欧阳化创编 2021.02.06
资产评估
时间：2021.02.06 创作：欧阳化 实 验 指 导 书 编写：肖川林
实验一：资产评估在房地产评估中的应用
实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务： 计算分析题
1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可
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全部售出，楼价预计为4500元／平方米,折现率10％。 方法提示：
1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 2)总建筑费用现值为： 3)专业费用：
专业费用=9 190 000×6％=551 400(元) 4)租售费用及税金：
租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润：
投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280 6)总地价：
总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)
=16574783÷1.2 =13812319(元)
2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
成交价格 宗地 （元／平方米） 交易时间 交易情况 容积率 剩余使用年限 区域因素 个别因素 欧阳化创编 2021.02.06
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待估地 1 2 3 4 800 850 760 780 2010/01 2009/01 2008/01 2009/01 2008/01 0 2% 1% 0 0 1.2 1.3 1.4 1.1 1.0 45 50 50 40 45 0 1% 0 0 -1% 0 0 1% -2% 1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表：
年份 指数 2005 100 2006 105 2007 108 2008 110 2009 111 2010 115 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。 方法提示：
1）确定待估地分别与参照物
1、2、3、4作比较后的评估值。
2）用平均法计算待估地评估值
3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估
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资产评估实验及答案之欧阳化创编
