老旧小区改造工作情况汇报

自 2019 年以来， 我市认真贯彻落实市委、 市政府的工作部署， 以微改造促进社区共建、 强党建引领社区共治， 积极探索中心城区老旧小区微改造模式， 进一步推进建设提质工程， 优化城市环境、 完善城市功能、 提升城市品质、 改善居住环境， 并取得一定成效。 现将有关情况报告如下：

一、 总体概况

老旧住宅小区整治改造是省政府部署的一项重要民生工程。 我市 1995 年前建成的老旧小区数量达 348 个， 约为3021 万平方米， 普遍存在规划滞后、 配套不足、 设施老化、服务短板等问题。 从 2015 年开始试点工作至今， 全市老旧住宅小区整治改造工作已取得明显成效。 截至 2019 年底，全市共整治改造 869 个项目 、 2124. 4 万平方米、 惠及居民28 万余户 ； 2020 年计划整治改造 358 个项目 、 721 万平方米，涉及居民 9 万余户 。 截至今年 4 月 底， 多层住宅加装电梯工作市内 5 个试点区共有 588 个单元已完成规划审查手续； 实际开工建设 386 个单元， 其中 236 部电梯已竣工验收合格，发放财政补助资金 3609 万元。

由于我市采取了 高位协调、 简化手续、 打包实施等措施，老旧小区改造正有条不紊、 加快推进。 据最新统计数据， 全市完工的老旧小区中三汇社区二期、 某花小区、 某社区等 3个项目 被列为上报住建部的试点项目 ， 占全市 5 个试点项目的 60%。

二、 主要做法

一是早谋划， 整体前移安排部署。 城市老旧小区改造工作需要谋划在前， 牵头部门积极组织协同街道、 社区对要改造小区进行摸排调查， 研讨改造方案、 召集业委会及业主代表征求意见。 充分尊重民意， 注重从居民群众的需求出发，把改善居民生活居住环境与城市发展需求结合起来， 把老旧小区整治改造工程做到更好更优。 通过压实责任， 明确“主要领导亲自抓、 责任成员具体抓” 的工作机制。 做到精心组织、 认真落实， 明确责任目 标， 制定具体快速启动措施， 对群众反映的焦点问题， 做到群策群力。

二是在围绕痛点、 难点问题， 做到上下合力。 老旧小区最大难点是大家诉求不一， 思想意识良莠不齐， 且小区有部分房屋对外出租， 导致小区“人乱” 、 “线乱” 等情况成为日常乱象。 针对小区“三乱” 问题， 更加注重把握轻重缓急，规范设置停车场地， 有序清理弱电线路， 改造物业服务用房，部分修整补植绿化， 增设老年休闲活动场所等， 通过改造改变小区原有的“脏” “乱” “差” 现象， 规范小区现有秩序。

三是建设共管， 全面巩固老旧小区整治改造成果。 坚持把民生工程精髓融入到改造过程中， 体现以人为本， 主动适应群众个性化、 差异化的需求， 共同维护小区整治改造良好局面， 把老旧小区整治改造工程抓实创优。

四是通过改造， 完善配套基础设施和公共服务设施。 老旧小区建设年代较早， 基础设施和配套功能较为落后， 部分设施严重损毁失修， 已经完全失去原有功能， 严重影响小区居民正常生活。 实行民生工程“一把手” 负责制， 明确责任到人， 形成一级抓一级， 层层抓落实的工作机制。 职能部门分工明确， 各负其责， 同时要密切配合， 加强沟通， 定期汇报工程进展情况， 及时解决改造中存在问题， 有效保证工程实施符合群众根本利益。 精准改造， 制定科学合理的改造方案， 按实际情况进行方案和施工图设计， 待论证后在进行实施。 依托专业设计部门， 制定科学合理的改造方案， 做到程序合法规范， 方案科学合理， 强化工程管理， 确保工程质量。

五是重在成效。 老旧小区整治改造工程实施后切实能够提升城市老旧小区的宜居性和群众满意度。 使老旧小区较好地融入现代城市格局， 创建文明城市和现代化都市要求。 顺应时代发展， 满足城市新要求。 通过改造充分利用其在设计年限内最大程度居住功能， 并且符合新时代可持续发展要求。

