楼市上半年总结暨下半年展望
2021年上半年的楼市真如冰火两重天，春节之前的萧条让人对09年、甚至楼市的命运 都噤若寒蝉，而三月份的小阳春忽然从天而落，意外的是还能持续走高，到六七月间，一线 都市竟有开辟商大摆庆功宴，恰似翻身农奴把唱歌，其大起大降的戏剧性真应了《终结者》 中那句闻名的台词：i will be back!
结论是，楼市从严冬中走岀，逐步企稳，量价齐升，官方数据洛阳第二季度的商品房销 售面积79.7万平米，与XX年年持平。下面我们一起来看看上半年楼市几个特征和表现：
一、 新盘、大盘少，存量房唱主角
去年的形势，哪个开辟商也别敢妄动，今年自然新盘廖麼，惟独壹号城邦、云鹏海天、 万达广场几个项目，也都选在5、6月份市场回暧已成左局时开盘，果然多有斩获。壹号城 邦均价4000以上，听说月销套，云鹏3600元，户型而积偏大，销售尚未发力，但问甚众。 万达广场别用说，刷新了商铺销售纪录，一楼均价3万元，二楼1.5万元，三楼9000元， 总价40万起，传说3.5小时狂销2个亿，业内轰动。
上半年的销售数据官方未发布，从上查到的单月纪录综合看，涧四区的销售额是最大的, 其次新区，西工第三。口碑好的在售楼盘业绩全线飘红，如申泰新世纪广场soho易居，春 节前后两个月成交都在百余套，其2栋高层千余套小户型目前已淸盘。连新区一度滞销的高 端产品中央广场，风闻一天成交过24套，连售房部都被买去做投资。香港城3月份成交60 套，4、5、6三个月均与去年同期持平或略高；东方今典、中泰世纪花城4月份单月销售均 在50套以上。
二、 价格止跌略涨，收回失地
南昌路板块的一线楼盘，均价从年初的3800左右涨到4000元以上，代表楼盘如创展、 壹号城邦、世纪华阳，二线楼盘，如爼都城均价从开盘的3300元涨到3600元，城尚城从 3200涨到3500元的涨幅。西工区一线楼盘，从去年滞涨、略落逐渐到慎重涨价，最贵的富 雅，尾盘均价4100元以上。二线的虜宫路中侨铭秀、城市领秀都在3700元。今年位列十 大名盘的帝豪上院，开盘均价3200元，近期3500元，所谓买房送车，事实上是用10辆qq 抽奖，绝别是买一送一。新区房价还别敢大胆涨，怎么说配套跟进及建设速度都缓慢，新区 购房者要紧是关林商户，或改善或投资，再有算是效县先富起来的矿主、煤老总，因此尊贵 如地标项目的泉舜，均价惟独3600元，最髙价4000,只是比起去年2988的跳水价，也算 寻回而子了。总的来看，价格已基本达到XX年的水平。
价格上涨的原因，一具是去年压抑的刚性需求在三月份未来集中释放，销售由此d床回路 转。第二，大盘托市，如壹号城邦的入市，带动整个房价水涨船高。三是宏观政策松动，中 央要完成\保八”，房地产的拉动是关键，说房地产绑定中国经济别无道理。所以第二套房贷 松绑，70/90政策退市，贷款条件放宽......短期看，经济政策应该可不能紧缩。四、关于通胀 的预期使各类资金进入房地产行业避险。五，温州炒房团等民间游资的资本运作。以上种种 合力，导致楼市调控中断，迅速回暧。
三、 商铺一枝独秀：万达广场
万达的成功有目共睹，一扫近年来商业项目一做就死的局而。能够说世纪华阳板块的崛 起因万达的加入而如虎添翼。近日更在媒体高调宣布：万千百货、华涧万家、万达国际影城、 大歌星ktv、大玩家电玩城、国美电器六大主力店进驻万达。外来地产大牌对本上良好的带 动作用再次得以印证。万达无疑担负起重组商业格局的关键作用。
如此一来，日渐式微的东区商业又逊一筹，富雅东方银泰百货10月底开业，但显然没 有万达的号召力，欧亚达家居8?5揭幕，让人担心会否成美凯龙第二。中州国际的商铺从地 段、品质都算上乘，只等大品牌商家入驻，跟银泰百货联袂或能打造一具东区商业巅ll金。普 通规律，没有如此强势的商家撑着，只能任由市场自由进展，自生自火。特别是新区的商业 更是别敢追咨询，宝龙号称百家商户入驻疑似画饼，目前新区零星分布的餐饮、超市、副食 品店，业态初
级，日常日子都难以应付，別知何能走出那个怪圏。
四、 写字楼，这个地方拂晓静悄悄
基于前两年写字楼的投资回报基本都低于当初答应的8%,写字楼投资有所回降，09 年写字楼市场一片沉寂，别仅没有新项目推岀。连已上市的写字楼销售也很別理想。
西工区的写字楼尤其集中，在售的纯写字楼有富雅东方、君临商务，金港商务、博大城， 还有产权酒店枫叶国际（有一部分作岀租写字楼），涧西没有在售的纯写字楼，更多以商住 混合的小户型浮现，如创展国际贵?都，新区则有天元商务、瑞博大厦，博诚大厦等在售。
