报告或报表
1、审核有关技术资质证明文件；
2、审核施工方案、施工组织设计和技术措施；
3、审核有关材料、半成品的质量检验报告；
4、审核反映工序质量动态的统计资料或控制图表；
5、审核设计变更、修改图纸和技术核定书；
6、审核有关质量问题的处理报告；
7、审核有关应用新技术、新工艺、新结构、新材料的技术鉴定书；
8、审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告；
9、审核并签署现场有关技术签证、文件等；
10、审核有关分部、分项完工验收，中间验收，调试结果等文件。
二、现场质量检查
1、开工前检查。目的是检查是否具备开工条件，开工后能否连续正常施工，能否保证工程质量。
2、工序交接检查。对于重要的工序或对工程质量有重大影响的工序，在自检、互检的基础上，还要组织专职人员进行工序交接检查。
3、隐蔽工程检查。凡是隐蔽工程均应检查签认后方能掩盖。
4、停工后复工前检查。
5、因处理质量问题或某种原因停工后需复工时，亦应经检查签认后方能复工。
6、分项、分部工程完工后，应经检查认可，签署验收记录后，才允许进行下一工程项目施工。
7、成品保护检查。检查成品有无保护措施，或保护措施是否可靠。
8、现场巡视检查。深入现场，对施工操作质量进行检查。必要时，还应进行跟班或追踪检查。
第五节?施工工序质量管理与控制
工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成，要控制工程项目施工过程的质量，首先必须控制工序的质量。
工序质量包含两方面的内容：一是工序活动条件的质量；二是工序活动效果的质量。从质量控制的角度来看，这两者是互为关联的，一方面要控制工序活动条件的质量，即每道工序投入品的质量（即人、材料、机械、方法和环境的质量）是否符合要求，另一方面又要控制工序活动效果的质量，即每道工序施工完成的工程产品是否达到有关质量标准。
工序质量控制的原理是：采用数量统计方法，通过对工序一部分（子样）检验的数据，进行统计、分析，来判断工序的质量是否稳定、正常。若不稳定，产生异常情况，必须及时采取对策和措施予以改善，从而实现对工序质量的控制。
一、施工工序质量控制程序
1、检查各工序是否按程序进行操作；
2、检查测量定位是否准确；
3、检查“自检、互检、交接检”是否真实；
4、检查《分项工程评定表》是否符合实际情况；
5、检查隐蔽工程验收是否按程序进行；
6、检查特殊过程是否按作业指导书进行施工。
二、过程控制的主要做法
1、全过程全天候进行跟踪监控
我司将会派出专业工程师，对各施工单位的过程质量展开全过程、全天候的监督与认可，凡达不到质量标准的不予签认，并责成限期整改。
2、抓住关键过程进行质量控制
根据施工进度节点，突出重点，抓住关键过程进行质量控制。为了控制关键过程的工程质量，要求施工单位编制施工方案，组织质量技术交底，下达作业指导书，对施工全过程实施质量检验。加强对关键过程的检查和监督，使得关键过程施工质量始终处于受控状态。
3、严格把关，进行过程检验
在施工过程中抓好过程检验。首先审核各施工单位在施工方案中制定的检验和试验计划，验证检验和试验人员及检测单位的资质；其次进行分项分部工程的质量复验，在各施工单位自检的基础上，对分项分部工程的质量进行复验认可；
第三，对隐蔽工程采取连续或全数的检验和试验方法，对各施工单位的隐蔽工程验收记录进行复验认可，并在项目代建方下属专业管理工程师会同专业监理工程师核验签证后方可进入下通工序施工；第四，组织主要分部工程质量等级的核验。制订基础、结构和装饰工程质量的核验计划并报质量监督站，当上述分部工程分段完成时，经各施工单位自检，监理工程师复验，项目代建方项目总工程师会同项目总监验收签证后，由质量监督站组织人员前来进行质量等级的检验。通过过程的质量检验，使工程质量始终处于受控状态。
4、针对产品保护进行系统管理
对施工单位完成并形成系统功能的产品，经有关部门验收后，即组织人力、物力和相应的技术手段进行产品保护，直至形成最终产品交付招标人使用为止。
三、质量问题的分析和处理
质量问题分析、处理的程序，按本节中的事故分析、处理程序框图执行。
事故发生后，项目代建方必须及时组织调查处理。事故处理的基本要求是：?安全可靠，不留隐患，满足建筑功能和使用要求，技术可行，经济合理，施工方便。在事故处理中，要加强质量检查和验收。对每一个质量事故，无论是否需要处理都要经过分析，作出明确的结论。
四、质量问题不作处理的论证
施工项目的质量问题，并非都要处理，即使有些质量缺陷，虽已超出了国家标准和规范要求，但也可以针对工程的具体情况，经过分析、论证，作出无需处理的结论。无需作处理的质量问题主要为以下几种情况：
1、不影响结构安全、生产工艺和使用要求；
2、检验中的质量问题，经论证后可不作处理；
3、某些轻微的质量缺陷，通过后续工序可以弥补的，可不处理；
4、对出现的质量问题，经复核验算，仍能满足设计要求者，可不作处理。
五、质量问题处理的鉴定
质量问题处理是否达到预期的目的，是否留有隐患，需要通过检查验收作出结论。事故处理质量检查验收，要严格按施工及验收规范中有关规定进行；必要时，还要通过实测、实量、荷载试验、取样试压、仪表检测等方法来获取可靠的数据。这样，才能对事故作出明确的处理结论。事故处理结论的内容有以下几种：
1、事故已排除，可以继续施工；
2、隐患已经消除，结构安全可靠；
3、经修补处理后，完全满足使用要求；
4、基本满足使用要求，但附有限制条件，如限制使用荷载，限制使用条件等；
5、对耐久性影响的结论；
6、对建筑外观影响的结论；
7、对事故责任的结论等。
此外，对一时难以作出结论的事故，还应进一步提出观测检查的要求。
事故处理后，由项目技术负责人提交完整的事故处理报告，其内容包括：事故调查的原始资料、测试数据；事故的原因分析、论证；事故处理的依据；事故处理方案、方法及技术措施；检查验收记录；事故无需处理的论证；事故处理结论等。
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第六节?工程阶段性验收与竣工验收程序
工程阶段性验收与竣工验收的内容主要包括：
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1、检查工程是否完成合同规定的各项工作内容
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2、检查工程质量是符合设计规范要求
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3、检查是否进行了预验收
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4、检查工程技术资料是否齐全
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5、检查竣工验收程序是否符合现行规定
一、竣工验收的主要工作
1、检验原则
各施工单位所承接的工程竣工后都应各自提出申请，由项目代建方组织竣工验收小组按合同规定，对全部或部分工程进行检验。原则上每一种系统或部分区域来划分为一个检验单位。
2、检验条件
1）被检验部分的项目按合同要求和设计图纸已经完成全部工程实物量，并达到竣工验收标准。
2）被检验部分的项目各施工单位质量自评已经结束，符合相应的有关法律、法规、条件和规则，有的应从这些机构取得必要的认可，并已达到质量验收评定标准。
3）被检验部分的项目其规定的功能必须齐全，其所使用的材料及设备已符合本招标工程合同文件及被确认的样品所要求的质量、数量、位置、误差、间距、功能。完整性、可操作性及其他特性。
4）各有关单位对被检验部分项目应提交的技术、质量等资料已经齐全，达到完整、准确、手续清、符合竣工资料的要求。
5）施工单位对被检验部分项目中有关建筑师、项目监理部、项目代建方签发的整改令指令已经全部实施，并回复、消项。
6）被检验部分的项目已达到令人满意的水通、电通等要求，且各单位对建筑垃圾等杂物已经清理干净，达到窗明、墙洁、地净、无污染。
7）被检验部分的项目，其使用说明书、质量保证书、各类系统的调试报告等已准备齐全，并提交项目代建方。
8）被检验部分的项目在拟检验区域或尚未检验区域，应采取安全隔离封闭措施，以保证使用范围内安全。
二、检验依据
以工程合同、设计及确认后的深化图纸、设计及施工验收规范、当地政府有关规定为依据，按求高不求低的原则执行。
三、检验程序
各施工单位向项目代建方组织的竣工验收小组提交一份详尽计划，该计划应结合项目代建方制定的总计划，以便统筹安排，确保检验工作正常进行。
在向竣工验收小组提交验收申请，进行检验前，各施工单位应按照“谁施工，谁负责”的原则做好本项目的自检工作，报本企业验收，且盖章确认，并以企业名义填写检验单，向竣工验收小组申报已基本完成的所需检验的工程。
竣工验收小组收到各施工单位的检验单后，对符合检验条件的，安排时间事先通知项目代建方，届时由项目代建方组织各施工单位及有关方进行竣工验收检验。检验以现场实（目）测与技术资料检查相结合的方法，对被检验工段的合同内容，材料及设备安装情况、工艺和质量标准，技术资料等进行检查。
竣工验收小组在检验中发现问题的，责令各有关单位进行整改，项目代建方应督促项目监理部认真监督整改的实施，直至检验通过。
督促和检查各专业单位整理各类施工及竣工（包括竣工图）的工程技术资料，并负责收集整理、汇编本招标工程施工过程中的有关图纸、技术资料和其他各类工程档案文件资料，工程竣工后会同招标人编制工程档案资料。
第七节?工程材料、设备的控制
工程材料设备的质量直接影响到工程质量。项目代建方对工程材料设备实行报批确认的办法，着重从对合格材料供应商的评价，材料设备验收，审查材料设备的比选定板，取样、送样试验以及试验结果等一系列的手续着手，采取行之有效的管理手段来对工程材料设备的质量把好关。在协调方面，通过对供应商、加工厂家、运输单位的协调，以达到质量控制的目的。
第八节?工程试验管理
本招标工程的试验管理工作由项目代建方会同项目总监统一管理，并制定项目试验管理程序。
1、见证取样
本工程的所有取样应在项目监理部在场的情况下进行。
项目代建方应监督有关单位按技术规范及广州地区质量监督站的有关规定对工程使用的材料，如水泥、外加剂、钢材（包括钢筋、钢铰线、型钢）、防水材料等，以及工程指定的其他材料，进行取样试验，并将材料试验报告报送项目代建方和项目监理部。
根据工程进度计划，制定试验取样和送检计划。施工单位按有关规定进行现场工艺试验，在每项现场工艺试验开始前，将现场工艺试验的工艺设计和试验计划报送项目代建方和项目监理部审批。
项目代建方负责对现场试验室的测量和试验设备进行登记管理，并制定每年的检定计划，设备在有效的检定周期内方可投入使用。
项目代建方负责监督有关单位对所有通过试验选定的工艺流程、施工方法、施工参数和质量控制标准等现场工艺试验工作及时汇总、整理，并编制现场工艺试验报告报送项目代建方/项目监理部审批，经审批批准后才能用于施工。
项目代建方负责检查各有关单位的试验原件存档情况；同时，建立“检验、试验工作记录表”，上机存储试验记录，以便随时备查。
除准予免检的原材料、半成品、设备外，未经检验或经检验不合格的货物，不得进行安装和使用。现场不具备检验条件和相适用的检验手段时，规定的检验项目应委托具备资格的专门部门进行。
