土地使用权价格评估论
文
文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
土地使用权价格评估
摘要：我国的现代地产估价活动起步较晚，所运用的估价理论体系基本上是从西方国
家引进的，随着中国加入WTO，距离国外地产估价机构进入我国估价日期的日益逼近，中国地产估价市场日益成熟，鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与英美等国家的土地私有制有所不同，决定了地产估价理论体系特别是实际运用时应有相应变化。在我国，地产估价有收益法、法、市场法、剩余法、路线法等其它方法，不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广泛地应用于土地价格的估价。为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据，国有土地使用权准确评估意义重大。
（一）
目录 引言
第一章 土地评估基本方法 第二章 主要用途土地价格评估
第三章 其他权利土地价格评估及案例调查研究
结论 （二） 正文
引言：土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。土地价格评估是一项综合性、系统性的工作，本论文主要从三方面进行阐述，一、土地评估基本方法:利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。主要用途土地价格评估：二、在土地估价中，土地用途主要可分为以下几类：（1）居住用地；（2）工业用地；（3）商业、旅游、娱乐用地；（4）综合用地；（5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。三、其他权利土地价格评估及案例调查研究：划拨土地使用权、承租土地使用权、有限定条件的土地使用权、地役权、土地租赁权及案例。
第一章 土地评估基本方法
1 收益还原法
基本公式
以收益还原法评估土地价格按以下公式： （1）土地收益为无限年期：
V=a/r （1） 式中： V：土地收益价格
a：土地纯收益(或地租) r：土地还原利率 （2）土地收益为有限年期：
V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2） 式中： V、a、r含义同前 n：未来土地使用年期 程序
（1）收集相关资料； （2）测算年总收益； （3）确定年总费用； （4）计算年纯收益； （5）确定还原利率；
（6）选用适当的计算公式； （7）试算收益价格； （8）确定待估宗地地价。
收集相关资料
收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。 估算年总收益
年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
确定年总费用
总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：
（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；
（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；
（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；
（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。 确定土地纯收益
纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：
（1）土地租赁：a=R-C （3） 式中： a:土地纯收益 R:年租金收入
C:年总费用
（2）房地出租：a=Rin-Ihn (4) 式中： a:土地纯收益 Rin:房地纯收益 Ihn:房屋纯收益
式中： Rin=Rlg-Clg (5) Rin:房地纯收益
Rlg:房地出租年总收益 Clg:房地出租年总费用
式中： Ihn=Phc×r2 （6）
Ihn:房屋纯收益 Phc:房屋现值
r2:建筑物还原利率
房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：
Phc=Phk×Dn= Phk-E （7） 式中： Phc:房屋现值 Phk:房屋重置价 Dn:房屋成新度
E:房屋折旧总额
（3）经营性企业：a=Ijp-Ijf （8）
式中： a:土地纯收益
Ijp:企业经营纯收益 Ijf:非土地资产纯收益
Ijp=Yjp-Cjp （9） 式中：Ijp:企业经营纯收益 Yjp:年经营总收入 Cjp:年经营总费用
（4）生产性企业：a=Isp-Ijf （10）
式中： a:土地纯收益
Isp:企业生产纯收益 Isp:非土地资产纯收益
Isp=Ysp-Csp （11） 式中： Isp:企业生产纯收益 Ysp:年生产总收入 Csp:年生产总费用
（5）自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 确定土地还原利率
土地还原利率应按下列方法确定：
（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。
综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下： r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）
式中：r：综合还原利率 r1：土地还原利率 r2：建筑物还原利率 L：土地价格 B：建筑物价格 选用适当计算公式
根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。 计算土地收益价格
在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。 适用范围
收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 2 市场比较法 基本公式
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
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