C.看不出哪些工作属于关键工作 D.看不出各项工程的内容和进度
E.看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度 答案:BCE。
75.房地产纯代理租售方式的特点有( ) A.中介机构只收取佣金
B.房地产开发商对项目开发管理力度较小 C.中介机构收入相对较少 D.中介机构经营风险较大 E.房地产售价较低 答案:AC
76.采用成本定价法确定房地产价格时,利润水平应根据( )综合确定。 A.开发商的资质等级 B.开发项目的成本
C.房地产投资的风险 D.房地产买受者的经济实力 E.行业平均利润水平 答案:CE。
77.解决物业服务合同争议,采用仲裁比诉讼具有( )等优点。 A.客观性 B.专业性 C.灵活性 D.经济性 E.自愿性
答案:BCDE。
78.物业服务成本包括( )等。 A.物业管理人员工资、福利费 B.清洁绿化费用
C.物业共用部位、共用设施设备的小修费用 D.物业共用部位、共用设施设备的中修费用 E.物业共用部位、共用设施设备专项维修基金 答案:ABC
79.房地产金融与一般金融相比,具有的主要特征有( ) A.证券化 B.安全性 C.多样性 D.短期性 E.政策性 答案:ABCE。
80.房地产证券化具有( )等特点。
A.动产化 B.细分化 C.流动化 D.规模化 E.风险分散化 答案:ABCE。
三、案例分析题(共20题,每题2分。由单选和多选组成。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分) (一)
某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据: 年龄段项目 25岁以下 38 7 20 2 2 22 26~35岁 148 89 36 5 2.5 65 36~45 岁 120 114 43 6.8 2.9 35 46~60 岁 97 57 35 3.9 3.4 20 61 岁以上 63 21 19 1.7 3.5 3 人数 合计 466 288 _ _ _ 145 调研人数 有购房 意向人数 能够负担房总价平均数(万元) 年收入平均数(万元) 家庭人口平均数 完成本科教育人数 根据题意,回答下列问题:
81.设计市场调研方案时遵循的基本原则有( ) A.可操作性 B.替化性 C.指向性 D.指导性 答案:AC
82.根据上调研结果可知,年龄在26~45岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为( )
A.95% B.75.75% C.61.8% D.60.14% 答案:B
83.从上数据可以得出的结论是( )
A.受教育程度与购房意向呈同方向变动关系
B.家庭人口平均数与能够负担的住房总价呈同方向变动关系 C.家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系
D.年平均收入与能够负担的住房总价呈同方向变动关系 答案:D
84.该调研结果表明,有相当一部分被调研者有购房意向,超过正常估计的水平,其出现误差的主要原因可能是( )
A.年收入平均数计算不正确 B.抽样中对老年人赋予权重不足 C.询问地点选择不当 D.询问对象受教育程度不高 答案:C
(二)
某公司在自己经营的旅馆旁,再建一幢旅馆。新建旅馆项目可行性认证费10万元,建造费用为300万元,一年建成。投入流动资金50万元经营,经测算,每年经营净收入100万元,但新建旅馆建成投入使用后,将会使原有旅馆每年利润减少10万元。该旅馆经营40年后净残值为40万元,基准收益为10%。 根据题意,回答下列问题:
85.该新建旅馆项目的初始投现金流量为( )万元。 A.225 B.300 C.350 D.360 答案:C
86.该项目采用净现值指标对投资进行评估,其主要优点是( )
A.考虑了基准收益率 B.能显示投资获利数额的大小 C.再投资利润高于基准收益率 D.考虑了资金的时间价值 答案:BD
87.该项目经营到第五年末的净现值为( )万元。 A.-10.33 B.-8.83 C.41.17 D.79.08 答案:B
88.若该项目在第五年末出售,购买者要求20%的年收益率,则售了最高可达( ) A.375 B.450 C.500 D.550 答案:C
89.该项目的终结现金流量为( )万元。 A.40 B.90 C.130 D.180 答案:B
(三)
某房地产开发公司在开发住宅小区项目时,由于自身资金不足,对贷款的依赖程度相当大,导致开发公司陷入清偿危机。 根据题意,回答下列问题:
90.该公司遭遇的风险称为( )风险。 A.商业 B.金融 C.购买力 D.变现 答案:B
91.此类风险使房地产投资者遭受( ) A.货币贬值 B.银行催还货款