2、建立商品混凝土现场质量控制制度
开工前的质量控制：由厂家负责向使用区段的施工单位提供配比及水泥、砂石、外加剂材质证明，由使用单位技术部门提前向厂家索取，并报项目代建方审查。
进场混凝土质量控制：进场混凝土必须随车（搅拌车）提供混凝土出厂记录：载明出场时间、强度等级、数量、出机坍落度值，防止混凝土强度等级在搅拌厂出错。混凝土进场卸车前进行坍落度检测，以检验运输过程中坍落度损失值以确定是否符合泵送要求。对不满足泵送要求的混凝土按预先确定的技术措施在现场实行二次添加减水剂，由现场试验员根据每罐混凝土方量及水泥量换算添加减水剂量，并在该混凝土出厂记录上作出记载。同时由试验员列出该浇灌段出厂记录台账，以备一旦混凝土质量有问题，可作为分析的依据。
建立厂家提供f28强度报告制度：混凝土搅拌厂家做28天标养强度报告，这是商品混凝土厂家起码的职责，为确保这一制度的实施，应在混凝土供应合同中明确。
第二章?项目进度管理目标和主要措施
一般情况下，对于政府投资的安置小区建设来说，进度目标往往是压倒性的控制目标，进度管理的任务非常重大，项目进展过程中影响进度的因素非常多，我们公司作为项目代建管理单位，进度管理的工作内容主要包括三类工作，第一类是影响项目进度的因素分析，并提出实施方案，第二类是进度规划工作，第三类是进度控制工作。
第一节?进度控制的目标
我们进度控制的总的目标是确保本项目在招标文件要求的代建期限内完成，即施工工期自2024年11月至2024年11月（计划工期24个月），具体的开、竣工日期待今后在合同中确定。
1、项目实施阶段工程建设总进度目标规划的编制。
1）按工程建设总进度纲要，编制项目实施阶段(设计（部分已完成）、招投标、施工、竣工验收)总进度规划和分阶段进度规划；
2）按施工各个阶段，编制施工进度网络计划，并找出施工各个阶段的关键线路和里程碑事件；
3）按各施工单位，明确各单位的分部目标计划，以确保里程碑事件的完成，最终确保项目总目标的实现；
4）按各个专业工种，确保同专业工种，不同专业工种相互衔接或交接，如土建之间、土建与安装、安装与装修、安装与设备供应等；
5）按时间，将施工进度计划分解为年、季、月度工作计划；
6）编制主要设备供应计划、分阶段资金使用计划，以确保进度目标的实现；
7）正确及时掌握施工阶段的各类资源动态信息（各工种劳动力、施工机具、设计进度、重大施工技术措施、主要设备材料供应、资金运用等）?及时向招标人报告。
2、总进度目标规划的编制说明：
由于本项目前期的工作多，工期紧、任务重，为有效的控制工期，确保按质按量按期完成项目建设任务，进度计划的编制分级管理，总进度目标规划是全局性和宏观性的整体项目建设控制计划，其余具体的进度控制计划，由具体的责任单位根据总进度目标规划进行编制，报代建单位审批后实施。
本项目总进度目标规划的编制遵循“先紧后松，先主要后次要”的原则。
本项目总进度目标规划还充分考虑了西北地区的气候变化对施工的影响。
3、项目实施阶段工程建设总进度目标规划的调整
根据工程项目的实际进展情况以及委托方对工程进度目标的调整要求按月、按工程进展的不同阶段及时调整各项工程规划和计划。
为满足向招标人反映工程的实际进度目标的要求，也为了利用计划工具督促施工单位合理加快施工，如有必要，对某些计划在相同时间可编制不同目的的规划、计划。
第二节?加强前期工作进度管理
加强前期工作协调管理
从招标文件中可以看出，前期工作的时间已所剩无几。同时，我司也深刻认识到前期工作对于本建设项目的重要性，并针对本项目的具体情况对前期工作的重点进行分析，总结出以下几点内容，并相应制定应对措施。
对于本工程项目，施工前的准备工作非常多，不仅涉及公司内部的方方面面，而且要与社会诸多部门保持密切联系。项目代建方既要派出得力人员对施工前期进行协调、规划，又要尽快与招标人及地方政府、主管部门和相关的协作单位建立密切的联系，以消除建设期间预计碰到的障碍，疏通有关渠道，提高准备工作效率，为项目建设创造一个和谐、融洽的内、外部环境，同时也为工程的顺利开工和后续施工顺利进行打下良好基础。
二、项目前期管理工作内容
1、编制建设项目建议书
从投标人和使用方现行机构及建设项目的具体情况出发，编制从建设项目管理架构到管理机构组成及运作的整套建议。
2、编制项目可行性研究报告
从政府政策、市场、技术、财务安排的角度观察分析建设项目，评估其可行性，必要时将项目的工作量按时间段划分，以适应财务、开发进程、设计采购及建筑的需要，进行滚动?开发。
3、办理各项政府手续报批
包括但不限于建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防、人防的审批，市政各口方案的审批、市政工程规划许可证，开工证及接用手续等。
4、招标工作管理
根据项目合同网络，组织招标代理单位进行各项相关各分项工程的招标工作，包括制定招标工作程序，编制招标文件，推荐投标单位并作资格审查，组织开标、答辩、现场考察，编写评标报告，协助招标人完成决标。
5、计划管理
建设项目的分级计划体制，组织参与项目各方共同编制项目进度总控制计划并予以审定发布，定期检查专业工程及综合计划编制与执行情况并酌情作必要调整。在需要时介入全部计划工作过程的管理。
6、财务管理
组合招标人和使用方投入项目的各类资产与资源，建立财产的法律基础，配合进行会计及融资工作，承担为招标人的政府收费及税收顾问工作，根据工程进度计划判断现金需求。
三、项目前期工作管理的工作措施
本项目在实施前期阶段，招标方须与各方沟通，负责场地内地方矛盾协议工作，以便我司尽早开始场地“三通一平”工作。项目实施前期的准备工作与涉及的环节非常多，项目管理方既要进行协调、规划，又要与招标方、地方政府主管部门以及相关协作单位建立密切的联系，以消除项目实施的障碍，疏通工程实施的各项渠道，提高准备工作效率，为项目管理策划创造一个和谐的内、外部环境，同时也为工程的顺利推进打下良好基础，对此要做到：
1、项目部各职能管理人员进驻施工现场，全面负责组织项目实施管理。对工程的总工期、总体质量、总造价和交付使用后的保修工作负责。统一指挥、统一部署、统一计划、统一管理，对所有参建施工单位实行指挥、协调、监督、服务；与此同时，对承包合同的工期、质量、造价实施动态控制与管理。
2、项目部进场后，与供水、供电、城市规划等部门进行供水、供电、场地测量控制网、预埋管线位置等事项进行交接，办理交接签认手续。
3、施工现场临时设施，统一由项目部规划、组织设计与施工。
4、测量、定位和轴线控制网的测设及高程控制，由项目部会同施工、监理方专业工程师统一管理。
5、项目编制项目管理实施方案及项目管理质量计划。审核施工单位编制的施工组织设计、质量计划及对进度、质量、投资控制措施、机构设计、人员配备、安全、文明施工措施是否满足项目管理实施方案及质量计划的要求进行审定。
6、对工程的地质、水文与气象条件、现场条件及周围施工环境对工程的影响等进行调查分析，考虑可能对工程进度、质量等的影响，以及要采取的措施。
7、项目部就如下内容进行交接：施工临时设施、水、电源、道路、消防设施及场地、测量标高与定位轴线等。项目部会同监理单位与进场的各施工单位办理现场供水、供电及测量控制点的交接手续。
第三节?施工阶段进度控制的方法
本节重点对施工阶段的进度控制主要包括以下两方面的内容进行叙述：
1、审核设计方、施工方和材料、设备供货方提出的进度计划、供货计划，并检查、督促和控制其执行；
2、在项目实施过程中，进行进度计划值与实际值的比较，每月、季、年提交各种进度控制报告。
1）进度计划审核工作：
对项目各建设阶段各有关单位编制的进度计划进行审核，是进度控制的任务之一。进度审核是以进度目标规划为准绳，审核各阶段进度计划中各项活动及其搭接关系是否科学、合理，审核关键线路、里程碑事件和关键活动在进度计划中完成的可行性、可靠性，审核现有各类资源情况能否确保计划完成，有何风险存在，分析影响进度计划实现的因素，提出预控措施，向招标人提出建议报告。
设计方、施工方、供货方编制的进度计划应作为合同履行所依照的的文件，在进度计划上报给招标人和监理后，要由招标人或监理单位组织各项计划的审查，形成会议纪要，报招标人批准后执行，并作为各单位计划执行、控制和检查的依据。
2）进度数据的比较工作：
执行、控制、检查各项进度计划，很重要的是收集信息，进行数据分析比较，用数据说话。项目管理单位将通过数据分析检查各项进度计划控制情况，分析影响进度的原因，找出纠正实际进度与目标计划进度的差距，采取纠偏措施。
我方还将特别注意一些关键的单位工程和分部工程，以及它们与其它单位工程、分部工程、各专业工种之间界面的搭接关系，如本工程的管线迁移或保护、基坑支护工程、通风与空调工程、消防工程等，把其进度计划分解详细，及时收集信息，掌握数据以分析完成该进度计划的可靠性，建立健全进度信息制度。进度信息的数据，除要主动向各有关单位收集，并取得他们的支持外，同时向招标人单位提出要求，建立各有关单位提供进度信息的制度，以形成相对完善的进度控制体系。
3）进度规划的调整工作
进度规划一旦形成就是严肃的，各种活动和过程的控制就必须按着这一规划进行，但是即使进度规划编制完成后也不是一成不变的，毕竟进度规划是事前进行的，随着施工的进行，各种因素的干扰也日益增多，进度规划也因此需要调整。进度规划的调整是进度控制实施很重要的一步，进度规划必须符合工程实际情况和招标人需要的要求，
并且易于控制，进度规划的调整是个循环过程，要随着客观条件变化不断的修正。
第四节?进度控制的措施
1、组织措施
1）督促承包人建立进度控制管理系统和人员；
2）指定专门?人员负责进度控制，明确控制的任务、职责；
3）进行项目计划分解（按单项工程、年度或工程进展阶段）；
4）制定进度协调工作制度，包括协调会及工地会议举行的时间、参加人员等；
5）对影响工程进度目标实现的干扰和风险等因素提前进行分析。
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2、技术措施
1）尽量采取先进的施工方案（特别是基坑支护、管线迁移或保护等专项施工方案）、施工工艺、施工方法；
2）要求施工单位制定严密的雨季施工措施、防洪技术措施，以减少自然灾害对施工的影响，保证工程按计划完成。
3）优化施工组织设计，采用先进的组织管理手段。
3、协调管理措施
1）项目管理单位的各级人员应积极配合承包人的施工活动，及时审查承包人的各种报告文件和报表，及时对已完工序或工程的检查验收；
2）招标人按合同要求及时提供施工场地和图纸，积极与外界协调，尽可能改善施工环境，为工程施工创造良好的外部环境；
3）招标人、建设管理单位和监理工程师做好各承包人之间的施工配合协调。
4）积极协调电信、电力、给水、燃气、雨水、污水等各种管线的权属部门对各种管线的迁移。
4、合同措施
1）在签订的各类承包合同或采购合同重，明确有关进度保证的条款，并余经济挂钩。
2）利用合同赋予建设管理单位的权利，督促承包人增加人力、机械设备等投入，加快工程进度。
5、经济措施
采用经济手段（如劳动竞赛、提前工期竣工奖励、完成计划奖励、计划拖后处罚等），工程进度款及时到位等措施。比如，根据设立的进度控制点（支护桩全部完成、结构封顶等具体时间），如按期完成，奖励一定数额的奖金，同样，如完不成，根据奖罚对等的原则，给予同样数额的罚款，如连续两个进度控制点都不能保证，则进行加倍处罚。
6、信息管理措施
