江苏开放大学 形成性考核作业
学 号 姓 名
课程代码 020025
课程名称 房地产开发与经营 评阅教师
第 2 次任务 共 3 次任务
江苏开放大学
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请务必将答案写在题后的答题纸上。
一、单选题（每小题3分，共30分）
1、国有建设用地使用权出让最高年限关于居住用地的规定是（ A ）年。
A、70 B、60 C、50 D、40 2、国有建设用地使用权出让最高年限关于工业用地的规定是（C ）年。
A、70 B、60 C、50 D、40
3、国有建设用地使用权出让最高年限关于商业、旅游、娱乐用地的规定是（ D ）年。
A、70 B、60 C、50 D、40 4、从房地产投资的角度说,风险是指(B )。
A、房地产投资结果的好坏程度 B、获取预期投资收益的可能性大小 C、房地产投资项目激烈竞争程度 D、房地产开发程度 5、以下在房地产投资风险中属于系统风险的是（D ）。
A、资本价值风险 B、比较风险 C、时间风险 D、通货膨胀风险 6、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ）。
A、销售收入 B、开发利润 C、成本利润率 D、投资回报率 7、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ ）。
A、找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率等作为其分析对象
B、从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素
C、分析时要设定不确定因素的变化范围
D、对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素
8、房地产抵押合同自签订之日起（ ）日内，抵押当事人应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
A、15 B、30 C、45 D、60 9、以下不属于房地产企业预售商品房应当符合的条件是（ ）。
A、已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证》 B、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》
C、按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的20%以上，并
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确定施工进度和竣工交付日期
D、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证明》 10、下列属于房地产开发项目融资前分析指标的是（ ）。
A、项目资本金净利润率 B、总投资收益率 C、项目资本金财务内部收益率 D、项目投资财务内部收益率
二、多选题（每题4分，共16分） 1、投资者不可以控制的风险有（ ACE）。
A、通货膨胀风险 B、比较风险 C、政治风险 D、时间风险 E、利率风险
2、房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ）各指标用分级的方式进行比较。（ ）。
A、安全性 B、经济性 C、适用性 D、可行性 E、可靠性 3、土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ）。
A、协议出让 B、招标出让 C、拍卖出让 D、交换出让 4、盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A、销售收入与成本 B、销售收入与费用 C、成本与产量 D、利润与成本 E、销售收入与销量
三、简答题（共42分）
1、简述房地产开发项目可行性研究的工作程序。（18分）
2、房地产开发项目财务分析中融资前和融资后财务分析指标有哪些？（24分）
四、计算题（12分）
某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。试计算贷款综合风险度。（信用等级系数为70%、贷款方式系数为50%、贷款期限系数为130%、项目风险等级系数为80%）
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请将答案写在下一页的答题纸上。
江苏开放大学
作答结果：
一、单选题（每小题3分，共30分）
题号 答案
二、多选题（每小题4分，共16分）
题号 答案
二、简答题（共42分） 1、答：
（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。
（2）资料收集及市场调查。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 （3）开发方案的设计、选优。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 （4） 财务评价及国民经济评价。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
（5） 编写可行性研究报告。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。
1 ACE 2 ABD 3 ABC 4 CE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A C D B D A B B D D 4
2、答： 财务分析内容 融资前分析 基本报表 项目投资现金流量表 资本金现金流量表 融资后分析 投资各方现金流量表 利润及利润分配表
三、计算题（12分）
评价指标 静态指标 项目投资回收期 动态指标 项目投资财务内部收益率、项目投资财务净现值 项目资本金财务内部收益率 投资各方财务内部收益率 盈利能力分析 总投资收益率、项目资金金净利润率 解：
贷款综合风险度=70%*50%*130%*80%=36.4% 36.4%＜60%，可以发放贷款。
完成日期：2019.11.12 得分：
评阅时间：
课程名称：房地产开发与经营 第 2 次任务 评阅教师：
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房地产开发与经营第二次作业
