经过一年多的反复论证和广泛征求意见，《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》（深建规〔2012〕10号，以下简称《办法》）经深圳市政府批准，并于2012年10月26日正式公布。
一、背景和目的
保障房与商品房齐头并进，是中国房地产市场必然走向的双轨制发展模式。在近几年我国楼市的发展中，保障房发展一直落后于商品房发展。住建部于2011年明确，预计在未来不久，我国城镇居民的住房结构会发生很大变化，将会有20%以上的家庭的住房是通过政府的保障或者政策支持来解决的。深圳是全国较早开展住房制度改革的城市，于2010年开始对住房保障体系进行了重大调整，除原有的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等传统实物保障方式外，提出了安居型商品房的保障方式，同时进一步扩大货币补贴的范围，对各级人才实行货币补贴。目前，我市正在构建包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房在内的具有时代特色的住房保障新模式，其中“夹心层”住房困难家庭和党政机关事业单位员工、以及符合条件的人才由安居型商品房进行保障。为了规范安居型商品房建设和管理，深圳市政府于2011年4月2日出台了《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府第228号令，下简称“深228号文”）。
安居型商品房建设是深圳建设民生幸福城市的重要组成部分。“深228号文”的出台，意味着深圳在加大保障性住房供应及创新保障模式、规范安居型商品房建设和管理方面，又迈出了实质性的一步。根据《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）》，“十二五”期间深圳计划筹集建设保障性住房约24万套，计划竣工保障性住房约21万套。从今年开始，深圳将迎来保障性住房竣工和分配的高峰期。其中安居型商品房作为“十二五”期间保障性住房的主要供应方式之一，规模占保障性住房供应总量的一半左右。
安居型商品房是深圳提出的一种创新型保障性住房类型，如何进行分配是关注度极高的民生问题。如何避免过去在保障房申请上由于制度缺陷导致的种种乱象再度重演，使之体现出更多的公正与公平，始终是问题的核心之一。为加强安居型商品房管理，规范安居型商品房轮候与配售，根据《深圳市保障性住房条例》和“深228号文”的有关规定，深圳市住建局出台了《办法》，明确新规于2012年12月1日起施行，有效期为5年。
二、主要内容
《办法》分四章共三十八条，是在借鉴香港公屋、新加坡组屋轮候机制的基础上，结合深圳实际，规定了安居型商品房轮候和配售具体操作程序、轮候的基本原则以及选房方式等相关内容。
（一）定义
安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。根据安居型商品房的申购条件，申请人只要具有深圳户籍、缴纳社保达到一定年限，在本市未享受购房优惠政策，未拥有任何形式自有住房的，且符合国家计划生育政策的，不论其资产状况或收入水平如何，均可申请参加轮候并购买一套安居型商品房。
根据“深228号文”的有关规定，安居型商品房采用“定房价、竞地价”或“定地价、竞房价”的方式确定开发建设单位。除“定地价、竞房价”方式外，安居型商品房的最高销售价格将不会超过其市场评估价70%，并且自签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。
（二）申请条件
安居型商品房应当以家庭为单位提出轮候申请，并指定一名成年家庭成员作为申请人，同时申请人的配偶、未成年子女应当列为共同申请人。此外，投靠子女取得本市户籍者，只能作为共同申请人。
根据《办法》第六条规定，申请轮候安居型商品房，应当同时满足下列条件：1.申请人、共同申请人均具有本市户籍；2.申请人按规定参加本市社会保险(养老保险或医疗保险，下同)累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且按规定参加本市社会保险累计缴费3年以上；3.申请人、共同申请人在本市未享受过购房优惠政策、在本市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房；4.申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。此外，年满35周岁的单身居民符合本规定条件的，可以个人名义提出轮候申请。
（三）轮候及排序
