面必须以有效的、科学的推广思路，尽快完成销售，实现企业的资金积累和规模的扩大，以适应新一轮房地产市场竞争。
2、区域楼市状况
合肥新站开发区区作为合肥市的交通枢纽，已形成了较为开放的交通网络。经过八年的规划建设，目前的新站区已形成了以商贸为主的大型综合区。五州商城、中州农资市场、中州家具广场、瑶海家具城、天香电子城、瑶海装饰建材城、轻工商城、安徽大市场、瑶海摩托车大市场等大型专业市场已经构建新站的商业流通业的地位。
合肥新站优越的地理位置、便捷的交通环境以及较为完善的区域配套，加上近几年的房地产项目开发，也已形成了一个大型住宅区域，目前在新站区已在建和已经形成的住宅小区有：元一时代花园、吟春园、长春都市花园、华府嘉园、宝文时代广场、罗马花园一、二期、橘郡万绿园、风景苑、新安园、香格里拉花园以及即将开发的瑞祺房产项目等二十余个住宅社区。
新站区的楼盘开始皆以低价位入市，以中低档楼盘为主，逐步掀起新站区房地产的产销热潮。目前已基本形成高、中、低档楼盘共存，以中高档楼盘为主的开发格局。随着元一时代花园、吟春园、长春园、橘郡万绿园、长春都市花园、豪庭的开盘入市，中、高档楼盘定位也已基本为合肥市民所
接受。合肥新站区住宅项目产销状况处于合肥市的领先地位。以其优越的地理位置、便捷的交通，以及较为经济的价格，吸引了大批消费者的入住，目前新站区已成为合肥较大的住宅区域，其整体综合配套也日趋完善。
在售的元一时代花园、长春豪庭、中州世纪广场也有一部分被作为办公购置。 3、主要竞争个案分析： 案名 基地位置 物业总建2价格（元/米） 2主力房型 形态 （米） 销售率 备注 小高临泉惠园 路站多层、西路交界处 小高层 70000平米 层均价：开盘2400 尾盘2700 银都苑 临泉路、张6层多30358洼路交界层 平米 一期均价2350 三房 一期四幢多层、三幢小高层基本售罄 多层立面完成，小高层结构封顶 二房、三房 一期100％ 销售 结构封顶 处 兴业瑞景临泉路、张洼路交界6层多25862层 平米 一期均价二房、 一期预2、7顶层约 90％ 号楼一层 2300 复式 苑 处 景荣 站西城市之光 森海豪庭 江晨园 香格临泉路、 当涂路口 临泉路、 当涂路口 路、全11层小高层、 70000均价三房、一期预约 40％ 基础完成 椒路15层、平米 口 26层高层 多层、小高层 3000 四房 一期均价2500 三房、四房 一期销售 40％ 多层、小高层 80000平米 二房、一期销2480 三房、四房 一期均售 90％ 余房 顶层销售 一期多层临泉多层、路、 小高 里拉 花园
当涂路口 层 2100 二期2400 全部售完 第三篇 价格策略
1、定价原则和开盘均价测算
在房地产营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系到房地产利润的多少，以及销售成功与否，所谓一分价格一分货，按质论价，正确的房地产营销策略就是要如实地体现房地产本身的价格规律，反映出项目的合理价值，做到精确定价。
根据“金桥湾”的特征，结合周边楼盘的情况，作如下定价：
“金桥湾”临泉路周边竞争个案分析：
“金桥湾”推出市场竞争的目的是为了取得最佳销售业绩而创造最高的经济收益，在附近竞争楼盘中，唯有“惠园”的素质及档次最接近本“金桥湾”项目。现在把“惠园”作为最大假想竞争对手，以楼盘的各项综合素质作比较，按销
售过程中买家的承受心理尺度为依据而制定出“金桥湾”的价格，现列表如下：
比较素质 金桥湾与惠园的比较差地理位置 －50 规模 －50 工程形象 －50 交通方便程度 －50 生活方便程度 －50 户型面积 0 间隔设计 0 装修标准 0 综合差价 －250 由各单项比较综合得出“金桥湾”的价格可比现阶段“惠园”低出250元/米2，即开盘预约均价定为2450元/米2
2、价格策略
价格策略的制定是一个动态的过程，应体现一种稳中有升的趋势。项目的工程进度、成交量、销售季节等因素均是价格调整的参考因素。调价的关键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又能够减少涨价的负面效应。建议本项目土建出地面之前价格基本保持不动，工程形象进度改变后相应上调。其出发点一是利于谈判，避免在谈判过程中出现涨价的情况；二是利于前期大型客户介入；当然这还需要根据市场反馈才能最终决定。
? 朝向差：1％－2％
房地产项目营销策略分析