对工程进度进行动态跟踪，每月或定期向招标人提供进度分析报告，向承包人的上级主管机关通报，促使承包人及时采取措施。
第五节?进度规划流程
综合上可以看出，进度规划的编制和进度控制是一个系统过程，如果不遵循一个操作程序，就会造成很多重复性工作以及大量的修改，进而增加不必要的编制工作量。所以，有必要归纳一个编制流程（进场后编制）。
第三章?项目投资管理目标和主要措施
第一节?工程投资管理的目标
本项目的投资管理目标是：?确保项目投资控制在代建合同确定的造价范围内。
在项目建设过程中，我司将充分发挥项目管理优势，在技术可行的条件下，优化施工组织方案；同时，在招标程序、现场签证、结算等程序上严格把关，确保实现项目投资管理目标。
第二节?投资控制手段
一、投资控制的组织手段
1、建立健全项目管理组织；
2、完善职责分工有关制度；
3、落实投资控制的责任。
二、投资控制的技术手段
1、在设计阶段推行限额设计和优化设计；
2、招、投标阶段合理确定标底及合同价；
3、材料设备供应阶段，通过质量价格比较，合理确定生产供应厂家；
4、施工阶段通过审核施工组织设计和施工方案，合理开支施工措施费；
5、按合理工期组织施工，避免不必要的赶工费。
三、投资控制的经济手段
1、定时进行计划费用与实际开支费用的比较分析；
2、对项目管理人员对原设计或施工方案提出的合理化建议被采用后所产生的投资节约，我司将按规定予以一定的奖励。
四、投资控制的合同手段
1、按合同条款支付工程款、防止过早、过量的现金支付；
2、全面履约，减少对方提出索赔的条件和机会，正确地处理索赔等。
五、投资控制的信息手段
1、计划费用数据处理；
2、实际费用数据处理；
3、计划/实际费用比较分析；
4、费用预测；
5、资金投入控制；
6、报告报表生成。
第三节?投资控制的管理流程
为加强本项目的投资管理，我司专门成立由项目经理领导的投资控制管理小组，并由公司财务部负责监控投资管理小组的工作，为使本项目投资控制工作顺利进行，便于各参建单位工作的衔接，使投资控制工作流程化、制度化。
第四节、设计阶段投资管理
本项目勘察设计招标工作已经完成，且部分设计已完成。在继续完成余下设计工作的过程中，我司将遵循以下原则，加强设计阶段投资管理的工作。
一、设计阶段投资管理的重要性
工程设计对项目投资的影响是至关重要的，任何建设工程均应以设计阶段为重点进行工程的投资控制，本项目也不例外。因此，必须花大力气，认真研究分析影响投资的重大问题，努力调动设计方的积极性与主动性，充分发挥设计人员和科学技术的力量，实施价值工程，不断优化设计方案，力求使大量的设计变更消灭在设计阶段，从根本上控制投资。
项目一经决策确定后，设计就成了工程建设和控制造价的关键。初步设计可基本上决定工程建设的规模、产品方案、结构形式和建筑标准及使用功能，形成设计概算，确定投资的最高限额。施工图设计完成后，编制出施工预算，准确的计算出工程造价。可见，工程设计是影响和控制工程造价的关键环节。
二、投资控制的目标值
促使设计在满足功能及质量要求的前提下，不超过计划投资，并尽可能节约费用。
为了不超过计划投资，就要以初步设计开始前的项目计划投资估算为目标，使初步设计的概算不超过估算。
在设计完成时编制预算，并以此为依据设置投标最高限价，使中标价不超过工程工程预算。
三、设计阶段投资宏观管理
审查可行性研究和设计任务书，审查设计概算的真实性和准确性，对概算编制方法的审查实行严密有效的监督管理。
审查施工图预算和投标限价，建立对施工图设计质量的监督机制，既有利于对设计质量把关，又克服和减少投资的不合理现象和资金的节约。
四、设计阶段投资微观管理
1、推行限额设计。对设计单位提出工程造价的限制范围，如果设计阶段的造价计算超过限额，就须进一步修改设计，修正造价，直至概预算造价控制在限额以内。
2、对初步设计的总图方案及单项设计方案进行评价，通过技术经济指标的计算、比较与分析，在满足设计要求和投资控制的前提下，选取最合理的方案。
3、审查施工图预算。
4、管理处理好设计费用与控制工程造价及经常使用费的关系。适当增加设计成本，做好详细的数据收集、设计试验和优化设计工作，对工程造价的控制与节约经常使用费大有好处。
5、主要材料、设备的选用。该部分的投资占整个工程投资的比例较大，其对投资控制极为重要，应充分研究主要材料、设备的用途和功能，了解招标人的需求，做到经济实惠又满足工程的功能要求。
6、设计阶段参与设计方案的经济评价。在满足适用美观等各项要求的前提下，可以用不同的结构形式、不同的建筑材料、不同的平面组合和空间体形，设计出若干方案，从中优选。
五、设计阶段的分析、评价与优化
1、专业设计的技术经济评价
专业设计方案的技术经济评价的内容包括：
1）专业工程方案的技术经济评价。
2）主要建筑设计参数的技术经济评价，如建筑密度、建筑标准、建筑层数、层高、跨度与跨数、柱网尺寸等。
3）建筑构造方案的技术经济评价。如建筑结构方案、围护结构方案、基础结构方案、内外装饰方案等。
4）材料选用的技术经济分析。
2、工程设计的技术经济分析
1）建筑设计与工程造价的关系。
2）建筑平面布置与造价。
3）层高、净高与造价。
4）单元组成、面积与造价
5）设计方案的经济分析。
l多指标综合评价方法。可以采用综合评审可采用打分法，对各指标考虑权重，最后统计出综合评价值。
l单指标评价法。单指标可以是效益指标也可以是费用性指标对于某些专业工程，尽管方案不同，其收益或功能没有太大的差异，这种情况下可采用最小费用法。
3、优化设计
设计自身的优化。优化结构的截面尺寸，选择适当的安装材料及设备，选择适当的装饰材料等。
考虑全生命周期优选最合理的设计标准。
六、设计阶段投资控制措拖
项目代建方设计管理工程师对设计阶段的投资控制。是按照初步与扩初设计，施工图设计过程中实行动态的跟踪，经常进行目标值与实际值的对比和分析，以便及时发现异常情况，并找出其中的原因。
项目代建方设计管理工程师重点监控各阶段的方案估算和分项概算，起到加强预控和平行监控作用。
项目代建方设计管理工程师要定期审查设计单位的设计技术人员与工程经济人员紧密配合情况，对牵涉工程量大。特殊的工艺特性或构造，均应实行先进行估价，再进行多方案此选，以得出最优方案。
项目代建方设计管理工程师设计开始前按照设计过程的估算、概算、预算不同阶段，分别进行审查，比较不同阶段投资的变化情况确定投资变化的合理性。
项目代建方设计管理工程师通过各阶段投资会审，对设计概算或预算进行控制。
项目代建方设计工程师对主要设备，材料的用途和功能与招标人的需求在经济和功能上达到协调统一的结果进行审定。同时需求设计单位各专业的设计人员强化工程造价意识，在拟定设计原则、技术方案和选择设计材料、设备过程中应先掌握工程的参考造价和工程量。
项目代建方设计管理工程师对各专业概算审查的具体方法如下：
1、建筑工程概算的审查
1）工程量的审查
根据各阶段的设计图纸、概算定额、工程量计算规划和施工组织总设计的要求进行审查
2）采用的定额或指标的审查
包括定额或指标的适用范围定额基价或指标的调整．定额或指标中缺项的补充。其中，进行定额或指标的补充定额的项目划分、内容组成、编制原则等要与现行的定额精神一致。
3）项目代建方设计管理工程师参与设计单位对设计投资控制方案策划。内容包括：具体的工程投资分解和工程量控制策划书等：
4）可能时，项目代建方设计管理工程师应对有关专业或工程分项、分部采用限额设计进行策划，使工程技术与投资，使用功能和成本处于最佳配置：
5）项目代建方设计管理工程师对限额设计制定跟踪管理办法，项目代建方设计管理工程师对限额设计实施情况进行监督检查．对偏离控制基准的费用进行分析，对限额设计工程量清单之外的变更项目进行修改和补充：
6）本项目配套设施齐全，涉及土建、电力、照明、空调、给水、排水、防灾、保安、电视、通讯等多种专业，所以项目代建方设计管理工程师应在选用材料、构配件、器材、设备及型号、品种、质量、技术标准等既满足使用功能又投资合理，节能高效的产品：
7）对工程实施中可能发生的变更，应尽量提前实现，对设计变更要组织评审，分析变更的原因及责任，尽可能把设计变更控制在设计初期阶段：
8）对影响工程造价的重大设计变更，设计单位应先做预算后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制：
9）项目代建方设计管理工程师应对项目费用审查审查时，综合项目特点，弄清各项费用所包含的具体内容，避免重复或遗漏。取费标准根据国家有关部门或地方规定执行。
2、设备及安装工程概算的审查
1）标准设备原价的审查。原价一般指的是制造厂的出厂价．计算时一般按带有备件的出厂价计算。
2）非标设备原价的审查。审查价格的估算依据、估计方法等．同时还要分析研究非标设备估价准确度的有关因素及价格变动规律。提高审查工作的质量。
3）设备安装工程概算的审查。当采用预算单价或扩大综合单位计算安装费时，要审查采用的各种单位是否合适，计算的安装工程量是否符合规则要求，当采用概算指标计算安装费时，要审查采用的概算指标是否合理，另外，还要审查计算安装费的设备数量及种类是否符合设计要求。
第五节?采购阶段的投资控制方法
我司将严格按照国家招投标法组织工程采购，择优选定分包施工和主要材料设备供应单位，监控中标单位按《合同法》规定行使和履行合同的全部义务，切实保障工程质量、工程进度和施工安全，严格控制工程造价。为做好本项目招标阶段的投资控制工作，我司将加强以下环节的管理：
一、资格审查
我司在投标前对申请投标单位的实力、业绩、管理水平等进行严格细致的审查与考察，保证投标在实力较强的单位之间进行，实现“优中选优”，使项目质量目标、工期目标、造价目标的实现更有保障。
二、认真制订采购文件
确保采购文件的条款内容明确、合理、合法、文字周密、详实、规范，特别是招标文件的合同条款中有关双方责任、工期、质量、验收、合同价款定价与支付、材料与设备供应、设计变更与现场签证、竣工结算方法和依据、争议、违约与索赔等均是影响工程造价控制的直接因素，需要认真制订。
工程量清单是编制招标工程标底价和投标报价的重要依据之一，也是支付工程进度款和办理竣工结算调整工程量，以及工程索赔的重要依据。工程量清单数据要做到准确无误、无漏项、无重复，符合现行编制规定，并要反复核对，确保清单各子项的准确性，以防止投标单位采用技巧性投标，造成施工阶段的索赔。
三、合理制定标底价格
以拦标底价作为各投标人报价的上限价，防范“围标、抬标”；以标底下浮适当的百分率作为下限，防止恶性竞争，避免低于成本价中标，最终给承包商、招标人带来损失。在截标前将栏标底价公开，以此引导各投标单位集中精力编制好投标文件，力求公平、公正、科学、择优。
四、材料设备采购
主要材料设备对工程造价的影响较大，组织主要材料设备的招标采购工作，不仅可以保证工程的质量，而且可直接为招标人节约投资。为此，项目代建方要深入市场调查询价，根据投资额，制定招标材料和设备的技术指标、质量标准、价格档次，由供货商按要求报价竞标，择优选用，以固定单价合同方式与投标单价签订合同。
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第六节施工阶段的投资控制方法
施工阶段是形成工程项目实体的阶段，是资金投放量最大的阶段，为严格控制资金的合理运用，达到预期的投资控制目标，我司：针对项目投资实施的事前、事中、事后控制进行全面把关。
一、对施工阶段投资的事前控制
