C．看不出哪些工作属于关键工作 D．看不出各项工程的内容和进度
E．看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度 答案：BCE。
75．房地产纯代理租售方式的特点有（ ） A．中介机构只收取佣金
B．房地产开发商对项目开发管理力度较小 C．中介机构收入相对较少 D．中介机构经营风险较大 E．房地产售价较低 答案：AC
76．采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据（ ）综合确定。 A．开发商的资质等级 B．开发项目的成本
C．房地产投资的风险 D．房地产买受者的经济实力 E．行业平均利润水平 答案：CE。
77．解决物业服务合同争议，采用仲裁比诉讼具有（ ）等优点。 A．客观性 B．专业性 C．灵活性 D．经济性 E．自愿性
答案：BCDE。
78．物业服务成本包括（ ）等。 A．物业管理人员工资、福利费 B．清洁绿化费用
C．物业共用部位、共用设施设备的小修费用 D．物业共用部位、共用设施设备的中修费用 E．物业共用部位、共用设施设备专项维修基金 答案：ABC
79．房地产金融与一般金融相比，具有的主要特征有（ ） A．证券化 B．安全性 C．多样性 D．短期性 E．政策性 答案：ABCE。
80.房地产证券化具有（ ）等特点。
A．动产化 B．细分化 C．流动化 D．规模化 E．风险分散化 答案：ABCE。
三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） （一）
某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据： 年龄段项目 25岁以下 38 7 20 2 2 22 26～35岁 148 89 36 5 2．5 65 36～45 岁 120 114 43 6．8 2．9 35 46～60 岁 97 57 35 3．9 3．4 20 61 岁以上 63 21 19 1．7 3．5 3 人数 合计 466 288 ＿ ＿ ＿ 145 调研人数 有购房 意向人数 能够负担房总价平均数（万元） 年收入平均数（万元） 家庭人口平均数 完成本科教育人数 根据题意，回答下列问题：
81．设计市场调研方案时遵循的基本原则有（ ） A．可操作性 B．替化性 C．指向性 D．指导性 答案：AC
82．根据上调研结果可知，年龄在26～45岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为（ ）
A．95% B．75．75% C．61．8% D．60.14% 答案：B
83．从上数据可以得出的结论是（ ）
A．受教育程度与购房意向呈同方向变动关系
B．家庭人口平均数与能够负担的住房总价呈同方向变动关系 C．家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系
D．年平均收入与能够负担的住房总价呈同方向变动关系 答案：D
84．该调研结果表明，有相当一部分被调研者有购房意向，超过正常估计的水平，其出现误差的主要原因可能是（ ）
A．年收入平均数计算不正确 B．抽样中对老年人赋予权重不足 C．询问地点选择不当 D．询问对象受教育程度不高 答案：C
（二）
某公司在自己经营的旅馆旁，再建一幢旅馆。新建旅馆项目可行性认证费10万元，建造费用为300万元，一年建成。投入流动资金50万元经营，经测算，每年经营净收入100万元，但新建旅馆建成投入使用后，将会使原有旅馆每年利润减少10万元。该旅馆经营40年后净残值为40万元，基准收益为10%。 根据题意，回答下列问题：
85．该新建旅馆项目的初始投现金流量为（ ）万元。 A．225 B．300 C．350 D．360 答案：C
86．该项目采用净现值指标对投资进行评估，其主要优点是（ ）
A．考虑了基准收益率 B．能显示投资获利数额的大小 C．再投资利润高于基准收益率 D．考虑了资金的时间价值 答案：BD
87．该项目经营到第五年末的净现值为（ ）万元。 A．-10.33 B．-8．83 C．41．17 D．79．08 答案：B
88．若该项目在第五年末出售，购买者要求20%的年收益率，则售了最高可达（ ） A．375 B．450 C．500 D．550 答案：C
89．该项目的终结现金流量为（ ）万元。 A．40 B．90 C．130 D．180 答案：B
（三）
某房地产开发公司在开发住宅小区项目时，由于自身资金不足，对贷款的依赖程度相当大，导致开发公司陷入清偿危机。 根据题意，回答下列问题：
