金九银十，正所谓：一月口袋空空坐等年奖，二月天寒地冻春节很忙，三月凉意犹在人懒洋洋，四月春暖花开喜欢远航，五月政策频出让人观望，六月继续守候气氛不旺，七月夏日炎炎鲜有观光，八月出不了门马路火烫，年终两月楼市白雪茫茫。数一年之望，唯有金九银十颇具曙光！金九银十，是沪上开发商一年之中最重要的救命稻草，历年都是，今年更甚！
2014年肯定算是中国房地产的小年，全国所有城市几乎清一色的高库存。市场的供过于求，加上浓重的观望氛围，让开发商的信心严重不足，作为房企“避风港”的上海也让众多企业一阵心寒。于是，金九银十变成了战略中“时机”的最佳选择！
下面我来列举一下上海房企赢家在“金九银十”战役中打出的六张好牌：
1.储备客户，时间拉长！开盘前的客户蓄水，向来是项目销售的成功之匙，可今年的客户观望情绪浓得化不开。我们房价点评网的分析师走进过十几个案场，购房者问得最多的一个问题就是：“上海房价是不是要跌了？”上海人习惯跟风，买涨不买跌，一旦头炮开不好，起死回生的可能性几乎为零。以中海寰宇天下为例，蓄客量不够不开盘，将客户蓄水期延长了一个多月，于9月底释放，效果很明显，最高蓄客量达600余组，这个楼盘开得也着实不错！
2.做熟渠道，广纳资源！以前只要广告创意好，来客量就大。现在聪明的开发商不会只考虑吸引眼球，更注重去“找到目标客户”。坦白说现在渠道很多，有本事纳众家之长的，效果才会达到最佳。如易居金融的房贷业务和房价点评网的大牌好房活动等，都是辅助型的渠道资源。我看这次热销的路劲上海派和泰禾红御，当天用的渠道兵种便是这种“眼花缭乱”综合型，效果斐然！
3.低价开市，流量为首！价格决定购买力，低于市场预期价格，真的会提升购房者心跳频率和下单速度哦！于是，有了一些房企很“聪明”地在开盘放出的是相对“符合产品气质”的价格，开盘当天亮出的价格低于预期不少。于是，客户“买不起就看看”的心理防线自然就粉碎了。低开固然不是追求利益的最佳方式，但却是追求流量的妙招。象屿大宁悦府、融信铂湾、龙湖紫悦湾……近八成的楼盘在9月都采用了低开策略，效果就是：当天成交量均在六成以上！
4.控制价格，提升产品！“在相近的区域里选择更低的价格，在接近的价格里选择更好的产品”。在上海买房子自住，楼盘软硬件的比较，是当前理性型的购房者一定会去做的事情。由房价点评网出具的测评报告中，分析师很客观地评价了如融信铂湾的低密度规划、生态环境，以及装修的几种优势。泰禾红御在产品打造上的标杆型突破，以及路劲上海派“配套先行”的亮点塑造。这些楼盘只要价格在合理范围内，怎么可能卖不掉呢？
5.活用逼定，加速下单！除了以上的因素决定项目销售的成败之外，我发现营销团队的能力非常重要。据分析师现场报道，案场当天不同的管理方法、销售模式，以及接待水准都会使得成交率有质的区别。比如案场销售团队对所有到访的客户强调：“错过开盘当天，所有的折扣就将收回！”制造出了紧张的购房逼定氛围，导致成交转化率高于预期。所以，对于这些操盘高手，我也只能替购房者呵呵了！
6.活用第三方营销！第三方营销助力案场，效果上佳。到了今天，被我们分析师“强烈推荐”的好楼盘都确实卖得不错，而我们也有义务在开盘活动的时候去案场与意向购房者交流。值得肯定的是，几乎所有的购房者都声称不相信销售员单方面的介绍。可在分析师有理有据的介绍面前，他们会更加信任第三方的推荐。以金地自在城为例，9月的加推活动中，因为被房价点评网评为“尽快入手”等级，该楼盘特邀分析师走进案场。房价点评网分析师解析当前购房时机与项目评测过程，教客户如果选择自在城最划算的房源。金地活用“第三张嘴“来评价自己，效果自然是极好的：”当天推案去化九成！“ 所以，好楼盘用好第三方，也真的是配了一种“大杀器”了！
说了那么多，我再通俗地梳理一下这六句真诀：蓄水期延长，多渠道拓广，低价格为王，好产品无殇，杀客于案场，第三方帮忙！