1、成立的投资控制管理小组，将明确各层级工作责任。要求对设计图纸、设计要求、各专业工程施工承包合同涵盖的范围有充分认识和正确理解，识别工程费用最容易突破的部分和环节，做到心中有数，从而明确投资控制的重点。
2、熟悉施工单位的投标报价书，对于采用综合单价包干的投标报价，要审核其工程量清单的准确性，并预测工程量容易发生变动的项目，在施工过程中认真加强监测。
3、工程开工前组织好图纸会审工作，尽量避免事后设计变更造成的返工损失。编制详细有效的建设项目管理方案和财务管理方案，组织审核施工单位上报的施工组织设计和施工方案，根据以往类似工程实际执行情况和有关经济指标、完成情况的分析资料并审定施工组织设计方案，对主要施工方案进行技术经济分析，积极推广使用先进的施工技术、工艺，降低施工成本。
4、按合同要求及时协调处理各种影响施工事宜，使各专业工程施工单位均能如期收到设计文件，按期进场施工，避免工期和费用索赔。
5、开工前，根据工程投标文件及工程合同情况，与各专业工程施工单位明确工程计量、工程价款支付和工程变更费用等审批程序和使用表格。
6、审核各专业施工单位提交的依据施工图计算的工程量清单及项目用款计划并作好汇编整理工作，报招标人审批作为工程资金投放计划的依据。
1）根据各施工单位提交的工程量清单中详细列出的需要完成的项目以及各项目的工程量，对照施工单位的投标文件一一进行审查比较，了解投标文件中的项目划分与施工单位提交的清单中的项目划分的差别。
2）掌握施工单位对施工方法、施工过程、施工进度的要求以及工程量安排的特点，了解工程量形成和累积的过程，根据施工进度计划审核项目用款计划是否正确反映项目进展情况，特别是对照现场情况，预测和估计可能发生的工程变动，并作好与资金总控制计划的协调，督促施工单位按合同工期组织安排施工，避免增加不必要的赶工费用。
3）整理汇编工程量清单及制定合理的资金使用总计划，经项目经理审核后于开工前7天报送招标人审核通过，作为控制施工阶段投资计划的依据，同时出现现金流量计划表，以便在施工中与实际工程费用支出进行分析比较。
7、有效控制设计变更。严格制定设计变更、现场签证管理制度，明确项目管理架构变更签证的权限范围，实行分级控制、限额签证，减少设计变更的随意性。
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二、施工阶段投资的事中控制
1、及时对己完工程进行计量：项目代建方现场管理人员、计量人员应对工程量清单和合同文件规定的各项费用，以及批准的工程变更和索赔等及时计量，计量依据为：
1）工程量清单及技术规范中相应的计量支付说明
2）设计图纸：
3）工程设计变更及洽商记录：
4）合同条件、技术规范和投标文件；
5）有关计量的补充协议和文件：
6）索赔审批资料。
工程计量，首先由各专业工程施工单位按约定的程序，向项目监理方提交工程量签证审批表，项目代建方各专业工程现场主管在接报告后3天内核实所有己完工程项目的数量和价值，并作好记录。计量工作要依据图纸和现场的实物进行计算与实测。
各专业工程己完工程量应经项目监理方的专业监理工程师及项目代建方各专业工程现场主管签字认可。项目代建方各专业工程现场主管要对己计量的记录数据和工程量清单进行对比，列出增减的数据，供项目经理作为控制拨款的依据和参考。
工程量计量方法和计量单位要根据招标文件、工程合同、技术规范认真执行，做到不偏不倚，公正求实
对影响工程顺利进行的有关应急技术措施、应急施工配合、施工图在施工过程中的紧急修改等，首先要由施工单位向项目监理方申报后报项目经理审批。
4、认真审查把好文件关，通过投资控制促进各项工作。首先审查文件的完整性，资料不全的应要求施工单位补齐，或暂不办理计量：质量不合格的不办理计量，合格时方可申请。并由现场计量人员逐项核实施工单位所报计量工程是否已完成，审查有关的质量保证资料的真实性与及时性，检查其他各项施工单位应负责的安全、文明施工等落实执行情况是否受控，通过工程款支付审批来反作用于质量、进度等方面工作，达到共同促进提高。
5、监督工程投资动态，统计工程进度情况。定期将实际投资与合同费用及资金计划进行比较，找出偏差原因并提出控制工程费用的方案措施。
6、按合同要求，及时联系、答复解决施工单位提出的问题和要求，搞好与设计单位、材料、设备供应单位的协调配合，避免造成违约和索赔。
7、及时汇编施工承包单位资料，编制各阶段性的用款计划送招标人审定，所有临时追加用款先由项目监理方审核并书面提出追加理由经项目经理审核认可后，由我司报招标人审。
8、对施工单位在施工过程中出现的违约情况，会通项目监理方，保留记录并及时代表招标人对施工单位提出索赔，并办理有关事宜。
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三、项目投资阶段的事后控制
对项目投资阶段的事后控制工程项目的竣工验收、工程竣工结算是投资控制的最后一个工作环节，是确定工程造价的最终手段，所以认真审核竣工验收资料、工程竣工结算、进行反索赔是重要环节。
1、认真审核工程竣工资料汇编情况。工程竣工资料是准确进行工程结算的有力保证。由于在施工过程中存在着很多不可避免的变化，因此在投资控制的最后阶段必须认真审核竣工验收资料(包括工程变更、签证、修改记录等)是否齐全，资料所反映的内容是否准确、真实、竣工图是否标识明确、无误。
2、准确审核竣工结算。依靠项目监理方，划分不同时期的形象进度，根据己审核、汇编的工程竣工资料准确计算工程量、正确套用单价、合理套用各项取费标准，汇总材料差价和造价，全面审核工程结算书，防止通过虚报工程量、多报材料量、高套定额、重复计算等方式套取工程款及加大工程造价的问题发生；审核结果与施工单位进行协商，统一意见后签认，经项目监理方审核后报项目代建方审定，最后报招标人审查确认。
3、公正、合理处理施工单位提出的索赔为减少施工阶段的工程费用索赔，维护招标人利益，项目代建方会同项目监理方，将加强对各种有可能造成费用索赔的因素的控制。在项目实施过程中，对可能引起的索赔的原因进行预测，如前期施工准备工作、进度、质量以及不利自然条件、人为障碍等。监督施工单位采取措施进行预防，减少不可抗力造成的损失造成费用索赔的情况发生后，督促项目监理方必须及时进行调查取证，并及时提出处理意见，对施工提出的各项费用索赔进行识别，力求站在公正的立场上，公平、合理的给予签认，并报项目代建方审批。
第七节资金支付进度控制计划
我司根据项目实施进度控制计划及项目估算造价编制了资金支付强度控制计划，对项目实施阶段各月份的资金支付强度进行控制，通过合理地计划材料、设备的招标采购时间、各专业工程的开工时间，相应延后资金的支付时间，以减少资金的时间成本，控制各阶段资金的支付强度，达到节约投资的目的。
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第八节投资控制的管理及措施
一、合同管理措施
1、项目的合同管理
工程项目的合同管理是对工程项目建设过程中所发生的或所涉及的一切经济、技术合同的签订、履行、索赔，到合同期满结算直至归档的全过程所进行的管理工作。工程合同管理的任务是在保证招标人利益的前提下，和招标人一起根据法律、法规、政策的要求，利用自身合同管理和人员管理能力，运用指导、组织、检查、考核、监督等手段，促使各专业施工单位、系统供应商、材料供应商依法签订合同，全面履行合同，及时妥善的处理合同争议和合同纠纷，预防发生违约行为，避免给招标人造成经济损失，防止对工程建设造成不良影响，保障合同目标的顺利实现。
2、合同管理的管理体系
若我司有幸中标，为圆满的完成合同管理的任务目标，我们将建立起一套完整而严密的合同管理体系，它由合同分析评估、合同指令管理、合同动态监督与合同索赔管理四个部分组成。
我司在中标后，将本着一切从招标人利益出发的原则，严格按照工程合同进行履约管理。在工程项目实施过程中，我司将建立履约管理体系来对所有签约单位进行管理，而签约管理的重点将充分落实在招标人的项目实施意图上。
3、项目代建方的合同管理方法
项目代建方对所有单位均有管理责任，并严格遵守《项目代建合同》和招标人的要求，执行合同条款。合同管理是动态的过程，主要包括以下程序：
l阶段工程量确认程序
l现场指令汇集整理确认程序
l材料设备投标报价管理程序
l投标报价管理程序
l合同分发归档管理程序
l合约支付暂扣程序等。
二、项目建设资金管理
1、投资目标控制
1）采取组织、技术、经济以及合同等各种措施，配合与协助招标人及项目监理方实现“确保不超”的投资控制管理目标，即：确保使项目在满足质量和进度的前提下，实现工程实际造价不超过合同造价（包括调整金额）。
2）投资控制管理任务
施工阶段工程投资控制管理的主要任务是通过专业工程付款控制、变更签证控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约投资潜力来努力实现实际发生的费用不超过计划投资。为完成施工阶段投资控制任务，本项目项目代建方将做好以下工作：
①?编制本阶段资金使用计划，控制专业工程付款；
②?负责每月向招标人报量、申请工程进度款以及与招标人的结算；
③?负责专业工程中期付款的审核与支付，以及与专业工程的最终竣工决算，严格控制分包付款；
④?动态掌握工程实际造价，并与合同造价对比分析，给招标人提供合理化建议；
⑤?严格控制工程变更，评价设计变更合理性，力求减少变更费用，并协助专业工程单位办理变更签证；
⑥?防止索赔事件的发生，并协助招标人进行反索赔。
2、项目建设资金管理措施
1）资金筹措及运用
本工程作为较大规模住宅小区工程，其特点决定了项目管理的模式，除贯彻执行我司常规的财务制度外，还必须建立与项目管理模式相适应的财务制度与管理办法，才能有效、合理地筹措资金、运用资金、加强成本控制，使施工生产正常运作，以保证工程合同工期的完成。
2）财务管理办法
根据我司对工程项目实行项目管理的暂行办法，为规范工程项目管理工作，提高综合经济效益，严格执行公司统一的财务管理制度和费用开支标准，拟建立以下管理办法：
l资金管理办法；
l成本费用核算与管理办法；
l会计基础工作管理办法；
l现金管理办法；
l票据管理办法；
l会计档案管理办法。
招标人与项目代建方签订“项目代建合同书”，明确规定管理方式、管理指标、责任和权利等为依据，处理企业与职工的各种关系。项目代建方可根据工程性质、资金来源、范围等因素划分承包责任。
三、工程造价与工程款拨付管理
1、编制资金使用计划
编制资金使用控制计划，合理地确定工程造价控制目标值，包括总目标值、分目标值以及各细目标值，是确保实现投资目标的前提。
1）工程造价目标分解
根据总承包管理范围内的工作内容，可以按单项、单位工程划分标准将工程总造价划分为各分项工程造价目标。
2）工程造价编码系统
为了减少投资控制的工作量，提高投资控制工作的效率，在工程造价目标分解的基础上，对每一工作单元自上而下实施统一编码，形成一个与工程造价目标分解体系相适应的编码体系。
根据编码的唯一性、同类性、可扩充性、以及便于查询、检索和汇总等特性，对本招标工程除了按单位、单项工程编码外，还需根据工程量清单进一步细分至分部分项工程。
3）编制资金使用计划
①?填报资金使用计划表
在完成工程造价目标分解及编码系统之后，由各施工单位根据各自负责工程的工程进度安排填报月、季、年资金使用计划表，及时上报给本项目总承包管理部汇总统计。该资金计划使用表经项目代建方审核后作为拨付分包工程进度款的依据。
②?绘制计划工程造价累计曲线