90.该公司遭遇的风险称为（ ）风险。 A．商业 B．金融 C．购买力 D．变现 答案：B
91．此类风险使房地产投资者遭受（ ） A．货币贬值 B．银行催还货款
C．抵押品赎回权的威胁 D．房地产商品难以脱手 答案：BC
92．降低此类风险的对策有（ ）等。
A．加强项目的经营管理 B．把握国家金融政策 C．操纵现金流量 D．预期货款利率变化 答案：ABD
（四）
某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元；前期工程费为40.52万元；基础设施费为280.54万元；建安工程费为650元/平方米；配套设施费为112．60万元×营管理费为58．12万元；销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。
根据题意，回答下列问题：
93．该项目的可变成本为（ ）元/平方米。
A．820 B．1015．24 C．1125．78 D．1295．78
答案：A
94．该项目的保本开发面积是（ ）平方米。
A．3499．40 B．499．40 C．3494．40 D．3999．40 答案：C
95．实现利润220万元的开发面积是（ ）平方米。 A．5503．58 B．4503．58 C．5600 D．3503．58 答案：B
96．盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用（ ）表示。 A．销售量 B．销售额 C．利润率 D．生产能力利用率 答案：ABD
（五）
2005年4月，某房地产开发公司通过出让方式取得了A地块40年的土地使用权。依据相关规划要求，该公司准备在A地块上兴建一座多功能商务大厦，但由于自身资金有限，急需通过外部融资筹措资金1亿元人民币。经该公司高层商议，决定向当地银行申请房地产抵押货款。2005年7月，该公司与某银行签订了抵押货款合同，货款金额为5000万元人民币、货款期限15年、货款年利率4．8%，还款方式为按月等额还款。 根据题意，回答下列问题：
97．该公司取得A地块的可能方式是（ ） A．招标 B．拍卖 C．协议 D．挂牌 答案：ABD
98．在房地产抵押货款关系中，该公司被称为（ ） A．抵押权人 B．担保人 C．抵押人 D．委托人 答案：C
99．采取按月等额还款方式，该公司的月还款额最接近（ ）元。 A．390207 B．420000 C．421200 D．436000 答案：A
100.还款方式还有按月等本金还款方式，其特点有（ ）
A．借款人每月支付的本金是均等的 B．每月偿还利息越来越少 C．每月偿还利息越来越多 D．每月付款越来越多 答案：AB
2005年度全国经济专业技术资格考试试卷 房地产经济专业知识与实务标准答案 （中级）
（满分140）
一、单项选择题（共60题 ，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）。 1．B 2．B 3．C 4．D 5．C 6．C 7．C 8．C 9．A 10. D 11．B 12．D 13．B 14．B 15．A 16．D 17．A 18．D 19．C 20.B 21．B 22．D 23．A 24．D 25． A 26．D 27． D 28．B 29．A 30.A 31．A 32．B 33．A 34．C 35．B 36．B 37．A 38．D 39．A 40.C 41．C 42．B 43． A 44．D 45．A 46．C 47．A 48．B 49．A 50.D 51．D 52．A 53．A 54．C 55．B 56．B 57．B 58．C 59．D 60.C
二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 61．ABCE 62．ABCD 63．BE 64．AD 65．ABCE 66．BCE 67．ABD 68．ABE 69．AB 70.BC 71．BDE 72．BCE 73．ACE 74．BCE 75．AC 76．CE
77．BCDE 78．ABC 79．ABCE 80.ABCE
三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选的组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
81．AC 82．B 83．D 84．C 85．C 86．BD 87．B 88．C 89．B 90.B 91．BC 92．ABD 93．A 94．C 95．B 96．ABD 97．ABD 98． C 99．A 100.AB
2005年经济师考试房地产专业知识与实务(中级)真题及答案
