土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案23
一、案例分析题
2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题
1. 本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，请求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据后指出错误并说明原因
1. 下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经由比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m，比准租金B=311.50元/m，比准租金C=280.88元/m
根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下： 客观租金=(295.60+311.50+280.88)元/m÷3=295.99元/m
2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m 房地年总收益=房屋建筑面积×租金 =9015m×295.99元/m
=2134680元
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3．计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，
房屋出租经营管理费=房地年总收益×3% =2134680元×3% =64040元
(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m，耐用年限60年，残值率为0。
房屋出租维修费=房屋重置价×2% =9015m×750元/m×2%
=135225元
(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。
房屋年保险费=房屋重置价×0.2% =9015m×750元/m×0.2%
=13522元
(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。
房产税=房地年总收益×12% =2134680元×12%
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=256162元
营业税=房地年总收益×5% =2134680元×5% =106734元
税金合计=房产税+营业税 =(256162+106734)元 =362896元
(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。
房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期 =9015m×750元/m×(1-0)/35
=193179元
(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费
=(64040+135225+13522+362896+193179)元 =768862元 4．计算房地纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 =(2134680-768862)元 =1365818元 5．计算土地纯收益
(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。
(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。
(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
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土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案23