根据上述表格数据，绘制计划工程造价累计曲线（S曲线），作为动态控制的对比基准。
2、分部分项工程计量与付款
1）分部分项工程计量
①?分部分项工程计量依据：
a、分部分项工程量清单。
工程量清单中的“总则”与“项目简要说明”条款规定了“清单表格”中每一清单子目的计量方法，同时还规定了按规定的计量方法确定的单价所包括的工作内容和范围。
b、月度合格分部工程工程量计算表
各有关单位应在每月十五日之前，向项目监理方提交本月合格工程工程量计算表，经项目监理方审核后，报项目代建方申请工程进度款。
分部分项工程实际完成工程量应以设计图纸为依据。对于项目监理方对承包商超出设计图纸要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予计量。
①?工程预付款
对于按合同约定支付预付款的工程，由项目代建方确认后，通过招标人向有关单位支付，然后按约定的时间和比例从工程进度款中扣回。
②?分部分项工程进度款
在提交合格分部分项工程工程量计算表的同时，各施工单位还应提交合格分项工程进度款申请表，由项目监理方初步审核后统一上报给项目代建方审定。在项目代建方确认各分部分项工程量后，由招标人按有关的付款条件向有关单位付款。
③?竣工结算
工程竣工验收合格后，各施工单位应在1个月内完成结算书以及其他结算资料的编制提交给项目监理方，经项目总监审核后提交项目代建方审定。
在招标人与施工单位结算完毕之后，各有关单位持工程付款申请表、工程验收合格证等有效证件向项目代建方办理申请支付15％的结算尾款的手续，经项目代建方确认后，送招标人审定。
④?工程保修金
本招标工程保留承包合同价款的5％作为工程质量无息保修金，在招标人与总承包单位结算完毕之后，由总承包单位支付给有关单位。
四、工程造价的动态统计与分析
项目代建方应动态统计每月核定的工程进度款，绘制实际造价累计曲线，并与计划工程造价曲线图进行对比。当工程造价出现偏差时，项目代建方应从设计、施工等各方面分析原因。
1、造价偏差的处理
在找准造价偏差的原因后，对症下药，采取有针对性的措施，减少或避免相同原因的偏差再次发生。比如，对于由于工程变更导致的造价偏差，应及时调整合同造价目标值，并加强合同实施过程中过程变更及索赔的控制。
2、成本管理与控制
本招标工程是在一个市场已相当发育，竞争意识已普遍强化的建筑行业的大环境下进行，所以作为有丰富管理经验的项目代建方，项目成本控制管理是企业取得效益的核心，因此，如何对项目成本进行控制管理，创造良好的经济效益，增强企业的市场适应能力和竞争能力，就显得尤为重要。
项目成本控制管理是一个复杂的系统工程，它不仅仅是在项目结束后进行简单的会计成本分析、复核，而是一个动态管理的过程，建立项目成本过程跟踪的管理机制，整个项目的成本控制管理可分为事前控制管理、事中控制管理、事后控制管理三个阶段进行。
1）事前控制管理是实现项目成本控制目标的基础
在项目的施工合同签定后，应由项目代建方牵头组织有关部门及人员进行合同交底分析。由合同谈判参与者介绍合同谈判过程中所遇到的问题及双方做出的承诺。并主要分析：
l项目代建方的主要合同责任、工程范围和权利；
l招标人的主要责任和权利；
l合同价格、计价方式和补偿条件；
l工期要求和补偿条件；
l施工中一些具体问题的处理方法和过程，如工程变更、付款程序?等；
l争执的解决；
l双方的违约责任；
l合同履行时应注意的问题和风险等。
将合同分析的内容形成文件，下达到项目代建方的各具体责任人，对项目管理班子、相关的工程负责人介绍合同内容，落实合同责任，使每个实施者都了解合同中与已相关的内容，做到熟练掌握。在项目开工前要确定最佳的进度控制计划；合理的劳动组织和机具配置；紧凑的生产调度；及时的材料设备供应以及高效的资金流转，以确保项目施工高质、安全、有序、低耗地顺利开展。
2）事中控制管理是实现项目成本控制管理目标的关键
在项目成本控制管理中，通常要压缩己超支的成本，而不损害其他目标成本，对成本控制管理的措施必须与项目的工期、质量、功能等作通盘考虑，一般只有当给出的措施比原来计划己选定的措施更为有利，或生产效率更高，或进行工程索赔成功，成本才能得以控制或降低。因此，在项目实施过程中应采取以下措施：
①?寻找并优化更好、更省、效率更高的技术方案。针对本招标工程这样超大型工程，每一个优化方案的实施都可能极大地影响工程的效益，所以要编制出多套施工技术方案来比较选择，以利达到最佳性能的价格比。
我司认为本项目的以下几个重点专项的优化方案将会对工程施工成本有极大的影响：
l基坑支护结构的选择；
l施工区域及流水的划分安排；
l对各个专业工程的施工协调的合理筹划。
这些方案如不合理优化，则会造成工程建设周期延长，材料消耗过大，费用大大超出包干报价，最终突破项目成本控制上限的结果。因此反复比较、论证至最终实施是非常必要。
②?以竞标方式控制直接费价格。材料价格、劳动力价格、机具台班价格对于整个项目成本的影响很大，因此应采用竞标形式确定。一方而及时掌握材料价格、劳动力价格，机具台班的价格信息及走势，通过公司内部建立的合格材料商、机具租赁商资料库，来选择几家适合的材料供应、机具租赁商，采取“货比三家、价比三家”的方式，择优选择员工操作技能强，现场管理经验丰富，技术力量雄厚的劳动力、产品质量好信誉高，供货时间能保证的材料商和机具租赁商，实行利润共享，风险同担的模式。
③?坚持以施工预算为龙头，先算后做，并及时作好二算对比。施工预算作为项目成本基础管理的龙头，在施工中起着指导作用。因此必须做到先算后做，这样才能对现场的工、料、机作出预先的控制，指导项目管理人员对材料、人工、机械进行统一协调，并排出相应计划。如材料的进场和限额领料，就必须以施工预算为基础，人工费任务单的结算也必须以施工预算为依据。在当前情况下做好二算对比尤为重要，特别是在甲供材料日益增多，在即无价差又无量差的情况下，如果不进行二算对比，如果造成实际使用量大于施工预算量，施工单位将势必倒贴材料部份的费用。
每月定期对项目进度、产值、成本进行三同步测算，项目的一切活动围绕降本增效运行，项目的每个人都是效益的创造者，同时又是成木的管理者。把每月发生的实际成本与产值、进度进行同步测算，找出盈亏点，分析原因，以及在下月应采取什么针对措施，使项目的每个人都有所了解。如当前人工费定额单价与市场单价之间存在着差异，所以在每月三同步测算时将所有人工费一一列清，进行分析，找出重点，这样可指导项目的施工安排，看是否需要这么多人，怎么衔接工序，下一步该怎么办?既可以使作业班组不至于窝工，又能减少项目成本，又如材料费中的周转材料，同样存在定额价与市场价的差异，因此通过每月三同步测算，可以看出每个阶段周转材料费用所占产值的比例，一旦发现异常，材料员就应及时统计，清点现场，找出原因所在，并明确下月当如何处理。施工完后对于周转材料及时清运出场，中途损坏的周转材料及时赔偿，使周转材料费用尽量减少。
3）事后控制管理是实现下一轮成本控制管理目标的起点
在工程竣工后，对项目成本进行全面分析考核。把人工费、材料费及机具费用所占比例列清，与原来计划成本相比较，分析超减原因，并根据结果评价项目管理工作的得失，写出完整的总结报告，为成本管理各环节提供必要的数据及资料，并为下一个项目的成本控制管理提供必要和有益的参考。
4）工程投资控制管理流程
项目代建方在工程建设各阶段进行投资控制的基本原理是把合同造价作为投资控制的目标，在工程建设过程中定期地进行实际工程造价与目标值的比较，通过比较发现并找出实际造价与合同造价之间的偏差，然后分析产生偏差的原因，并给招标人提供合理化建议，以保证“确保不超”的投资控制目标的实现。
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五、投资控制措施
1、组织措施
项目代建方要充分发挥相应的职能，项目代建方的招标造价工程师要经常性地落实投资跟踪，明确任务及职责，如发布工程变更指令、对已完工程的计量、支付款复核、设计挖潜复查、处理索赔事宜，进行投资计划值和实际值比较，投资控制的分析和预测，报表的数据处理，编制资金使用计划及投资控制详细工作流程图。
2、经济措施
1）进行已完成的实物工程量的计量或复核，未完工程量的预测；
2）控制施工单位的工程价款预付、工程进度款、工程款结算等审核、签署：
3）在施工实施全过程中进行投资跟踪、动态控制和分析预测，对投资目标计划值按费用构成、工程构成、实施阶段、计划进度分解：
4）编制本项目工程建设项目详细的费用支出计划，依据投资计划的进度要求编制，并控制其执行；
5）定期向招标人提供投资控制报表、必要的投资支出分析对比。
6）组织编制项目的概算、结算、竣工决算；
7）配合完成财务评审。
3、技术措施
1）对设计变更严格把关，并对设计变更进行技术经济分析和审查认可；
2）进一步寻找通过设计、施工工艺、材料、设备、管理等多方面挖潜节约投资的可能，组织审核降低投资的技术措施：
3）加强设计交底和施工图会审工作，把问题解决在施工之前。
4、合同措施
1）处理索赔事宜时以合同为依据；
2）参与合同的修改、补充工作，并分析研究对投资控制的影响；
3）以合同为依据监督、控制、处理工程建设中的有关事宜。
第四章?项目安全文明施工管理目标和主要措施
第一节?安全生产、文明施工目标
一、安全生产重要性
安全生产是工程施工中的一项重要内容之一，是关系到职工的生命安全和企业财产不受损失的头等大事，施工安全是施工进度和施工质量的保证，在施工过程中，要坚决贯彻“安全第一、预防为主”的方针，坚持“谁主管，谁负责”的原则。安全生产管理的任务是通过安全宣传教育，采取“人防、物防、技防”的组织措施，防止事故的发生，避免人身伤亡和财产损失及工程质量隐患，保证施工生产的顺利进行。
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二、安全生产、文明施工目标
本工程安全目标：达到合格标准。
本工程文明施工目标：达到XX市建设工程安全文明施工要求。
三、安全生产管理原则
项目代建方将按职业健康、安全卫生管理标准要求，建立健全保障体系，充分识别危险源，并实施管理方案和紧急预案等措施，对危险源予以控制，做到防患于未然。
安全生产问题是直接影响到工程项目的管理目标，同时还涉及到许多社会问题，我们将一如既往地贯彻施工企业安全管理三大原则：
1、“预防为主、综合考虑”的原则
从施工开始就把人力、物力综合加以考虑，防患于未然，着眼于事前控制，要有专门机构和人员负责抓安全工作，要相应地设置安全设备和必要的安全设施。
2、“安全管理贯穿项目施工全过程”的原则
事前要做充分的调查研究，针对现场的实际情况，对施工中可能出现的安全问题、不安全因素加以认真分析，制定施工方案，采取对策措施。
3、“全员管理，安全第一”的原则
在整个安全管理中，树立安全第一的思想，“生产必须安全、安全促进生产”。在整个安全管理中，使全体参与施工的人员自觉地共同努力，保证安全生产。
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四、安全生产管理体系
每项工程开工前，必须要明确安全生产责任目标，逐级建立安全生产责任制，签订安全生产协议书，使每个人都明确自己在安全生产工作中所应承担的安全责任。项目代建方将对项目建设过程中的安全生产负全面领导责任。贯彻落实安全生产方针、政策、法规和各项规章制度，组织落实施工组织设计中“安全技术措施”，健全和完善用工管理手续。
