望。因此，我司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会
以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，不论业主的难处是否关系到本人，公司每位员工都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系。 （二）综合效益简要分析
根据以上分析，颐山居小区管理服务收费标准拟定如下： ①服务管理费：
ⅰ：纯生活用房： 前期服务管理费为1.70元/㎡·月，其中管理费为1.30元/㎡·月，日常维修养护费0.40元/㎡·月。
ⅱ：营业性用房：服务管理费为2.60元/㎡·月，其中管理费为2.00
元/㎡·月，日常维修养护费0.60元／㎡·月
上述服务管理费除包含国家规定的九大项费用外还包括电梯使用、维修费和垃圾外运费等特种服务费及由此产生的公摊费用。 ②水电费：
ⅰ：纯生活用水、电费在供水供电公司现行水电费基础上上调0.20元 即：水费每吨 2 元， 电费每度 0.8 元
ⅱ：营业性用水费用：即：水费每吨 3.5 元，电费每度 1.2 元
上述水电费含小区水电公摊及损耗等。
③露天车场小汽车固定车位； 120 元/辆·月，不过夜3元/辆·次，过夜5元/辆·次。
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上述临时停放车辆不超过十分钟不得收费；车辆停车费只是场地使用费、卫生管理费等服务费用，而非车辆保管费。 （以上标准以最后物价局批复文件为准） 六、物业服务管理的前期准备和具体操作
公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入住、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理逐步建立完善的秩序维护系统、设备设施维护系统、环境保洁系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。 （一）前期准备
公司派出专业人员对圣煜·颐山居小区进行深入研究，了解项目规划物业特点以及周边的区域物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定业主手册、管理规约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。
1、内部机构的设置与拟定人员编制 2、物业管理人员的选聘一培训
开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及住户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。 3、规章制度制定
①、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《管理规
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约》、《业主手册》并在入住时发放。
②、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定、各级员工岗位职责及工作程序）并在入住前完成。 （二）物业管理的启动 1、物业的接管验收
①、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照） ②、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等） 2、入住管理
①、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入住管理系统“。发放入住通知书、业主手册，明确入住验收手续、收费标准，签署管理规约，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；清扫进出道路、协助业主搬迁以及交通指挥等；做好业主搬迁阶段的安全工作，合理协调护卫人员值班、巡逻，适当增加秩序维护力量。
②、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立业主档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。 3、二次装修施工全过程监控
由于圣煜·颐山居小区属精装修房屋，因此，原则上不允许业主进行二次装修，如确属合理要求，则必须经过我司的咨询与审批。我司将依照
《物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》，以及管理规约、业主手册、入住文件中的装修管理规定进行二次装修管理工作。 ①作业现场管理时，我司将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻业主（住户）的安全，控制现场的各种粉类、废气；固体废物
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以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻业主（住户）的日常生活造成影响。
②安全防范管理。二次装修施工人员须按规定办理出入证，接受我司的管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生。 ③按装修管理的具体要求进行日常管理。 七、日常物业服务管理及具体标准
我司将严格按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的具体要求开展日常物业服务管理工作。 （一）、安全护卫及秩序维护系统 1、总体安全环境管理
①、在小区四周、车辆进出口、小区出入口、电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。
②、培训专业护卫员队伍，护卫员统一着装，佩戴明显标志,文明值勤，言语规范，认真负责， 对小区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。
③、在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立呼叫系统,遇有突发事态， 可
以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施,如防台风、防地震方案等。 2、对住户（出租户）的管理
住户的特点是人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂,因此，对住
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户的管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我司将从提倡亲和社区文化入手，对住户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内住户的调查.确保楼宇内业主（住户）的生活安全与和谐。 3、车辆交通及道路管理
小区停车场有专人巡逻疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及日常生活。 4、科学管理
记录全面的事件日志，针对险情多发地段加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
（二）、房屋管理与维护系统 1、房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇、幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙， 发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调位置统一，冷凝水集中收集；设立业主信息栏，开展与业主交流，及时通报相关事项。 2、共用设备管理
我司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态。二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和
“五定”，三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备，“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做定量、定人、定点、定时和定质。三是实行专业人员修理与使用操作人员修复相结合。以专业修理为主，
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