能够说洛阳没有甲级写字楼，硬件达别到，四工租价最高的写字楼是邮政大厦29元， 知需度最高的的数码15-20元，但无法实现国际化办公。因此浮现两极分化，一方而中小 企业挑选数码大厦、或小户型等经济型办公环境，一方面也有不少对形彖、硬件要求高的公 司到洒店租房办公。如国际金融大厦、牡丹城等洒店一平方租金50-60元，也別乏长租者。 因此，能满脚这部分用户的高端写字楼应该有市场，不过无人敢涉脚，成本太大。
五、 板块分级呈现马太效应
洛阳一贯有西高东低之说，事实是西区经由市场之手越来越成熟。南昌路板块已成当之 无愧的楼市风向标，在房价和品质上一马当先。华阳板块随着万达的加盟也快速升级，在楼 市的妨碍与日俱增，这两个板块，各有分量级商圈，一具丹尼斯，一具万达，又基本上写字 楼、公寓、洒店围绕，在都市功能方而具备规模化、多样化、高端、升值潜力大等特点，以 后必将是风云际会的楼市主战场。
新区也是投资置业的重要区域，洛阳楼市近一半的成交量（并非销售额）来自新区，而 瀛洲大桥通车、四苑桥重建都将为新区注入强心剂，新区的咨询题是人气，官方没功夫管那 个，一门儿心思营造\大新区\概念，扩充可售上地，挂牌增收。西工一向是见缝插针式开辟， 旧城改造速度怎么说别比新区。再向东老城、廛河，除了恒大以外别无惊喜。
也许不少人懊恼房价探底没有岀手，那么看看下半年的楼市会有什么亮点和机会： 一、大量新项目缤纷岀笼
基于前景看好，融资放宽，开辟商自然抓住商机大干快上，下半年能动工或者入市的项 目： 涧西，南昌路板块还是领唱，除续建项目世纪华阳、新推项目壹号城邦外，最嘱目的算 是名门世家，年底前可入帀。同一具板块的中弘金都城，要到明年了。西苑路工学院附近的 旧城改造项目打算年内面世。东方红苣业开辟地处天鹅堡对而的项目已进入施工。位于银川 路的和顺园二期已挖坑，年内亦将登场。河洛路的淸华园四期预计九、十月份亮相。
高新区还是是山水富地主唱，并且有三个旧城改造项目即将启动，徐家营、苗湾、淖沱。 目前正在拆迁。
西工区下半年预计开工项目（别含城中村改造项目）将达到20余个，加上一部分续建 项目，建造规模超百万平方。这些楼盘的体量大都在10万平方米以内，环绕着王府井商圈、 新都汇商圈和百货楼商圈附近。在纱厂南路与汉屯路交叉口，由兴宇公司开辟的高层商住楼 4.5万平方米；在汉屯路南侧，宜隆花园二期5.5万平方米的体量，已进入实质性开辟：汉 屯路上还有1.5万平方米的城市梦园，在上半年已开始同意问：啤洒厂以东，原干休所的中 安花园髙层项目，建造而积8万平方米，将在下半年入市；纱厂四路北侧的多层项目荣祥花 园2万平方米，正在主体施工：下半年，还有健康路与解放路交叉口里侧的银街?锦华园二 期等。最大的旧城改造项目东涧沟村和西小屯项目H0亩，开始进入拆迁，最近村民堵了王 城路，说拆迁条件别合理，看来拆迁时期开辟商是\真差钞票\。
老城区还有几个大的待动地块：约165.8亩的夏风金水园项目：一期1242亩的城乡一 体化项目：100亩的城市雅居建材商业广场：98.74亩的九都路立交桥钢材市场改造项目： 总占地而积630余亩的中电经济适用住房项目，拟建设成而积约75万平方米的国家经济适 用住房示范园区?????.尽管下半年没戏，只是前景很美好。
东部地王恒大绿洲项目已有几幢封顶，下半年或将上市，灑河回族区将启动的4个经济 适用房项目一一翠阜路东侧地块开辟项目、鸿安?紫云花园项目、熙春花恫项目和启明北路 东侧地块改造项目，建设规模近20万平方米，已陆续开工建设。
二、 价格，经过盘整后走实
对下半年的房价预期，业内多认为会平稳走高，也有人称后劲別脚，上涨乏力。
这样矛盾的观点，缘于三月份之后，刚性需求即自住型购房比例下落，投资型用户大幅 上升，且坊间对房价泡沫的舆论，导致央行开始新的紧缩货币政策，虽然这样，多数人认为 別是针对房地产行业，一线都帀已再出拿地风潮，地王频现，说明从业人对市场预期还是向 好。在那个疯狂的年代，一线都市价格趋势的确扑朔迷离，别敢妄言。
但洛阳那个一贯別温别火的市场来说，就简单多了，实际上经过这一轮盘整，夯实了性 价比，有限的价格泡沫也被挤掉，对消费者和开辟商基本上好事。今年房价以螺旋式上升的 方式回归了真实价值，证实世纪华阳等依旧坚挺的楼盘的确物有所值、国宝别墅等产品能够 凭高端建位抗衡价格的波动。
三、 商业投资有望后期发力
万达广场的商铺销售开启了新一轮商业投资热，假如万达广场开业后经营红火，商铺的 赢利能力得以充分展现后，带动的可能别止周边商业崛起。对整个商业投资的信心也会大有 促动。中央广场几百平米的售房部也于近期售出，售价髙达三四千万。看来市场永久别乏投 资客，缺少的不过信心。
四、 或将开启甲级高端写字楼元代
近一年的箫条并别代表写字楼永无出头之日。拯悉南昌路板块的世纪华阳、新区正在规 划的方诚国际都有甲级髙端写字楼，不管在硬件、商务理念方面会带来一具全新髙度，价格 方面一左会实现冲高，让我们拭目以待。
楼市上半年总结暨下半年展望