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五、安全管理职责
1、项目经理
为项目安全生产第一责任人，全面负责施工现场的安全生产、文明施工措施等，保证施工现场的安全。
2、项目副经理
为项目安全生产直接责任人，直接对安全生产文明施工负责，督促、安排各项安全工作，并按规定组织检查、做好记录。
3、项目技术负责人
制定项目安全文明技术措施和分部工程安全生产文明施工方案，督促安全生产文明施工措施落实，解决施工过程中不安全的技术问题。
4、工程安全组
依据项目代建方所制定的安全施工目标，对各专业工程安全责任进行分解。
监督、控制各专业工程项目严格按照安全方案及项目代建方所制定的各项安全管理制度措施落实执行。
检查各分部工程执行安全管理制度的情况，纠正违章，配合有关部门排除施工不安全因素，安排安全生产文明施工活动及安全生产文明施工教育的开展，监督劳保用品的发放和使用。
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第二节?安全生产的保证措施
一、建立安全生产责任制
企业的法人代表与项目经理签订安全生产协议书，明确双方在安全生产工作中的责任、权力和义务以及具体的安全生产考核指标。
各级人员在安全生产协议签订后，项目经理组织监督检查本协议的落实情况，确保安全考核指标的完成。
做好施工现场总平面设计，报请招标人审批，项目建设过程中严格按总平面图布置，不得随意改变。同时根据工程进度，适时地对施工现场进行整理和整改，或进行必要的调整。
二、安全生产检查措施
1、施工安全检查工作程序
1）检查的范围
各项规章制度落实及存在隐患、消防设备、灭火器材的效力等。
2）检查的方式
采取定期或不定期检查、抽查、夜查、专项检查等。发现问题，消除隐患。
2、安全检查措施
1）建筑施工现场每周要进行一次全面的安全生产大检查，要作好详细的安全检查记录和考评打分记录，同时要做好日检安全记录，及时掌握现场的安全状况。
2）在各类安全检查过程中，针对现场存在的重大事故隐患，要在立即整改的同时，下达重大事故隐患通知书，并限期进行整改。隐患整改单位在接到事故隐患通知书后，在整改期限内及时反馈隐患整改信息。
3）在日常的安全检查工作中，要虚心听取招标人的意见和建议，必要时可以与招标人和监理公司联合组织安全检查工作。
4）要督促整改，对复查时没有按要求整改的要采取必要的处罚措施。
5）搞好争创文明安全工地评比达标工作，由我司项目代建方组织各单位按月、季的安全检查打分情况和根据日常的安全检查情况，进行评比。
三、安全教育制度
安全教育工作是整个安全工作中的一个重要环节，通过各种形式的安全教育，使全体施工人员增长安全知识，提高安全意识，调动他们的积极性，促进安全工作的全面开展。
1、安全教育内容
经安全生产教育合格后的员工，项目部的安全管理部门要进行登记造册，建立档案，使安全教育工作处在受控的状态中。
定期进行全员的安全教育工作，管理人员每半月要进行一次，工人每周进行一次安全教育，受教育面要达至100％，不留死角，因工作或其它原因不能参加教育的，应及时补课。
严格执行班前安全教育制度，除对管理人员、工人进行文字安全技术交底外，班组长还应根据当天作业环境等因素，对本班组人员进行有针对性的班前安全教育，做到班中检查班后总结。
积极利用板报、标语、文艺节目等多种形式宣传安全生产，使员工从中受到健康、有益的安全教育。
第三节?安全管理与控制
我司在本工程的质量目标是确保达到合格工程。而要达到此目标，不仅要控制好工程质量，还要着重管理协调好整个施工现场的生产安全。因此我司也制定了相应的安全目标——实现“五无”。为达到这一目标在管理协调方面我们将会做以下几方面的工作：
一、建立安全生产责任制、签订安全生产协议书
1、安全生产责任制
序号责任人主要职责
1?项目经理全面负责施工现场的安全措施、安全生产等，保证施工现场的安全
2?项目技术负责人审核项目安全技术措施和分部工程安全方案，解决施工过程中不安全的技术问题。
3?项目安全责任人
（项目副经理）制定现场安全规则，检查安全执行情况，对职工进行安全教育，采取各种预防措施，防止安全事故的发生，安排项目部安全活动及安全教育的开展，监督劳保用品的发放和使用。
4?专业工程安全责任人负责上级安排的安全工作的实施，制定分项工程的安全方案，进行施工前的安全交底工作，监督并参与班组的安全学习，组织对本专业工程施工安全生产检查。
2、签定安全生产协议书
企业的法人代表与项目经理签订安全生产协议书，明确双方在安全生产工作中的责任、权力和义务以及具体的安全生产考核指标。
项目经理与安全责任人（副项目经理）签订安全生产协议书，确定项目经理与其在安全生产工作中的责任，并明确安全奖惩指标。
安全责任人与各专业项目部负责人（包括分承包负责人）签订安全生产协议书，同时要督促检查安全工作的落实情况，及时采取相应的安全保障措施。
各级人员的安全生产协议签订后，安全责任人监督检查本协议的落实情况，确保安全考核指标的完成。
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二、安全教育
安全教育工作是整个安全工作中的一个重要环节，通过各种形式的安全教育，使全体职工增长安全知识，提高安全意识，调动他们的积极性，促进安全工作的全面开展。
三、安全事故的处理
安全事故处理必须坚持“事故原因不清楚不放过，事故责任者和员工没有受到教育不放过，事故责任者没有处理不放过，没有制定防范措施不放过”的原则。安全事故就应按以下程序进行处理：
报告安全事故：安全事故发生后，受伤者或最先发现事故的人员应立即用最快的传递手段，将发生事故的时间、地点、伤亡人数、事故原因等情况，上报至施工现场安全负责人（副项目经理）。安全负责人视事故造成的伤亡人数或直接经济损失情况，按规定向政府主管部门报告。
事故处理：由综合治理部负责抢救伤员、排除险情、防止事故蔓延扩大，做好标识，保护好现场。
事故调查：项目经理应指定技术、安全、质量等部门的人员，会同企业工会代表组成调查组，开展调查。
调查报告：调查组应把事故发生的经过、原因、性质、损失责任、处理意见、纠正和预防措施撰写成调查报告，并经调查组全体人员签字确认后报企业安全主管部门。
第四节?文明施工的保证措施
文明施工是企业形象最直接的反映。所以，在本工程施工过程中，我司将充分借鉴在其它工程成功的文明施工管理经验，精心布置施工现场和精心组织施工。
一、文明施工保证措施
1、施工场地管理
工地的地面，做混凝土地面，使现场地面平整坚实。但象砂浆搅拌机棚内等处易积水的地方，应做水泥地面和有良好的排水措施。
施工场地应有循环干道，且保持经常畅通，不堆放构件、材料，道路应平整坚实，无大面积积水。
施工场地应有良好的排水设施，保证畅通排水。
工种施工的废水、泥浆应经流水槽或管道流到工地集水池统一沉淀处理，不得随意排放和污染施工区域以外的河道、路面。
施工现场的管道不能有跑、冒、滴、漏或大面积积水现象。
施工现场应该禁止吸烟防止发生危险，应该按照工种情况设置固定的吸烟室或吸烟处，吸烟室应远离危险区并设必要的灭火器材。
2、施工总平面管理
1）总平面管理
合理布局整个施工现场是做好文明施工的前提和关键，严格管理是搞好文明施工的保证，在总平面管理中，必须达到如下要求：
施工平面管理中项目经理负责，由各个相关职能部门实施，按平面分片包干管理措施进行管理。
施工现场按照公司标准设置“六牌一图”。即公司质量方针、工程概况、施工进度计划、文明施工分片包干区、质量管理机构、安全生产责任制、施工总平面布置图。
按照政府要求，在临时围墙、围栏、篱笆等处提供足够的照明。
按照总体规划要求作好平面布置，主要包括：现场办公临建布置，现场厕所布置，材料堆放场地布置，钢筋加工场地布置，现场排水、排污布置。详见施工平面布置图。
施工现场要加强场容管理，做到整齐、干净、节约、安全，力求均衡生产。
施工现场切实做到工完场清，施工垃圾要集中堆放，及时清运，以保持场容的整洁。
施工围蔽色彩一致，立放整齐，顺直。设置专人每日巡夜，施工围蔽因施工原因临时拆除后要及时恢复，对破坏的施工围蔽要及时更换。所面表面饰以两层砂浆抹面或效果相同的饰面，刷两道调和漆，颜色、文字及图案设计由我司选择或提供。
2）临时建筑
现场临时办公室、会议室全部按设计要求布置，并按公司?标准进行油漆。
临设区包括场地内的临时道路、材料设备堆场等场要进行场地硬化，并负责整个工程施工过程的维修、维护和保养满足所有工程施工的需要。并按要求设置明沟排水，在大门口处设置洗车槽。
围墙按照招标人要求进行设置，并按公司?标准进行粉刷、油漆及做好广告语。大门整洁醒目，形象设计有特色，“六牌一图”齐全完整。
办公区公共清洁派专人打扫，各办公室设轮留清洁值班表，并定期检查。
施工现场设置一定数量的保温桶和开水供应点。
3）材料堆放场地
所有工地上或建筑物内的物料必须整齐存放。
施工及周转材料按施工进度计划分批进场，并依据材料性能分类堆放，标识清楚。做到分规格堆放整齐，稳固，做到一头齐、一条线。
施工现场材料保管，将依据材料的性质采取必要的防雨、防潮、防晒、防火、防爆、防损坏等措施。
贵重物品，易燃、易爆和有毒物品及时入库，专库专管，加设明显标志，并建立严格的领退料手续。
材料堆放场地设置得力的消防措施，消防设施齐全有效，所有施工人员均会正确使用消防器材。
施工现场临时存放的施工材料，须经有关部门批准，材料码放整齐，不得妨碍交通和影响市容。堆放散料时进行围挡，围挡高度不得低于0.5m。
4）生活临建设施
施工现场应设置符合卫生要求的厕所，设水冲式厕所，厕所应有专人负责管理。
建筑物内和施工现场应保持卫生，不准随地大小便。
食堂建筑、食堂卫生必须符合有关卫生要求。如炊事员必须有卫生防疫部门颁发的体检合格证、生熟食应分别存放、食堂炊事人员穿白色工作服，食堂卫生定期检查等。
食堂应在明显处张挂卫生责任制并落实到人。
施工现场作业人员应能喝到符合卫生要求的白开水。有固定的盛水容器和有专人管理。
生活垃圾应及时清理，集中运送装入容器，并设专人管理。
3、保健急救
为适应临时发生的意外伤害，现场拟备有急救器材（如担架等）以便及时抢救，不扩大伤势。
施工现场应有经培训合格的急救人员，懂得一般急救处理知识。
为保障作业人员健康，应在流行病流行季节及平时定期开展卫生防病的宣传教育。同时做好各种疫情的预防措施。
4、社区服务及治安综合治理
1）社区服务
工地施工不扰民，应针对施工工艺设置防尘和防噪音设施，做到不超标（施工现场噪声规定不超过85分贝）。
按当地规定，在允许的施工时间之外必须施工，取得主管部门批准手续，并作好周围工作。
现场不得焚烧有毒、有害物质，应该按照有关规定进行处理。
现场应建立不扰民措施。有责任人管理和检查，或与社区定期联系听取意见，对合理意见应处理及时，工作应有记载。
2）治安综合治理
施工现场应建立治安保卫制度和责任分工并有专人负责进行检查落实情况。
治安保卫工作不但是直接影响施工现场的安全与否的重要工作，同时也是社会安定所必需，应该措施得力，效果明显。
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二、文明施工检查措施
项目文明施工管理组每周对施工现场作一次全面的文明施工检查。公司工程技术部门牵头组织各职能部门每月对项目进行一次大检查。
