1Z301040 建设工程物权制度 1Z301041物权法律特性和重要种类
一、物权法律特性
《物权法》规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定物享有直接支配和排她权利，涉及所有权、用益物权和担保物权。 物权客体普通是物，涉及不动产和动产。不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外物。 物权具备如下特性： 物权是支配权。? 物权是绝对权。? 物权是财产权。? ? 物权具备排她性。 ?
二、物权种类 (一)所有权 1．占有权? ? 2．使用权 3．收益权? 4．处分权?
处分权是所有人最基本权利，是所有权内容核心。 (二)用益物权
用益物权是权利人对她人所有不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益权利。用益物权涉及土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。此时，单位或者个人就成为用益物权人。因不动产或者动产被征收、征用，致使用益物权消灭或者影响用益物权行使，用益物权人有权获得相应补偿。 (三)担保物权
担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人商定实现担保物权情形，依法享有就担保财产优先受偿权利。
lZ301042土地所有权、建设用地使用权和地役权
一、土地所有权
全民所有即国家所有土地所有权由国务院代表国家行使。
农民集体所有土地由本集体经济组织成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
耕地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，商定双方权利和义务。承包经营土地农民有保护和按照承包合同商定用途合理运用土地义务。
在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包土地进行恰当调节，必要经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以
上村民代表批准，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
国家实行土地用途管制制度。国家编制土地运用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未运用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 都市市区土地属于国家所有。
? 农村和都市郊区土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 二、建设用地使用权 (一)建设用地使用权概念
建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有土地权利。建设用地使用权只能存在于国家所有土地上，不涉及集体所有农村土地。
获得建设用地使用权后，建设用地使用权人依法对国家所有土地享有占有、使用和收益权利，有权运用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
(二)建设用地使用权设立
建设用地使用权可以在土地地表、地上或者地下分别设立。
? 新设立建设用地使用权，不得损害已设立用益物权。 设立建设用地使用权，可以采用出让或者划拨等方式。
? 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同
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