28.下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是( )。
A.识别投资项目可能面临的风险 B.测算风险发生的概率大小 C.分析风险产生的原因 D.提出风险应对的建议
29.某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其
总投资额，这种投资估算方法是( )。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法
30.考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制 ( )。
A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表
31.房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于( )。 A.向投资者分配 B.提取法定盈余公积金
C.缴纳企业所得税 D.弥补企业5年内的累计亏损
32.在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是( )。
A.成本较低 B.限制条件较少 C.操作较简单 D.不需要还本付息
33.个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的( )。
A.贷款期限更短 B.贷款价值比率更高 C.贷款利率更高 D.还款方式更复杂
34.某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该
投资者预付款的收益率是( )。 A.15.0% B.21.4% C.30.0% D.50.0%
35.写字楼的可出租面积是指( )。
A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙 的水平投影面积
C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙 的水平投影面积一半
D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，
请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选
择正确的'每个选项得0.5分)
1.按物业用途不同划分的房地产投资类型包括( )。 A.居住物业投资 B.商用物业投资 c.土地开发投资 D.房地产经营投资 E.酒店投资
2.按照增量存量细分，房地产二级市场包括( )市场。 A.土地使用权出让 B.土地使用权转让 c.新建商品住宅销售 D.新建写字楼出租 E.二手房买卖
3.关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有( )。 A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡 B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离
c.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性 D.房地产泡沫通常会引起过度开发
E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发 4.地方政府的年度土地储备计划包括( )。
A.年初和年末土地储备规模 B.年度前期开发规模 C.年度土地出让金总额 D.年度土地供应规模 E.年度土地储备临时利用计划
5.下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有( )。 A.购买者意图调查法 B.销售人员意见综合法 C.时间序列分析法 D.相关分析法 E.专家意见法
6.企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备( )。
A.可衡量性 B.可实现性 C.可整合性 D.可盈利性 E.可区分性
7.利率的储蓄投资决定理论认为( )。
A.利率是由货币的供给与需求决定的 B.利率是资本的租用价格
C.利率是由可贷资金的供求决定的 D.利率的高低取决于平均利润率
E.利率不受货币因素的影响
8.某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限
10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，
且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望
收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括( )。
9.下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的
指标有( )。
A投资收益率 B.物业增值率 C.开发利润 D.成本利润率 E.股权增加率
10.关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有( )。
A.计算期为项目的开发期 B.计算期为项目的经营期
C.计算期为项目的开发期与经营期之和
D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
E.计算期的单位可为年、半年、季、月
11.对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行( )分析。 A.最低租售价格 B.最高土地取得价格 C.最高工程费用 D.最低租售数量 E.最高销售价格
12.按决策性质不同划分的投资决策类型包括( )决策。 A.业务型 B.风险型 C.确定型 D.群体型 E.不确定型
13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括( )。
A.开发建设投资 B.土地增值税 C.借款本金偿还 D.借款利息支付 E.运营费用
14.相对于债务融资，权益融资的特点有( )。 A.需到期偿还 B.无需还本付息 C.税收负担轻 D.共担投资风险 E.共享投资利润
15.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有( )。
A.空置面积 B.租金水平
C.收租损失水平 D.可出租面积 E.经营费用
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，
用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣 至0分)
1.从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程 度。 ( )
2.-般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。 ( )
3.如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用 权。 ( )
4.房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。 ( )
5.房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在
细分市场上占据有利的竞争位置。 ( )
6.若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。 ( )
7.在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。 ( )
8.计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。 ( )
9.在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有
房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析