项目文明施工管理组及公司文明施工检查组应定期对项目进行检查，除此之外，还应不定期地进行抽查。每次抽查，应针对上一次检查出的不足之处作重点检查，检查是否认真地作好相应的整改。对于屡次整改不合格的，应当进行相应的惩罚。检查采用评分的方法，实行百分制记分。每次检查应认真作好记录，指出其不足之处，并限期责任人整改合格，项目文明施工管理组及公司文明施工检查团应落实整改的情况。
为了鼓励先进，鞭策后进，应当对每次检查中做得好的进行奖励，做得差的应当进行处罚，并敦促其改进。由于项目文明施工管理采用的是分区、分段包干制度，应责任落实到每个责任人身上，明确其责、权、利三者挂钩。奖惩措施由项目根据前面所述自行制定。
我司质安负责部门将按有关要求进行文明检查，并按分数进行一定的物质奖罚和表彰或批评，检查分数高于80分的给与奖励与表扬，分数低于60分的除了批评和扣罚外，还要进行全面整改，确保文明施工。
第五章?民工工资支付保证措施及管理目标
第一节?民工工资支付保证管理目标
一、民工工资支付保证的重要性
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近年来，拖欠工程款问题严重，保护民工利益成为社会各界关注的焦点问题，采取各种措施保护民工利益十分迫切。政府部门已充分认识到解决工程款和民工工资拖欠问题是落实“三个代表”重要思想，努力实践执政为民的具体体现，是整顿和规范建筑市场的一项重要举措，要从维护社会稳定和促进经济社会发展创造良好环境的大局出发，必须运用市场、行政和法律手段，在法律和国家规定的职权范围内切实履行职责，采取有效措施，加大工程款和民工工资的清欠力度。作为房地产开发企业，更应成为落实民工工资支付保证措施的身体力行者。
二、民工工资支付保证管理目标
管理目标：确保本项目承建单位不发生拖欠民工工资的事件。
第二节?民工工资支付保证措施
1、合同措施：施工合同中必须明确总、分包责任制度。民工工资支付要坚持“谁承包、谁负责”的原则。任何施工单位不得以结算纠纷、工程款或分包款被拖欠、未审计、未结算等理由拖欠民工工资。总承包企业对其所承包工程的工资支付负有全面责任，其法定代表人对工资支付负总责，工程项目经理是直接责任人。分包企业是分包工程工资支付的直接责任方，其法定代表人是直接责任人。
2、担保措施：建立民工工资支付保证金制度。项目代建方和施工单位按工程合同价的5%，在银行设立民工工资支付保证金专户，预存民工工资支付保证金。民工工资支付保证金严格实行专款专用，专项用于解决拖欠的民工工资。民工工资支付保证金，在工程竣工办理完成结算后，证明无拖欠民工工资情况，凭建设行政主管部门与劳动保障部门出具的相关证明文件启用。
3、监督检查措施。配合劳动保障部门加强监察执法，定期监督项目施工企业的工资支付、劳动合同签订情况，发现有故意拖欠、拖欠工资数额较大等不良记录的施工单位纳入重点监控范围，加大监控力度。对不按规定签订和履行劳动合同、拖欠民工工资以及以工资纠纷为借口而不及时支付农民工工资的，由劳动保障部门依据《劳动法》及有关规定责令责任单位予以纠正，并依法从严处罚。
?4、招标方确保按照项目代建合同将项目资金及时到位。
?5、项目代建方承诺签订不拖欠工程款承诺书,?确保按照施工合同及时足额支付工程备料预付款，确保施工单位不垫资施工。
第三部分项目规范管理承诺和具体措施
第一章?项目代建管理方案总体框架及管理思路
第一节?项目代建管理思路
本工程是一项政府投资的安置小区，投资严，工期紧，对我公司都具有挑战意义，其较复杂的建设环境决定项目的组织结构将能有效应对多方关系，保证各方的工作联系和利益。为此，项目代建管理体系的设置原则为：
一、重要性原则
根据本项目是政府投资的民心工程的特点，我们将相应组成能力与经验最佳组合的系统化专业建设团队来完成本工程的本项目代建管理任务。我们将优选内部优秀人才，组成强有力的项目代建管理机构。
二、目标性原则
本项目的总体目标包括：项目管理、工程质量、工程进度、投资控制、职业健康安全、环保、项目服务等目标。我们将采用一体化的项目管理方式，以及制度化、程序化的管理手段，设置目标、专业、时间三维管理体系，把握建设过程中各项工作的平衡点，使全部项目建设目标得以实现。
三、阶段性原则
本项目实施过程包括：前期各项报审报批阶段、设计与招标阶段、施工方案与实施阶段、系统调试与验收阶段、交付与后期保修服务阶段。在组织机构中也将体现出对各目标的“前期策划、过程执行和检查控制”这三个管理层次。对于各个目标的策划、执行、监控形成即统一而又多层互动的体系。
四、专业化原则
本项目的建设，包含建筑、砼结构、暖通、给排水、强电以及弱电等方面的专业技术。为满足专业化管理的要求，将设立专业部门，形成实施层的核心。
五、协调原则
我们将以服务于招标人为核心开展工作，充分发挥总承包管理体系的综合组织、协调和控制能力，全方位覆盖自主分包、指定分包以及招标人直接分包在内的管理工作，有效的应对多方需求，加强协调力度，力求使所有项目相关者满意。
六、特殊性原则
本工程在管理上有许多特殊性，如：图纸需要深化与专业综合，多分包作业需要加强协调力度，需加强对信息流的管理等。我们将项目代建管理的共性与本工程的个性特点相结合，在组织机构设置时将针对其特殊性，在施工的不同阶段设立专项部室，全面解决好本工程的重点难点问题，使招标人的建设意图得以最科学地实现。
第二节?项目代建管理工作程序
一、规范项目代建管理中的各项工作程序
1、制定项目建设管理工作计划程序
2、初步设计文件的编制、报批报审工作程序（招标方已完成）
3、项目年度资金计划编制工作程序
1）新开工项目的初步设计已经批准，项目总概算已经核定，项目资金已经落实，方可编制项目投资年度计划和项目投资年度计划。
2）在建项目需结转下一年度的，在每年第三季度未编制下半年项目资金计划。
3）项目投资计划，报招标人审批并下达。
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4、施工图设计文件编制、审查工作程序
1）招标方已按工程招标投标制度、合同管理制的规定，招标选定设计单位进行施工图设计并编制项目预算；
2）招标方已根据设计单位要求，按工程招标投标制度，合同管理制度的规定，招标选定地质勘察单位进行地质详勘。
3）招标方已跟踪地质勘察报告、工程测量成果，并将地质勘察报告、工程测量成果提供给设计单位，审查落实设计文件的编制并进行初步审核。
4）将施工图设计文件报送审图公司审查。
5）根据施工图设计文件审查批复意见，设计院提出设计调整意见并报审图公司审核，代建方办理设计审图备案。
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5、工程报建程序
1）申领《建设用地规划许可证》
①?资料准备：
l建设用地申请报告
l建设项目选址意见书
l用地规划总平面图、地形蓝图
l市国土资源局用地项目预审文件等有关文件
②?到市规划局建设用地管理处申领《建设用地规划许可证》
2）申领《建设工程规划许可证》
①?持建设项目的有效批准文件向市规划局提出申请；
②?市规划局提出建设工程规划设计要求；
③?将建设工程设计方案报送市规划局审定；
④?按审定的设计方案报送建设工程施工设计图，经市规划局审查同意后核发《建设工程规划许可证》
6、工程人防、消防、环保申报程序
1）工程人防申报程序
①?资料准备：
l立项批文；
l市规划部门批准的用地红线图、设计要点、设计方案；
l总平面图及面积指标（初步设计蓝图及必要的设计说明）；
l②?报人防办公室审核；
③?领取审批意见。
2）工程消防申报程序
①?资料准备：
l建设立项批准书；
l建设用地规划许可证；
l建设工程规划许可证；
l成套设计图纸和设计说明；
l填写《建筑消防设计防火审核表》和《自动消防设施设计防火审核申报书》；
②?报市消防部门审核；
③?领取审批意见。
3）工程环保申报程序
①?资料准备：
l申报报告；
l环境影响报告书；
l市发展计划委员会立项批文；
l规划工程许可证；
l总平面图、初步设计说明书；
l《建筑施工（噪音）排放许可证》；
②?报市环保部门审核；
③?领取审批意见。
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7、工程质量安全监督、施工许可证申报程序
1）工程质量安全监督申报程序
项目代建方必须在领取施工许可证前按规定管理权限分别向安全质量监督站办理建设工程质量安全质量监督登记手续?。
①?资料准备：
l
?建设工程报建审核书；
l
?施工单位项目经理资质证书；
l
?工程地质勘探及水文地质资料；
l
?全套施工图；
l
?施工组织设计；
l
?施工单位中标通知书和设计概算；
l
?按建设行政主管部门要求及工程规模、特点需提供的其他资料。
②?填写《建设工程质量安全监督登记表》，到监督站办公室办理审核登记手续；
③?领取已安排监督人员的“登记表”，监督站开始实施质量安全监督工作。
2）建筑工程施工许可证申报程序
①?资料准备：
l规划部门下发的定点文件，规划许可证；
l施工图设计文件审查意见；
l已确定施工的建筑施工企业证件；
l按照规定应该招标监理的工程已招标监理；
l已列入年度投资计划，建设资金已落实的资料；
l已按有关规定办理建设工程质量安全监督登记手续；
l法律、法规规定的其他条件资料；
②?向市建委建管处提出申请；
③?领取市建委签发的施工认可证。
第二章?项目代建管理各项管理制度
1、招投标管理制度
根据《建筑法》、《招投标法》、《合同法》，项目建设全过程实施工程招标。
1）从各专业设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、建筑材料、构配件的采购等各个环节均依法进行公开招标或邀请招标，实行阳光作业、杜绝暗箱操作，确保按照公平、公正、科学、择优的原则进行。
2）招标招标的代理机构必须有相应的等级，招标代理机构按有关规定发布招标公告，通过发标、开标、评标工作，确定中标单位，自主招标须向政府招标主管部门办理备案。备案时应递交如下资料：
①?自主招标申请报告
②?领取及填报《建设工程施工招标机构申请表》
③?工程技术、建筑经济人员技术职称证书及注册造价工程师资格、上岗证复印件。
3）公开招标项目需发布招标公告，并与市招投标中心共同对投标单位进行资格预审；评标结果公示后，向中标单位发放中标通知书；
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2、合同管理制度
1）首先根据本项目的特点，做好总体合同策划工作，编制各种不同专业和设备工程的合同版本。
2）根据《合同法》、《建筑法》、中标通知书及招标文件，以及通过批准的相应合同版本的要求，与中标单位进行合同洽商；
3）对合同进行评审，依法签订合同，同时签订廉政责任书；
4）推行合同管理目标制，对合同订立前，合同订立时、合同履行中、合同发生纠纷时的全过程实施动态管理。通过合同实施工程项目质量、进度、投资控制任务；
5）建立合同台帐，跟踪款项支付情况。
6）定期检查合同执行情况，督促各有关单位按合同实施。
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3、工程放样交底、验线管理制度
1）勘察测量、设计单位准备放线资料；
2）现场核对工程控制点实地位置；
3）交接双方在核对资料上签名；
4）施工单位复测放线资料并进行施工放线；
