新项目操作手册
目录
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间（以万科地产设计要点为基础） 1、 安防 2、 交通管理
3、 绿地规划、绿化布局、浇灌系统 4、 照明系统设计
5、 垃圾中转站、垃圾桶平面布置
6、 前期管理用房、活动场所、员工宿 舍、社区用房、公用洗手间的规划
第二阶段: 开工建设—项目开盘 1、 物业管理方案 2、 前期介入 3、 前期开盘开荒
4、 绿化浇灌设施的配置完善
第三阶段：管理处成立—交付 1、 管理处组织架构 2、 工作移交 3、 各种证照办理 4、 管理用房装修 5、 管理制度建设 6、 公共关系建立 7、 CI标识制作 8、 清洁开荒
9、 房屋、设备设施接管验收 10、 物业服务方案实现（客服项目、模式研讨） 11、 入住策划，资料准备
第四阶段：交付使用半年内
1、 装修管理（装修垃圾的清运管理） 2、 工程遗留问题处理 3、 水电抄表到户处理
4、 安全、环境、设施设备管理 5、 客户关系建立 6、 商业街管理
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间 实施时间 取得土地使用权以后二个月内 控制要点 在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。 实施内容 协调部门 重要程序 很重要 重要 地理位置：项目所处位置 治安情况：周边大环境（农民房、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生形式，管辖区域派出所位置。 交通情况：能到达项目公共交通工具，预计业主可能需要的交通工具。其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患;周边附近影响（噪音、水质、气味等）工厂;周边配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等） 知会地产该项目物业的对接人员。 在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺设置、学校的管理、个性化安全问题、管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房设置等问题。 一般 ★ 地产成立项目组 概念性图纸出来以后 相互信息的交流跟进 在新项目地产立项以后，需要与地产设计部门和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。 闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。 停车场系统：小区车辆出入口设置、道闸位置和数量设置、车库车辆流向确认。 ★ ★ 进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯内厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。 设计时应实现人车分流;车辆出入口需图象对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证; 在条件允许情况下，住户车辆与外来车辆分开管理;出入口无人值守的地下停车场，需安装红外报警，防止人员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位动态显示标识（电子显示屏） 安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（梯物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 门禁系统：小区主要部位设置，卡的物业品质部、智能★ 挂失量应该与小控）、天台门、会所门等公共通道处。 区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内 周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备 小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。 化工程部参与，由智能化工程部制作 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。 电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置 单元门、苑门处需要设置对讲，方便住房家开门。高层楼层电梯厅处设置。 通常设置在单元门附近。 巡更系统：对于比一要巡更棒一般可以设置40-60个较固定的巡更点，点 用巡更系统 内线电话：小区达设置位置：重要设备房、管理用房、物业品质到一定的规模，需管理处、值班室、电梯机房、安全部、智能要使用内线电话。 岗位等。 化工程部参与，由智能化工程部制作 人行防范要求、人员流向：综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发小区，以后不开启的消防门，前期一定不明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆有序进出。 可以情况下，尽量少开通。 ★ 能开启，否则以后很难关闭。 商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。 管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题 垃圾房位置、垃圾桶位置设置 学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小澡音的商铺设置在靠进住户的位置。 消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，管理处与控制中心尽量设置在附近，管理处最好设置在小区中心位置 考虑商铺的经营内容对住户的影响。 ★ 项目图纸出来以后 设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。 ★ 雨水收集 对于山体项目、并且有水景的项目， 期望能够设置雨水收集系统，节约费用。 考虑人工湿地的循环部分。 考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能 ★ 水景设计、水质处理 给排水系统 ★ ★ ★ 管理用房：管理位置和面积的确定 处、培训室、仓库、食堂和宿舍的位置需要考虑对业主操作间、值班室、的影响 食堂、宿舍 配套设施：单车、督促设置，尤其是公共洗手间（外摩托车停放点、公包单位使用、业主使用） 共洗手间 第二阶段：开发建设至项目开盘期间 ★ 实施时间 控制要点 实施内容 协调部门 重要程度 很重重一要 般
万科物业新项目操作手册精