三、 存在的困难问题

一是物业补贴政策难落实， 改造效果出现回潮。 按照省住建厅等部门下发的《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》 、 《关于组织开展城镇和困难工矿区老旧住宅小区综合整治改造试点工作的通知》 等文件要求，2016-2020 年， 市、县（市、区）财政按照每月 每平方米 0. 3-0. 4元标准， 对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。 但从当前情况看， 部分财政困难的区县， 落实补贴资金压力大，致使改造完成后出现了 回潮。

二是改造资金短缺。 目 前改造提升主要依靠财政资金支持， 由于小区众多、 基础设施落后， 资金投入高， 财政压力大。 中心区住建局反映， 该区 2000 年建成的老旧小区约 536个， 共计 12. 8 万户 ， 总建设面积约计 1032 万平方米。 由于无小区管理专项资金， 基础设施年久失修， 在进行道路修补、楼体楼道粉刷、 绿化补植、 垃圾清运等整治方面投入资金大，且开放式小区一般不交物业费， 小区改造主要是依靠财政资金支持， 资金来源单一， 财政压力大。 如 2018 年共有 20 个老旧小区申报了 整治改造计划， 改造面积约 164. 8 万平米，改造户数 25643 户 ， 花费资金约 0. 98 亿元， 目 前未完成整治老旧小区还有约 561 万平方米， 预计还需投资 2. 08 亿元。

目 前的改造资金来源渠道多为政府财政补贴和各种专项资金支持， 政府承担了 较大部分投资， 但是作为受益方的住户出资积极性不高， 部分居民不愿出资、 倾向政府包办， 甚至是寄希望于动迁的意愿强烈， 给老旧小区改造更新资金筹措带来了 较大难度。

三是老旧小区引入物业管理难度较大。 中心区街道办事处工作人员反映， 以啤酒厂宿舍为例， 小区的居民收入普遍偏低， 对于花钱买服务的物业管理意识较为淡薄， 即使同意小区引入规范的物业管理， 但在出资和缴费问题上也不愿配合， 导致难以筹集整治和管理资金。 5 号院的李先生反映，他所居住的 5 号院及北侧 3 号院原是无线电一厂宿舍， 后来企业倒闭， 这两个院落就再也没有单位进行管理， 从日常垃圾清理到树枝修剪、 从走廊灯泡更换到院内地面修整都需要院内居民自己解决。 但由于老旧小区存在设施老化， 管理成本高等问题， 物业公司无法确保盈利， 不愿接手管理。

四是受空间限制， 停车位规划难度大。 由于老旧小区多建成于 80、 90 年代， 当时规划不足， 停车区域面积普遍较小， 停车位数量远远无法满足现有迅速增长的私家车数量。且小区内居民楼间 隔较小， 没有多 余的空地可以改造停车场， 加剧“停车难” 现状。 以该市街小区（开放式小区） 为例， 该小区有居民 2400 多户， 车辆 560 辆， 小区经常出现楼前楼后空地停满居民的私家车的情况， 再加上本身道路狭窄， 约有 200 辆私家车无处停车， 停在小区外。

五是老旧小区产权复杂缺少维修基金。 老旧小区产权情况十分复杂， 统一管理难度较大， 多数老旧小区产权属于村集体、 机关事业单位、 企业的情况居多。 尤其是产权属于企业的部分老旧小区， 由于改制、 破产等因素， 还面临责任管理主体缺失问题， 基本处于“失管状态” 。 城区老旧小区 80%以上是上世纪 90 年代建造， 多属于集体建设， 尤其是在 1999年以前建设的小区基本上未按照建设部要求建立维修基金，无法满足共用部位、 共用设施的维修需求。 以花苑小区为例，作为一个开放式老旧小区， 小区内的楼宇产权情况非常复杂， 分属于国税、 设计院、 实验小学等多家单位， 水电费等日常费用也都由各单位独立收取， 在公共管道设施出现问题时， 维修基金很难收取， 给居民生活带来很大困扰。

四、 对策建议

一是鉴于已经将老旧住宅小区纳入保障性安居工程范畴， 建议由省发改委、 住建厅、 财政厅等制定相应的配套支持政策， 特别是财政资金扶助政策。

二是建议从省级老旧住宅小区政策层面延长或出 台 新的补贴政策， 鼓励和吸引物业骨干企业入驻老旧住宅小区，提供优质服务。

三是针对停车难问题， 建议出台或完善相关政策统筹协调周边道路， 单位停车场在夜间向老旧住宅居民开放， 对有条件的老旧小区鼓励新建立体停车场(库) 。