----这一地区别墅较少，市场竞争不大，有一定的需求空间。
----小区周边生活机能配套尚好。
劣势
? 距上海市中心较远，缺乏便捷公共交通工具。 ? 户型设计不合理，内部现有装修已过时、损坏（许多空置物业中地板已损坏）。 ? 缺乏配套及会所设施，目前只有一个别墅改建之健身房（需付费使用）及借用邻近江海宾馆之游泳池等设施（需付费使用）。 ? 本案现出租率仅为45%，邻近楼盘的相续落成将对本案构成更大压力。
? 本案绿化景观中种植了大量松柏树，虽然该树木具有一定的观赏性, 但与国内的风俗习惯不符。
? 本案物业没有充分考虑空调安置位置，因此对物业的外观形象产生一定的负面形象。
? 整个小区物业之间的栋距过小，使每幢物业的私密性、安全性相互受到影响。 ? 小区内道路过窄，影响了整个小区的品质。 ? 不属于别墅的开发热点地区，较难改变客群的传统观念。
? 本区域内高层次的消费群体量少。
四、推广策略 销售价格
本项目全程均价为每平方米４３００元（内部认购价为每平方米4000元）
4 .2销售计划
A套 B套 C套 D套 E套 D1、 D3、 D5、 E4、E5、E11、首期 A2、A4 B2、B4 C3、C4、C10 D12 D18、 D28、E22、E23、ED31、 D33、 D35 E33、E40 二期 C11、C12、D6、 D15、 D16、E7、E20、EC16、C21 D22、 D30 E18、E34、EE9 三期 C20、C15 D20、 D21 E3、E32、EE37、E39、E
本案定价策略
本案前期“空置时间过长”对现有推广带来一定的抗力。因此本司在定价过程中将以“幢”为单位，采用差别定价、折扣定价的原则，同时还按每幢物业所处的景观位置，周边环境综合考虑。（临近道路宽敞者，销售价格按均价上浮，反之则不调整。临近自然及人工景观者，销售价格按均价上浮，反之则不调整。） 差别定价： 同一房屋，销售给顾客的价格不同。（给予不同的优惠） 同一房屋，因样式、结构和功能不同而采取的价格不同。
同一房屋，因销售的时间、地点和交易形式不同制定的价格不同。视具体情况再进行提价或降价。
折扣定价： 时间折扣：一次性付清的折扣比例最大。 数量折扣：数量越多，折扣越大。
功能折扣：中介商的营销中所担负的功能不同给予的折扣不同。
4、3销售价格策略设计
A、B、C型 幢号 A2 A4 合计： B2 B4 合计： C3 建筑面积 户型 七房三厅七卫 七房三厅七卫 销售单价元/M 24，580 4，580 M2（2套） RMB 4，013，912元 六房四厅六卫 六房四厅六卫 4，450 4，450 M2（2套） RMB 3，516，657元 M2 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 4，480 6，500 4，380 4，380 C4（样板房） M2 C10 C11 M2 M2 C12 C15 C16 C20 合计： M2 M2 M2 M2 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 4，420 4，420 4，420 4，500 M2（8套） RMB 12，525，375元
D型 幢号 建筑面积 户型 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 六房四厅六卫 销售单价元/M 2D1（样板房） M2 D3 D5 D6 D12 D15 D16 D18 D20 D21 D22 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 6，500 4，420 4，300 4，350 4，380 4，380 4，380 4，380 4，380 4，380 4，420
嘉华山庄营销企划书