5）规划、招标方等有关单位进行验线。
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4、施工技术、质量安全交底管理制度
项目代建方组织勘察、设计、监理、施工、质量安全监督站等有关单位进行施工技术、质量安全交底工作；
1）设计单位介绍设计意图；
2）勘察单位介绍工程地质条件，施工中应注意事项；
3）施工单位对设计图中不明确部分书面提问，由设计单位解答，形成会议纪要，作为施工单位按图施工的依据；
4）质量安全监督站根据工程特点进行质量安全交底；
5）施工单位根据技术交底，结合对施工图理解，完善施工组织设计。
5、施工组织设计审查管理制度
1）施工单位编制的施工组织设计，必须进行内部审查，并由施工单位总工程师签名后报项目监理方审查；
2）一般性工程由项目监理方进行初审，项目代建方复审；
3）技术复杂的工程，项目代建方组织有关专家进行施工组织设计评审；
4）未经审查的施工组织设计不得用于指导施工；
5）施工单位根据各方审查意见，结合对施工图的理解，进一步完善施工组织设计。
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6、开工审批管理制度
1）工程开工前，施工单位做好各项准备工作，提出开工报告报项目总监审批；
2）总监审查同意后报项目代建方审批；
3）项目代建方经报请招标人审批同意后，工程方可正式开工，工期按批准日开始计算。
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7、工程质量事故处理
1）建设工程发生工程质量事故后，项目监理方报项目代建方审核后下达工程质量事故停工通知，如需下达工程质量事故停工令，需报经招标人同意；
2）项目代建方组织设计、监理、施工及有关部门进行事故调整、分析、监督机构参与事故的调查和分析；
3）设计单位提出处理方案并及时上报监督机构；
4）施工单位按处理方案处理后，经项目代建方、设计、监理等单位进行验收，并填写工程质量事故处理报告。
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8、质量管理制度
1）严格遵守国家及省、市有关工程建设的法律、法规、认真学习和执行有关的技术规范和标准编制项目管理实施方案；
2）招标方应根据建设工程的特点和技术要求，按国家省市有关规定确定具有相应资质等级的监理、勘察、设计单位；
3）建立项目代建方工程质量管理的组织机构，做到职责分明、运行有效。建立定期质量检查制度制定和确保实现项目质量目标；
4）建设工程开始之前，应认真办好各种报建和开工手续；
5）勘察、设计文件必须符合国家有关的法律、法规、规范、标准的要求。做好设计交底、图纸会审以及施工复测工作；
6）项目建设使用的建筑材料、构配件和设备必须符合国家和行业有关技术标准；
7）抓好建筑材料、构配件和设备的进场检查工作，按规定取样送检；
8）按有关规定对隐蔽工程进行隐蔽验收和中间验收，控制各个分项、分部工程的每一道工序的质量，分项、分部工程经验收合格后才能进行下道工序的施工。
9）进行工程质量回访，做好服务工作，履行工程保修职责；
10）发生质量事故，逐级上报，组织力量进行调查处理。
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9、安全生产、文明施工、消防管理制度
1）认真贯彻执行国家、省、市有关安全生产的方针政策和劳动保护法规，做好环境保护工作，做好现场的消防安全，防止火灾灾害；
2）按照市政府和行业管理规定，办理项目安全监督申报手续；
3）建立健全安全生产，文明施工、消防管理责任制，明确有关单位的职责，建立各项管理制度，督促并检查各单位安全措施的制定和落实；
4）加强安全教育培训，定期进行安全技术培训和考核，不合格者不准上岗，特殊工种要持证上岗。教育和检查施工人员遵守安全操作制度、规程，正确使用机器设备、工具、原材料、安全设施、防护用品等，并注意是否处于良好状态。开展安全宣传活动，增强施工人员安全保护意识；
5）按照市建委要求在施工现场设置文明施工围栏，运载散装材料的车辆需按我市规定加装后挡板，现场设置洗车台，保证车辆出场的清洁；
6）遵守有关部门对交通、施工噪音及环境保护等的管理规定；
7）项目施工现场要划分用火作业区、易燃可燃材料场、仓库区、生活区。各类建筑物按规定设防火间距及设置防火设施；
8）有事故发生，及时采取有效措施保护事故现场，按安全事故责任管理办法等有关规定及时向有关部门汇报。
10、工程设计变更核准管理制度
设计变更由项目监理方项目总监书面提出报告，明确变更事由，填写工程?设计变更核准表，项目监理总监签字盖章确认后，报送项目代建方确认。
项目代建方项目经理在核准表上加注审核意见并通报设计单位现场考察，由设计单位提出变更通知单，经项目总监、项目代建方项目经理审核后实施，对影响投资增减，工期延长，功能调整的变更执行《代建合同》规定的报批手续。
11、工程进度审核、进度款审批
1）施工单位在签订合同后7天内，根据投标报价书，编制工程进度基础报表，报监理方工程师；
2）监理方工程师审核后报项目代建方；
3）施工单位必须在进度申报日按当月实际完成工程量填报月工程进度报表，填写工程付款申请表，加盖公章后报监理方工程师审核；
4）监理方工程师对施工单位申报的月进度报表进行实地审核复验，确认无误后填写工程款支付证书报项目代建方项目经理审定；
5）项目代建方项目经理复核无误后报招标人审核同意后拨付；
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12、工程隐蔽验收、中间验收
1）工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，施工单位进行自检，监理工程师复检；
2）复检合格后，由监理工程师以书面形式通知质量监督站和项目代建方项目负责人，必要时通知设计单位，经联合验收合格，相关人员在验收记录上签字确认后，施工单位方可进行隐蔽和继续施工，验收不合格，施工单位在限定的时间内整改。重新验收。
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13、工程竣工验收
工程具备竣工验收条件后，由施工单位向项目监理方提供完整的竣工资料及验收报告，并按以下程序验收：
1）工程完工后，施工单位编制《工程竣工验收报告》交项目监理方核查，总监理工程师签署意见后，提交给项目代建方。
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2）项目代建方对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
3）项目代建方应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单以通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
4）项目代建方协助政府主管部门组织工程竣工验收；
建设、勘察、设计、施工、监理分别汇报工程合同履约情况和在建设各个环节执行法律?、法规和工程建设强制性标准的情况；
审阅建设、勘察、设计、施工、项目监理方提供的工程档案资料；
查验工程实体质量；
对工程施工、设备安装质量和各管理环节等方面做出整体评价，形成工程竣工验收意见，各方面参加验收人员一并签字。
5）项目代建方在组织工程竣工验收前必须提请规划、消防、环保、市政、城管、燃气等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。
14、工程竣工验收备案制度
项目代建方自工程竣工验收合格之日起15日内，依照有关规定，到当地建设行政主管部门办理备案手续，办理工程竣工验收备案应提交下列文件；
1）竣工验收备案表；
2）工程竣工验收报告，项目代建方应及时提出工程竣工验收报告，《工程竣工验收报告》主要包括工程概况，招标人执行基本建设程序情况，对勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等；
3）施工许可证；
4）施工图设计文件审查意见；
5）工程竣工报告；
6）工程质量评估报告；
7）勘察、设计文件质量检查报告；
8）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
9）规划验收文件；
10）消防验收文件；
11）环保验收文件；
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12）法规、规章、规定必须提供的其他文件。
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15、工程竣工结算
1）工程竣工验收报告经联合验收认可后，施工单位向项目监理方递交竣工结算报告及完整的结算资料；
2）项目监理方对结算进行初审，并将审核意见报项目代建方；
3）项目代建方委托有资质的造价咨询单位对结算进行审核，将审核结果向招标人汇报并终审；
4）项目代建方根据终审结果编制竣工财务决算报表作为办理资产移交和产权登记的依据。
5）项目代建方办理产权登记；向招标人办理资产移交手续?。
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16、保修回访制度
1）工程项目的保修按代建合同专用条款执行。
2）项目代建方组织各有关单位到招标人进行工程回访，听取招标人意见?，对存在的问题采取有效措施及时解决。
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17、工程档案资料管理制度
1）项目代建方负责工程档案资料的收集、整理、汇编工作并根据《档案法》、《城市建设档案管理规定》、《城市建设档案案卷质量规定》的要求装订成册。
2）工程竣工验收后6个月内，向城建档案馆报送一套符合规定的建设工程档案，建设工程（建设安装工程）竣工档案报送内容：
3）建设依据文件
①?立项报批文件：
项目建议书、申请报告及批复；
可行性研究报告及批复；
环境质量报告书及批复；
基建计划、投资批文或相应的资金证明文件；
设计要点、初步设计审查批文。
②?报建文件：
建设用地批准书、土地使用证、建设用地规划许可证、红线图；
建设工程报建审核书、建设工程规划许可证、四置地形图；
建设工程测量纪录册；
其他专业管理部门的审核意见（消防、环保、卫生防疫、人防、绿委等）；
③?合同、协议和标书
④?其他（重要函件、会议纪要和专家领导重要讲话）
4）竣工验收文件
建设工程竣工验收报告和竣工验收备案表；
建设工程规划验收合格证；
其他专业管理部门的验收证明（消防、环保、卫生防疫等）；
工程建设总结报告、竣工验收报告、试运行情况报告；
建设工程质量保修书；
结算表。
5）工程勘察文件
工程地质勘察报告、地质图；
水文地质勘察报告、地质图；
6）工程设计文件
初步设计文件；
技术设计文件。
7）施工及验收记录
8）竣工图
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某代建项目实施方案 来源：网络整理
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