房地产概念与分类

由天下分享时间：2024/10/7 13:37:24 加入收藏我要投稿点赞

房地产概念与分类

一、房地产

1、房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。

2、房地产又称不动产

房地产由于位置固定、不可移动，通常又被称之为不动产。是指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。

3、房地产的特征：

a) 房地产位置的固定性

土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建

筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。 b) 房地产地域的差别性

房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者

同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。

c) 房地产的高值耐久性

建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百

年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。

d) 房地产的保值和增值性

房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值

和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，是房地产产品价格呈上升趋势。 3、物业与物业管理

“物业”一词来源于香港(property或real estate).表示单元性的房地产,即可以是单元性的地产,也可以是单元性的房产.应注意的是,尽管物业常常作为房地产的同义词,但是物业的概念与房地产的概念还存在着差别.一般来说,房地产以词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产;而物业则是一个微观的概念,它一般是指一个单项的房地产,或一个具体的实物资产。

物业管理的概念有多种解释,目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念.

广义的物业管理,是指在午夜的寿命周期内,为发挥物业的经济价值和使用价值,管理者采取多种科学技术方法与管理手段,对各类物业实施全过程的管理,并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务.广义物业管理的范畴相当大,它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动.如物业的开发建设管理,租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。

狭义的物业管理,是指对专业组织或机构受业主委托,按合同或契约,运用现代经营手段和修缮技术对一件物业及企业主或用户进行管理和服务.狭义的物业管理,一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行固,管理,对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的经营服务。 4、房地产的类型

a) 按用途分

1、居住房地产：普通住宅、高级公寓、别墅等

2、商业房地产：包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等）、商店

（商场、购物中心、商业铺面等）、餐馆、影剧院等。

3、旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。 4、工业房地产。包括厂房、仓库等。

5、农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等。

6、特殊目的的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。 b) 按收益性划分

1、收益性房地产 2、非收益性房地产

c) 按市场性划分

1、出售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、自用的房地产 d) 按开发程度划分：

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农田；

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；

熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；

在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停

工了多年；现房：地上建筑物以建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的； e) 按建筑结构划分的类型：

建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为：

钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成，建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为下列9类：

墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、砖混结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构； f) 按建筑层数和高度划分的类型：

低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。 5、房地产价格的影响因素

a) 供求状况

b) 自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日照、通风、风向、风力、气温、湿度、降

水量、天然周期性灾害、建筑物外观、建筑物的朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。

c) 环境因素：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境 d) 人口因素：人口数量、人口素质、家庭规模 e) 经济因素：经济发展、物价、居民收入、

f) 社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化

g) 行政因素：土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城

市规划、土地租用规划、税收政策、交通管制

h) 心理因素：购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码、楼层数字

或土地号数；讲究风水、价值观的变化

i) 国际因素：国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况 j) 其它因素

6、什么是房地产（一、二、三级）市场

a) 一级市场是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）

b) 二级市场是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场

c) 三级市场（二手房市场）购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场 7、影响楼价因素

a) 地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物休闲等设

施较完善。 b) 交通：一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。 c) 楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比底层的同样单位卖贵一点。原因是位于高层的单位，

比底层单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较清新。且高层单位享有更加视野，天然光线吸纳较多，也会使单位阳光十足。 d) 朝向：这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改

变。加上中国人传统认为南向较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故南向物业价格一定较高。 e) 景观：景观也不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观的单位价格均较

高。

f) 配套：若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值也将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽

有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。二、房地产业

1、房地产业的概念和内涵

房地产也是从事房地产开发\\经营\\管理\\服务等行业与企业的总称，房地产也是一个巨大的产业体系，房地产也包括：

土地开发和再开：房屋开发和建设：

地产经营,包括土地使用权的出让\\转让\\租赁和抵押; 房地产中介服务,包括咨询\\估价\\测量\\服务\\服务公证等;

房地产物业管理服务,包括家居服务\\房屋及配套设施和公共场所的维修养护\\保安\\绿化\\卫生\\转租\\代购代付等; 房地产金融，包括信贷\\保险和房地产金融资产投资等。

确切的说,房地产行业包括开发\\经营\\管理\\服务等各个环节或过程的经济活动.各类经济组织和经纪人以及各类技术人员,构成了上述诸要素的有机体系。 2、房地产业与建筑业的关系

房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系.建筑业是属于第二产业,属于物质生产部门.房地产也则兼有开发经营管理和服务等多种性质,属于第三产业.一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商或发展商,将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承建商.在项目开发和建设活动中,房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。三、土地使用制度 1、土地所有权

土地所有权又称土地产权，是物权的一种，它的主体是土地所有，客体是土地，它的含义是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有\\使用\\收益\\处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所有。农村土地属于集体所有的土地制度。 2、土地所有权的权能

1) 土地占有权：依法对土地实行掌握和控制的权力。

2) 土地使用权：土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利. 3) 土地收益权：依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权利等。 4) 土地处分权:是依法处置土地的权利,包括出租\\出卖\\遗赠\\抵押等.

