物资采购 1、 制定采购清单（采购物资主要有办公家私、文具、电器、电脑、员工宿舍物资），寻价，按不同类别报相关部门审批，采购员组织采购。 2、 物资到位后，仓库管理员与采购员对采购物资进行登记和资料收集，录入资产管理软件，办理相关手续。 3、 采购完毕采购员负责报销工作。 安排专人到邮局办理新项目通邮手续，与项目部协调项目门牌号、通信地址及新项目地址英文翻译。 房产后勤管理部、财务部、品质部 项目部 通邮手续办理 灭火器、消防器材等安全设施配置。 1、 配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、 计算机房等重要设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材。员工宿舍应配置必要的消防安全设施。 2、 高层大厦每层须配置不少于两个2KG及以上的轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。 3、 小区（大厦）须有首层消主设施平面图，并悬挂于物业本体的适当位置，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。 4、 根据管理处人员编制情况，制定灭火作战示意图。并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控制中心。控制中心应当配置足够的消防器材并做好标识。 1、 联系移动（联通）安装放大器，选择合适的位置 作为设备机房，约10—15㎡左右，协商场地使用费金额及收取方式并签订协议，收费可根据小区用户数量及覆盖面积。 2、 设备用电须安装独立电表，便于计量。 3、 室外天线的安装不得影响外立面的美观，建议安装隐蔽天线。 4、 在天台安装时，尽量避开业主房屋，安装天线时，一定要考虑天线对人体的辐射，要求对方提供合格证明。 1、 管理处技术主管（办）与设备维护组一起配合项目部和产品供货商参与小区设备的移交接管； 2、 参照《物业接管验收标准和要求》对小区设设备维护部智能化 联系电信公司安装机手放大器，选择机房，签定协议，明确费用计量及安装要求。 设施设备接管验收，移交工具、图纸资料、说明书等齐全。 备进行验收； 工程3、 发现问题及时记录，并要求施工单位整改，部 并跟进整改情况； 4、 供配电设计最好分多路控制，配电房内设计要考虑今后的抄表到户，分表计量。 5、 所有设备移交时相关资料必须齐全，配备专用维修工具的设备，工具移交齐全。设备变更图纸，建立设备维修档案，便于然后维修养护和资料查询。 房屋、钥匙移交 物业服务方案实现 与项目部移交业主房屋、钥匙，并建立钥匙清单。 项目部 针对前期物业管理方案，管理处需制定具体服务流品质程、服务项目体现前期物业方案提到的服务模式，部 并且有具体的措施落实。 管理处客服主管需收集该项目客户集中反映问题点（如前期销售承诺、特殊户型装修、管理难点等涉及业主衣、食、住、行问题），结合投诉日报客户反映的问题点，制定相应解决措施。 销售部、项目部、品质部 收集客户焦点问题及前期服务承诺 交付资料准备 交付资料应当提前两周准备到位，包括联系地地产客户产公司印刷《客户保修意见征询 事条表》、委托银行代收款协议书、居家服务手册及组 有线电视、燃气开户资料等入住指引和业主资料卡应当提前交地产客户事务组邮寄给业主。 项目交付使用前两个月 确定开荒方式，组织开荒单位招投标，确定开荒的时间、内容，标准，验收的方式方法、时间等内容 组织开荒工作招投标，制定详细的开荒方案， 与开荒单位签订合同，同时应联 系几家备用单位，在清洁公司未能达到要求及时补充人员，同时将开荒施工前 要现场确认公共区域成品的完好情况，重点检查玻璃、房门，有明显划痕的要 现场确认并保留记录。 项目交付使用前三个月 模拟验房，收集房屋质1、 组成若干小组，以管理处技术员或客服中心人员任组长， 量存在问题，跟进返修，组织验房队伍。具体标准参照《物业接管验收标水电表核对。 准和要求》验收。 2、 验房小组记录现场问题，每天集中交客服返修组，统一安排施工人员处理。由返修组组织返修工作，并安排相关人员复查。 3、 管理处组织对全部水电表进行检查和测试，发现有误应当及时项目或客服中心反馈处理，并要有跟进，保证交付前处理完毕。 项目交付使用后一个月 项目交付使用后三个月 业务标准及各类作业批导文件编写 各业务负责人编写环境、技术类相关作业指导书，部 门经理/主作审核，报公司品质部审批后下发，组织相关人员进行培训，相关作业指导书须在管理现场张贴。 资料管理员应根据公司体系文件和物业管理部文件要求，编制《项目物业接管资料清单》，交与地产项目秘书，接收项目相竣工资料，并及时跟进资料交接进度。 。 地产项目部秘书 竣工资料的完善与跟进 第四阶段：交付使用半年内
万科物业新项目操作手册精
