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浅谈新收入准则对房地产开发企业的影响
作者：王福宗
来源：《中国房地产业·上旬》2020年第09期
【摘要】2017年7月15日，财政部公布了经修订后的《企业会计准则第14号-收入》（以下简称“新收入准则”），取代了原《企业会计准则第14号-收入》和《企业会计准则第15号建造合同》及其应用指南。新收入准则的实施，将对房地产、电信、商品批发零售行业产生很大影响。本文首先对比新旧收入准则的变化，其次用“五步法”对房地产开发企业进行收入确认分析，再次分析部分房地产开发企业新收入准则实施情况。 【关键词】新收入准则;房地产开发企业;五步法 1、新旧收入准则对比
新旧收入准则在收入确认模型、收入确认核心条件、收入确认时点/段确定、交易价格确定等方面存在差异，具体情况见表1： 2、房地产开发企业收入确认“五步法”应用
新收入准则按“五步法”模型对收入进行确认和计量，其中第一、二和第五步主要与收入确认有关，第三、四步主要与收入计量有关。现从合同角度出发，对房地产开发企业应用“五步法”进行探讨。
2.1步骤1：识别与客户订立的合同
合同是交易两方或多方之间为开展业务而订立的具备法律效力的协议，新准则适用于与客户订立的每项合同，包括合同变更和和合同合并等。
房屋买卖涉及金额较大，目前，中国新房销售合同均须签订由建设主管部门统一制订的规范的合同文本，所辖区域内房产公司一般直接使用上述规定版本的合同，因办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用，否则不予办理备案、登记，所以房管局备案的销售合同应为识别出的与客户订立的合同。
2.2步骤2：识别合同中的单项履约义务
履约义务是指合同所包括的向客户做出的转让商品或服务的承诺，如果这些商品或服务可以单独区分，则应分别处理。为了识别一项合同中包含多少项履约义务，需要评估合同的每一要素，确认其是否是可单独区分。如果1.客户能够单独因商品或服务或与客户可使用的其他资源一起获益;及2.该承诺与合同中的其他承诺是单独可识别的同时满足，则履约义务视为是可
浅谈新收入准则对房地产开发企业的影响
