2 服务内容
为了完成上述目标，咨询者将完成下面的必要工作： 2.1 宏观经济分析
为了能了解此项目与所在区域的经济、社会及政策之间的关系，咨询者将完成对项目产生影响的整体宏观环境及人文因素进行分析。此分析将同时会包括关于城市规划，基础建设开发以及其他主要政策而对本项目开发产生影响的论述。
以下宏观经济数据将被论述（根据可获得数据）：
为了使项目的发展主题可以在中长期范围内得以完成，咨询者将完成对项目产生影响的全国以及上海整体宏观环境、区域宏观经济及人文因素进行分析预测，包括重要的经济因素如： ? GDP及增长 ? 固定资产投资及其增长 ? FDI及其增长
? 社会消费品零售总额及增长 ? 家庭消费结构变化 ? 区域产业发展情况 ? 区域人口数量及增长 ? 家庭结构及其变化 ? 家庭居住面积变化 ? 人均收入水平及其增长
? 徐汇区未来土地供应计划（如果可以获得）
以及其他可能影响地块的长期发展的因素。同时，咨询者还将研究政府相关的，可能影响项目执行进程的政策法规。
同时，咨询者还将研究政府相关的，可能影响项目执行进程的政策法规，尤其重要的是，咨询者将着重研究城市发展战略及实现规划，以使得本项目的开发符合整体城市发展及战略实施的综合开发项目。
咨询者还将研究房地产宏观市场并进行分析预测,包括重要的因素如： ? 房地产投资额及增长 ? 房地产竣工面积及增长 ? 房地产施工面积及增长 ? 房地产销售面积及增长 ? 房地产销售平均价格及走势 ? 可能对于本项目区域内房地产业发展环境产生影响的内容
咨询者还将研究上海市整体产业规划以及项目周边行政区域产业发展，包括： ? 上海市及主要区域产业规划 ? 项目周边主要区域产业发展现状（产业分布、产业经营情况、客户特征） ? 项目周边主要区域产业发展趋势（未来供应、供应特征、未来趋势）
通过宏观经济，整体规划以及相关政策等分析，对未来发展趋势提供支撑，认识项目目前所处宏观环境。
2.2 基地条件分析
? 区域及周边的地理特点 ? 区域形状分析
? 区域的通行情况分析（主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析） ? 区域的景观资源研究
? 区域现有物业研究（主要包括写字楼等）
? 区域及周边主要已有\\拟建配套设施调查，包括： – 学校 – 医院 – 体育场 – 公园 – 图书馆 – 邮局 – 银行
– 其他主要配套设施 – 大型规划项目
这部分还将调查本地块及周边区域现有和未来规划中的交通基建方面的状况，分析地块基地条件，挖掘地块价值。通过宏观经济分析、产业分析以及基地分析，得到本项目发展的产业初步定位。
2.3 上海市及主要区域优质写字楼市场分析
为了了解相关区域目前和未来相关的物业市场情况，我们将进行上海市及区域市场优质写字楼整体市场的研究工作。研究将首先根据我们经验及上海本地情况对优质写字楼进行定义，定义将依据以下方面：
– 地理位置 – 交通条件 – 开发商背景 – 外立面设计 – 配套设施 – 物业管理 – 停车条件 – 租金水平 – 主力租户
该部分研究分析将包括：
? 上海市及主要写字楼聚集区优质写字楼发展概述，主要写字楼聚集区选区针对可能对项目形成竞争的主要区域，本文选择徐汇区、淮海路两个区域
这部分分析主要包括以下内容：
– 供应状况分析（包括历年供应量，分布特征） – 市场吸纳情况 – 未来供应
– 售价/租金趋势
– 物业产品及品质分析 – 未来发展趋势及方向预测
通过对整体市场以及主要区域的判断，初步对未来市场发展以及趋势有所判断
? 项目辐射区域内市场优质写字楼发展概述
– 供应状况分析（包括近期供应量） – 市场吸纳情况 – 未来供应
– 售价/租金趋势
– 物业产品及品质分析
– 未来发展趋势及方向预测
通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响写字楼市场发展主要因素，对项目写字楼物业进行初步判断。
? 根据项目资料的可取得性，针对项目区域内主要优质写字楼选取2个案例进行分析，主要内容包括：
– 项目基本特征
– 项目面积及分割特点 – 项目品质及配套设施 – 项目上市时间 – 项目租户 – 交通条件 – 周边配套 – 层高 – 物业管理
– 项目租售模式及租金/价格
– 入住企业特征分析（结合前述产业研究） – 客户来源分析 – 主导需求面积段
通过案例分析，可以更好的理解该区域内写字楼市场。
2.4 上海及主要区域优质商业市场分析
为了了解相关区域目前和未来相关的物业市场情况，我们将进行上海市及区域市场优质商业整体市场的研究工作。研究将首先根据我们经验及上海本地情况对优质商业进行定义，定义将依据以下方面：
– 地理位置 – 交通条件 – 开发商背景 – 外立面设计 – 配套设施 – 物业管理 – 停车条件 – 租金水平 – 主力租户
? 上海市及主要商业聚集区优质商业发展概述，主要优质商业聚集区选区针对可能对项目形成竞争的主要区域，本文选择徐汇区、淮海路两个区域
这部分分析主要包括以下内容：
– 供应状况分析（包括历年供应量，分布特征） – 市场吸纳情况 – 未来供应
– 售价/租金趋势
– 物业产品及品质分析 – 未来发展趋势及方向预测
通过对整体市场以及主要区域的判断，初步对未来市场发展以及趋势有所判断
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