物业管理市场与招投标

第四章 物业管理市场与招投标

第一节 物业管理市场发展状况

一、物业管理市场的发展

20年前，深圳学习香港和国外的经验，率先在住宅区实施物业管理，开创了中国大陆物业管理的先河。近20年的发展中，中国物业管理经历了对市场房物业管理的探索、发展和完善，对直管房和房改房物业管理改制的探索和发展以及对政府、企业单位自有房产物业管理的覆盖面扩展三个大的阶段，取得了迅速的发展，形成了改革开放前沿的东南沿海和一些城市比较先进、经济较发达地区的大、中城市全面发展以及中西部内陆城市起步发育的三个大的状态类型，在全国初步形成了社会化、专业化和市场化的物业管理体制。目前，物业管理新体制已被办公楼宇、住宅小区、工业区、商业物业以及学校、医院、机场、车站等各类物业的管理所采用。2001年，我国物业管理企业已达两万家，从业人员几百万人，形成了包括房屋及相关设施设备维护保养、环境工程、保安、居民生活服务、物业中介等一系列的配套服务。其中，深圳物业管理覆盖面已达90%以上，物业管理从业人员15万人，年创国民生产总值近40亿元。

我国物业管理已经作为一个独立行业在第三产业中占有重要地位，对于发展国民经济和提高人民生活质量发挥着日益重要的作用：首先，从社会财富积累的角度看，良好的物业管理能够显著延长物业的经济使用寿命，充分发挥物业的使用价值，避免社会物业财富的巨大浪费；其次，从经营管理效果来看，良好的物业管理为房地产售后服务提供了最大力的支持，同时又能作为最直接的市场推广手段，刺激房地产消费支出的增长，使开发商更快地实现经营目标。在物业运行过程中，良好的物业管理使物业始终保持良好的运行状态，不断适应社会、经济发展潮流对物业功能要求，提升了房地产投资机构的信心，推动了房地产行业发展和房地产管理体制的改革；最后，从社会效益角度来看，物业管理维护了社区的安全，显著改善了业主、非业主使用人办公、居住质量，有利于扩大就业和实施再就业工程。物业管理市场的发展极大地推动了社会效益、环境效益和经济效益，对完善房地产市场、建设现代化城市及提高人民工作生活水平具有深远意义。

我国物业管理市场在发展过程中表现出如下几项特征：一是随着国家经济、文化的全面发展，物业管理已经发展成为基础性的服务行业，成为房地产开发、城市管理不可或缺的重要组

1 / 17

成部分，这一特征决定了该行业在未来社会的发展前景；二是尽管近年来房地产和物业管理行业科技、信息含量迅速增大，但物业管理从整体上看，仍然是劳动密集型为主的服务行业；三是物业管理从总体上看仍属于微利行业，需要扩大管理规模才能提高效益水平；四是物业管理市场化核心体现在竞争上，行业竞争日趋激烈，通过市场竞争优胜劣汰，推动行业的发展；五是我国国情决定了物业管理行业在相当长时期内仍处于政府调控和市场调节并存的局面。

二、物业管理市场存在的主要问题

物业管理近年来在我国经济比较发达的城市获得迅猛发展，它的前景是广阔的，但从总体上看，行业发展很不平衡，还存在很多制约因素，主要有以下几个方面：

（一）、产权关系界定不明晰，给管理和收费带来困难。物业管理总体覆盖面小，除北京、深圳、上海、广州等少数大城市外，大多数城市物业管理处于起步阶段，甚至有些城市物业管理仍处于空白状态。目前，全国五千多个五万平方米的小区中，实行物业管理专业服务的比例仅占约20%，旧的管理体制难以迅速转轨，物业管理企业与政府部门如交通、公安、卫生、市政、园林、教育、环保等部门的关系定位应予以明确，社会各层面对物业管理市场化认识有待进一步强化。

（二）、建管之间缺乏有效衔接，造成物业管理先天不足。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的质量问题，如工程质量低劣，配套设施不完善或侵害消费者权益等问题，给后续物业管理留下很多麻烦。

（三）、法制建设滞后。物业管理单位、开发商、业主及业主委员会之间相互关系、权力和义务不明确，指导全行业的法规、条例不完善，使实践中大量纠纷和矛盾得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以处理，严重阻碍了物业管理行业的健康发展。

（四）、业主与物业管理企业双向选择机制尚未建立，大多数地区，物业管理市场环境没有形成。

（五）、物业管理费支付能力不足，物业管理收费有待规范。由于职工工资中没有足够的住房消费含量，导致物业管理费定价、收费困难多，维修基金收缴比例严重不足，导致物来管理工作难以开展。也有部分物业管理企业存在多收费、少服务的问题，给物业管理工作带来巨大的阻力，老区改造资金压力大，政府无力承担，同时，老住宅区配套设施不完善，无法满足业主要求，物业管理企业接管困难。

（六）、物业管理企业自知存在问题多，在规范管理水平、服务质量、人才培养等方面亟

2 / 17

待加强。物业管理企业管理体制和整体效益方面也要付出长期的努力。

第二节 物业管理市场发展趋势

一、行业发展的主要趋势

我国物业管理行业是伴随着市场经济体制形成和发展、伴随着房地产及住房商品化而产生和发展起来的。尤其近十年来，以北京、上海、深圳、广州等经济发达地区为龙头，物业管理行业触角逐渐向全国延伸，显示了巨大的行业发展潜力，一大批观念到位、服务优质、管理规范的名牌物业管理企业脱颖而出，政府、开发商、广大业主以及社会对物业管理的观念日益普及和深化，市场化的物业管理局面正在形成，物业管理行业将有力地推动中国城市现代化建设的发展。

物业管理是一项重要的基础性服务行业，它对社会各方面的健康作用是显而易见的：物业管理极大地改善了住宅小区的、大厦的房屋和环境质量，有利于城市建设发展，并减轻了政府在老区改造、环境改善方面的资金压力；物业管理为房地产售后服务提供了可靠的依托，完善了我国房地产综合开发市场；实行物业管理专业化服务，提供安全、文明、舒适便捷的工作和生活空间，满足了广大业主和物业使用人的服务需求；物业管理企业自主经营、自负盈亏，在提供优质服务的同时，增大了规模，创造了利润，实现了企业投资方的愿望，满足了广大员工服务社会的工作需求；物业管理使物业华在其表、惠在其中、保值增值，是对社会庞大的物业资源的再创造。可以说，实施物业管理是一项有百利而无一害的社会服务工程，物业管理行业必将得到更广泛、更迅速的发展。

在新世纪，我国物业管理行业的发展将呈现如下几个趋势：

（一）、市场化、双向选择是物业管理行业发展的主要方向。物业管理法规规定的一条基本原则就是由业主选聘物业管理单位。物业必须进入市场，物业管理企业通过市场竞争赢得管理权，因此，物业管理企业也有选择的权力，形成物业管理市场双向选择的游戏规则。

（二）、规模化、集约化是物业管理发展壮大的重要途径。物业管理作为服务行业，它的发展与经济的增长、人们生活水平的提高有关密切的关系，这就决定了物业管理行业在相当长的一段时期内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求一批物业管理骨干企业必须规模化、集约化经营，规模化、集约化经营能为管理单位降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的

3 / 17