5) 土地使用权:是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的有关规定,对国家或集体所有的土地享

有占用\\使用\\收益和处分的权利.

6) 土地使用权出让:是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者\\由土地使用者向国家支付土地

使用权出让金的行为.土地使用权出让属于房地产一级市场。 7) 土地使用权出让的特征

A) 土地使用权出让是一种国家垄断行为；

B) 土地使用权是有限期的。年限届满时，土地使用者可以申请续期；

C) 土地使用权享有者享有的范围不含地下之物。土地使用者不因其享有土地使用权而对地下的资源、

埋藏物和市政公用设施等享有权利。

8) 土地使用权出让的方式：协议、招标和拍卖。

A) 协议出让：

是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。

B) 招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面招标形式，竟投某块土地的

使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。

拍卖出让：又称竟拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地

C) 使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投，按照“价高者得”的原则确定土地

使用权受让人的一种出让方式。主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。

9) 土地使用权出让的年限

《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定了土地使用权出让的最高年限，根据土地的用途分别为：居住用地：70年工业用地：50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地：商业、旅游；娱乐用地：40年综合或其它用地：50年

这个最高年限是一次出让签约的最高年限。土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以继续中申请使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。四、房地产开发与经营 1、

房地产开发经营的主要阶段和过程建设工程项目设立和企业组建：房地产建设工程项目规划与审批土地使用权的取得：征地与拆迁；工程建设与管理：房地产的租售管理；房地产的物业管理。

2、房地产经营：主要指处于流通领域的房地产租赁、销售等经济活动。

3、房地产销售经营：是房地产企业经营的一种重要方式，根据销售房地产时房屋是否建成，房地产销售经营分为房地产开发项目转让和商品房销售两种形式。

4、房地产开发项目转让：是指房地产企业依法取得土地使用权以后，经过一定的投入和开发建设活动，达到房地产转让条件但尚未按照土地出让合同的要求完成全部建筑任务时，将开发项目转让给他人继续开发建设的行为。

5、商品房销售：是指房地产开发企业将其开发建设的房屋，包括房基地、院落土地和其他附属用地，作为商品运用不同的途径，通过市场销售给单位和个人，满足生产和生活的需要，实现房地产商品的使用价值和价值，获取最佳经济和社会效益的经营活动。

6、商品房预售：是房地产开发企业为了加速资金周转，在开发项目的设计图纸已经确定，完成一定的开

发工作量，但房屋尚未建成时，企业向房地产管理部门申请取得预售许可证以后，即刊登广告，按图纸出售的销售方式。五、与土地有关的概念：

1. “三通一平”：即路通、水通、电通、场地平整。

2. “七通一平”：道路通、水通、电通、排污通、通讯通、煤气通、排水通，场地平整。

3. 国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该

证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。与面积有关的概念：

1. 建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。 2. 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。

3. 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结

构面积。

4. 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积

5. 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产活

动使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。

6. 使用面积系数：用百分率表示。等于总套内面积之和除于总建筑面积。 7. 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

8. 容积率：指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

9. 绿化率：指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内

的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。

10. 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目、规划用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 11. 建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底面积与规划用地之比。 12. 1平方米=10．765平方英尺 13. 面积计算

i. 建筑面积=基本销售面积+公共分摊面积 ii. 分摊系数=公共分摊面积÷基本销售面积 iii. 销售面积=(1十分摊系数)X基本销售面积六、与住宅有关的概念

1、公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多

数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 2、花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坡和车库的独院平房或二、三

层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的的标准，一般为高收者购买。

3、商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，

业主有自由依法买卖转让、租赁权利。

4、商住住房：商住住房是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的

诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。

5、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住

房，具有经济适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住宅设计及其建筑标准上强调住房的效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济适用房。

6、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通

过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的。拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

7、 TOWNHOUSE：也称联排别墅，其中包括双拼别墅、叠拼别墅等。是处于独立别墅和低层住宅之间的产品。 8、多层住宅：指四层至六层楼房住宅称为多层住宅。

9、小高层住宅：指七层至十层的楼房住宅称为小高层住宅。 10、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅。

11、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

12、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公

共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层，一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。

13、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际

是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米)上层供休息\\和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。 14、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型

会显得局促）。

15、与规划有关的概念现楼：已经交付使用的商品房客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。 16、准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。 17、楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。 18、CBD：城市中央商务区 19、CLD: 中央生活区

20、群楼:从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或