C.抵押品赎回权的威胁 D.房地产商品难以脱手 答案:BC
92.降低此类风险的对策有( )等。
A.加强项目的经营管理 B.把握国家金融政策 C.操纵现金流量 D.预期货款利率变化 答案:ABD
(四)
某房地产开发公司承接了某住宅开发项目,征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米,该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为:征地补偿费为270万元;前期工程费为40.52万元;基础设施费为280.54万元;建安工程费为650元/平方米;配套设施费为112.60万元×营管理费为58.12万元;销售费用为170元/平方米。假设在本项目中,除了建安工程费和销售费用外,其余都作为固定成本。
根据题意,回答下列问题:
93.该项目的可变成本为( )元/平方米。
A.820 B.1015.24 C.1125.78 D.1295.78
答案:A
94.该项目的保本开发面积是( )平方米。
A.3499.40 B.499.40 C.3494.40 D.3999.40 答案:C
95.实现利润220万元的开发面积是( )平方米。 A.5503.58 B.4503.58 C.5600 D.3503.58 答案:B
96.盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用( )表示。 A.销售量 B.销售额 C.利润率 D.生产能力利用率 答案:ABD
(五)
2005年4月,某房地产开发公司通过出让方式取得了A地块40年的土地使用权。依据相关规划要求,该公司准备在A地块上兴建一座多功能商务大厦,但由于自身资金有限,急需通过外部融资筹措资金1亿元人民币。经该公司高层商议,决定向当地银行申请房地产抵押货款。2005年7月,该公司与某银行签订了抵押货款合同,货款金额为5000万元人民币、货款期限15年、货款年利率4.8%,还款方式为按月等额还款。 根据题意,回答下列问题:
97.该公司取得A地块的可能方式是( ) A.招标 B.拍卖 C.协议 D.挂牌 答案:ABD
98.在房地产抵押货款关系中,该公司被称为( ) A.抵押权人 B.担保人 C.抵押人 D.委托人 答案:C
99.采取按月等额还款方式,该公司的月还款额最接近( )元。 A.390207 B.420000 C.421200 D.436000 答案:A
100.还款方式还有按月等本金还款方式,其特点有( )
A.借款人每月支付的本金是均等的 B.每月偿还利息越来越少 C.每月偿还利息越来越多 D.每月付款越来越多 答案:AB
2005年度全国经济专业技术资格考试试卷 房地产经济专业知识与实务标准答案 (中级)
(满分140)
一、单项选择题(共60题 ,每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)。 1.B 2.B 3.C 4.D 5.C 6.C 7.C 8.C 9.A 10. D 11.B 12.D 13.B 14.B 15.A 16.D 17.A 18.D 19.C 20.B 21.B 22.D 23.A 24.D 25. A 26.D 27. D 28.B 29.A 30.A 31.A 32.B 33.A 34.C 35.B 36.B 37.A 38.D 39.A 40.C 41.C 42.B 43. A 44.D 45.A 46.C 47.A 48.B 49.A 50.D 51.D 52.A 53.A 54.C 55.B 56.B 57.B 58.C 59.D 60.C
二、多项选择题(共20题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分) 61.ABCE 62.ABCD 63.BE 64.AD 65.ABCE 66.BCE 67.ABD 68.ABE 69.AB 70.BC 71.BDE 72.BCE 73.ACE 74.BCE 75.AC 76.CE
77.BCDE 78.ABC 79.ABCE 80.ABCE
三、案例分析题(共20题,每题2分。由单选和多选的组成。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
81.AC 82.B 83.D 84.C 85.C 86.BD 87.B 88.C 89.B 90.B 91.BC 92.ABD 93.A 94.C 95.B 96.ABD 97.ABD 98. C 99.A 100.AB
2005年经济师考试房地产专业知识与实务(中级)真题及答案
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