【万科研发】万科集团景观成本控制流程
2014-04-10 转载请注明来自〉 房地产经理人联盟
万科集团景观工程目标成本编制标准 1．适用范围
适用于项目策划、景观方案设计、景观初步设计、景观施工图设计及景观施 工各阶段的目标成本确定工作。 《目标成本管理规定》要点
A.目标成本，是指在不同阶段制订的项目开发成本计划，是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。 B.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。
C.主体工程施工图设计完成后，分公司负责编制（或委托咨询公司编制）施工图预算和项目的目标成本计划，经分公司领导审核确认后，报集团公司审核。 D.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后，组织战略投资部、规划设计部、分公司等相关部门一起对《项目目标成本计划》进行评审，评审通过后，成本管理部综合各部门意见，编制《项目目标成本控制指导书》。 E.（一）可研阶段目标成本（投资估算）允许误差不超过 30%； （二）规划 方案阶段目标成本（估算成本）允许误差不超过 15%； （三）项目开发目标成本（目标成本控制指导书）允许误差不超过5%； 2．园林景观成本构成
3．项目目标成本表编制
3.1项目论证决策阶段，依据投资估算确定景观目标成本，成为景观总目标成本， 用以控制景观方案设计，是评审方案设计的标准之一。
3.2项目景观方案设计完成后，依据方案设计设计估算确定目标成本，成为控制 扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。
3.3初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标成本，成为控制施工图设计的 目标成本，是评审施工图设计的标准之一。
3.4施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本，作为项目施工阶段成本 控制目标。
3.5景观总目标成本及其它阶段的目标成本按照上表《园林景观成本构成》进行 测算编制。
4．确定目标成本应遵循的基本原则
4.1标杆瞄准 在项目选择和项目策划阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价
格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。 4.2满足顾客需求
a)在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心 需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。
b)在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求 方向倾斜。
4.3竞争策略要求
a)在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结 合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。
b)在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。 4.4倒逼成本
4.4.1通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标 杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。
4.4.2用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“限额设计”和项 目开发策划的硬性指标。
4.4.3用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。 a)方案设计形成的目标成本≤景观总目标成本-成本预备费（一般为景观总 目标成本×8%）。用景观总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方 案设计，直到方案设计优化满足此要求。
b)景观初步设计形成的目标成本≤景观方案设计形成的目标成本+成本预备费*20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。
c)景观施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费*10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到景观施工图设计优化满足此要求。
d)测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（≥70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。 5.制定景观目标成本参考数据
注：以上列表数据来自考察、网络调研、同行交流、与相关施工单位交流沟通。 本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位。 6.景观投资原则：
基于以上分析，提出以下投资原则及控制性建议：
1. 景观投资水平应根据营销定位的楼盘档次相匹配，可参照同档次楼盘的景观投入水平。
2. 尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作，不仅能够有效的优化产品设计，而且能够提高产品的知名度，把握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。
3. 选择相匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果的实现，设计再好，没有好的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。
4. 为控制整体投资，应合理分配。根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的 策略，在重点
区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平，相反，则可以适当低于平均水平，合理的有一定程度的区分景观投入，控制整体投入将使投资更加合理，经济。 7．景观投资重点
1. 根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售买场路线的景观投资水准。
2.在考虑景观均好性的同时，适当的提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。
3. 依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。
4. 根据“木桶原理”，在相对劣势地块（朝向不好、周边环境差）周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。 8． 景观工程结算管理作业指引 8.1《工程结算管理规定》摘录
（1）结算资料必须先经监理单位审核合格后再提交甲方工程部审核。甲方现场工程师负责审核竣工资料和结算资料的有效性，并提交分公司工程部经理签字确认。分公司工程部对结算资料审核完成后，填写《工程结算资料交接单》，将结算资料移交分公司成本部。
（2）委托造价咨询机构编制工程结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及与承包单位核对后的结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。
（3）工程结算造价变动超过该分项工程合同造价的5%或结算金额超过200万元，要分公司总经理、集团公司主管副总、财务总监、总经理联签批准 8.2结算书由三部分组成：
（一）工程结算审批表（审批表格）
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