成业行专业创造价值

成业行 专业创造价值

成业行成立于1995年，是国内最早创建的房地产专业服务机构的股份制企业。成业行致力于多元物业顾问领域，历经十余年已成为一家集区域规划、投资顾问、营销代理、地产金融及开发建设于一体的房地产综合服务机构。截至2007年底，已完成顾问项目80多个，全案代理、营销代理项目累计46个（住宅、综合类产品、商业）代理销售面积超过300万平方米，代理销售额超过150亿元。

2008年上半年北京房地产市场回顾及展望

成业行投资顾问公司市场研究部 刘春云 韩万海 房照华

北京楼市在近几年一系列宏观调控政策的影响之下，真正进入了执行年，整个市场步入了“结构调整，理性发展”的阶段。自07年9月底出台第二套房贷利率上调，12月15日央行正式统一联网开始，楼市震荡已初露端倪，过旺的购房需求挤出效应显现。价格快速探高过程已结束，基于2007年价格高速增长，2008年楼市进入了摸高回调，供应结构调整，供需相对均衡的态势。

一、土地供应充沛，价格增长持续，市场冷静应对

2007年与2008年一二季度对比表10005000-500一季度二季度2007年2008年增长率61 08年上半年近郊与远郊土地成交比39%近郊远郊

2008年上半年土地供应土地面积建筑面积2,000,000.001,500,000.001,000,000.00500,000.000.00东城海淀丰台大兴昌平房山平谷 2007年一地难求、地王频出的时代一去不返，受2007年地价惯性推动，土地价格强势未减。2008年北京市计划住房用地供应总量为1700公顷，其中政策性住房1150万平方米，商品住房1600万平方米。目前已上市土地截至2008年6月23日共计58块地，总建筑面积841万平方米，正在交易土地5块，总建筑面积近53万平方米，即将上市土地数量为50块，总建筑面积近657万平方米，创历史新高。

2008年上半年土地供应逐步向远郊区扩散，主要集中在顺义、大兴、通州和昌平这四个相对热点区域；近郊仍以朝阳为主。面对土地供给呈现的井喷现象，在投资性住房需求不断被严格限制的条件下，这样大的住房供应量，对未来两年房地产市场的冲击不可小觑。

2008年计划住房供应面积(万平方米)1150420058%已上市和即将上市供应表（万平方米）1199 43?131S 2%已上市面积正在交易面积即将上市面积剩余面积 商品房政策性住657 24%

八大郊区土地成交楼面均价对比图20000150001000050000朝阳海淀丰台石景山顺义2007年2008年昌平大兴通州300250200150100500-50增涨率

从交易地块楼面价格来看，08年上半年北京市各交易地块的楼面价继续走高，近郊区成为集中放量的焦点，也是楼面价格涨幅最大的区域。其中，海淀区六道口（文成杰座）居住项目成交单价达到14751元/㎡，是出让底价的2.61倍，提高了区域土地成交均价。顺义区马坡镇住宅及配套设施项目用地（新城2号地）成交单价达到7064元/㎡，是出让底价的4.24倍，土地成本在成倍提高。与2007年相比，除远郊大兴、延庆、平谷出让底价和成交单价没有较大浮动外，其他区县在出让底价和成交单价上均有不同程度的涨幅。顺义和通州是备受关注的区域，顺义不但整体区域平均成交价格稳中上行，每一块成交土地中标与底价比都是在2-3.5之间浮动。这说明在未来的一段时间内房价预期依然很高，也是未来拉升房价的主要支撑点；同时个别地块楼面价的大幅度上涨，部分区域稀缺的土地将继续成为房价上涨的主推动力。

二、高价格造成市场结构性供大于求，性价比高的产品消化速度依然很快

07年与08年1-5月供应套数对比表1500010000500050000020000001500000100000007年与08年1-5月供应量对比表01月2月3月4月2008年上市套数5月01月2月3月4月2008年上市面积5月2007年上市套数2007年上市面积 2008年1-5月份供应量同比去年上涨58.29％，环比上涨8％，供应套数同比上升了3378套，供应面积上涨了31％，上涨量主要集中在4月－5月，也正是每年的销售旺季，迎来一次供应小高潮。根据2008年住房建设规划，北京市计划新建住房2750万平方米，下半年推出的保障性住宅预计总供应量将达7万套，而今年新增供应市场的普通商品住宅大约15万套，再加上目前市场剩余的现房2.6万套，北京今年期房、现房总供应量预计将超过24万套；住宅的集中上市，保障性及政策性住房的供应比例将进一步增加。在信贷紧缩与行业政策等宏观调控的持续作用下，市场的观望气氛有所加重，成交量受到一定影响，将一直以来供不应求的市场格局暂时扭转，出现了卖不动的情况。但很明显，一些楼盘的价格调整后，消化速度明显加快，说明市场的刚性需求依然存在。

三、销量同比大幅下降，环比小幅攀升

07年与08年1-5月销售面积对比图07年与08年1-5月销售套数对比图1200010000800060004000200001月2月3月4月2008年销售套数5月160000014000001200000100000080000060000040000020000001月2月3月4月08年销售面积5月2007年销售套数07年销售面积

数据分析表明，由于新上市的商品房报价不断上涨，成为交易量下滑的主要因素；成交量同比下降18.7％，环比上升26％。08年1月份成交6930套，与去年同比减少了41.6％；2月份进入了楼市的冰冻期也正直春节销售量明显下滑至2874套，与去年同比减少了50.2％，3月份市场开始逐渐回暖，销售量较上个月上升了92.8％，但与去年同比还是减少了43.5％； 4-5月份销量继续小幅下滑，但并不明显；6月份住宅签约达到了9138套，交易量再次明显上升，涨幅空间较前几个月相对较大。

2008年新建商品住房价格指数2008年上半年销售情况对比表13600134001320013000128001月2月3月销售价格4月5月6月2010000151050005001.510.501月2月3月同比涨幅4月环比涨幅5月销售数量 数据显示，北京整体成交价格在逆市中依然坚挺，07年北京商品住宅销售均价为10661元/平方米。08年1月份与去年同比上涨34.6％，2月份与去年同比增长了35.7％，3月份与去年同比增长了34.5％，前4个月房价变化并不明显，价格持续小幅上涨，5月份价格小幅回落；环比4月均价下降266元/平方米，降幅达2%。上半年新建商品房价格指数同比小幅下跌，环比涨幅跌宕起伏。由于土地供应的大量入市，限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，导致了供大于求的市场局面，让原本上涨的房价失去了重心。

今年5月-6月份是楼市最关键的时期，对于开发商而言，“资金链”也在无形中面临着严峻的考验。对投机客而言，已拉起了警钟；房屋投机属性已基本丧失，投机客已逐步退场。对于投资客而言，也是不小的打击，月租金已远远背离月供，近期的价格涨幅较不稳定，短期的差价效应已很难达到预期的投资回报。对于自住需求而言，有合适的房子，具备资金条件，及时出手仍然是明智之选。