满足安居型商品房轮候申请条件的申请人，可以根据《办法》采取网上申报或现场申报两种方式，提出申请，经审查材料齐备且符合规定形式的，载入轮候册并发放受理回执。采取网上申报的，登陆市主管部门网站按要求填写《轮候申请表》，并按约定时间，备齐材料向市或区主管部门提出申请；现场申报的，在市、区主管部门指定地点领取或登陆市主管部门网站下载《轮候申请表》，按要求填写后，备齐材料向市或区主管部门提出申请。市或区主管部门应当协助申请人录入《轮候申请表》相关信息。
《办法》第十六条提出，将轮候分为首次轮候和日常轮候，排序规则分首次轮候和日常轮候：首次轮候，即针对我市存量的住房保障对象开展的集中受理轮候申请。以申请人迁入本市户籍时间与在本市首次缴纳社会保险时间中较早的一项确定其轮候顺序。申请人迁入本市户籍或在本市首次缴纳社会保险时未满18周岁的，统一以其年满18周岁当日确定轮候顺序。日常轮候，即针对
在首次轮候截止后增量的住房保障对象开展的常态化受理轮候申请。申请人轮候顺序以市或区主管部门发放受理回执时间的先后确定，依序排在首次轮候申请人之后。
（四）配售主体和配售范围
安居型商品房的配售，由安居型商品房开发建设单位(含市、区政府投资和企业投资)具体组织实施。即按照“谁开发、谁配售”的原则，组织开展配售工作。市主管部门负责市政府直接投资建设安居型商品房的配售；各区住房和建设部门负责本区直接投资建设安居型商品房(含城市更新配建安居型商品房)的配售；企事业单位作为安居型商品房开发建设单位的，负责其投资建设安居型商品房配售的相关工作。
为满足不同区域、不同类别安居型商品房保障对象的需求，充分调动各区和企业开发建设安居型商品房的积极性，按照全市统筹、兼顾公平的原则，确定了安居型商品房的配售范围：
1、市政府投资建设的安居型商品房，面向全市范围轮候在册家庭、单身居民配售。
2、各区政府投资建设的安居型商品房以及城市更新配建的安居型商品房，可优先面向本区轮候在册申请家庭、单身居民配售，剩余房源面向全市范围轮候在册家庭、单身居民配售。
3、开发建设单位利用招拍挂取得土地建设的安居型商品房，面向全市范围轮候在册家庭、单身居民配售。
4、企事业单位利用自有存量土地建设的安居型商品房，可优先面向本单
位符合条件的职工配售，剩余房源面向全市范围轮候在册家庭、单身居民配售。 5、通过其他方式建设、筹集的安居型商品房原则上面向全市范围轮候在册家庭、单身居民配售。
（五）操作程序
《办法》规定，安居型商品房轮候包括网上申报和现场申报两种方式。网上申报的需登陆安居型商品房轮候管理信息平台并注册账号，填写《轮候申请表》，并预约受理时间；现场申报的，到市、区主管部门领取《轮候申请表》，填写完成后交由工作人员协助录入，并预约受理时间。申请人持《轮候申请表》到单位(无工作单位的到户籍所在地街道办)审查并盖章后，按照预约时间，提交申请资料。市主管部门进行形式审查，审查合格的，发放受理回执，纳入轮候库。轮候排序结果向社会公开，申请人可登陆管理信息平台查询。
安居型商品房配售流程包括：
1、安居型商品房项目具备预售条件的，由开发建设单位拟定配售方案，报市主管部门审查。
2、经审查批准后，开发建设单位发布公告，并在规定时间内，接受轮候在册家庭、单身居民的认购申请。
3、结合认购申请情况，开发建设单位按照不低于1:2比例确定入围名单。 4、开发建设单位组织入围家庭、单身居民选房，并签订认购协议书，选房结果予以公示并报市主管部门备案。
5、市主管部门在公示期间对选定住房的家庭、单身居民信息进行审查。审查合格的，与开发建设单位签订买卖合同，审查不合格，已签订的认购协议失效。
6、开发建设单位将签订的买卖合同报市主管部门备案。
（六）面积标准和认购
《办法》规定，安居型商品房配售面积按照以下原则确定：三人及以下家庭(含单身居民)配售建筑面积标准为65平方米左右；四人及以上家庭配售建筑面积标准为85平方米左右。轮候在册的家庭自愿购买低于其家庭人口结构对应建筑面积标准住房的，低于建筑面积标准部分不予补偿。
根据《办法》，符合认购条件的在册轮候家庭、单身居民，可根据开发建设单位发布的配售公告，结合自身意愿，在规定时间内向开发建设单位提出书面认购申请，申请人数多于房源数量的，则按照不低于1:2比例确定并公布入围选房的家庭、单身居民名单。
开发建设单位根据可供房源数量、户型面积和入围户数等，组织入围选房的家庭、单身居民名单选房。入围选房的家庭、单身居民放弃选房的，由排位在后的家庭、单身居民依次递补。市主管部门、监察部门和公证机关对选房过程实施监督。
（七）轮候排序作废的情形
为进一步提供安居型商品房配置效率，确保有限的安居型商品房房源尽可能惠及到更多的住房困难群体，真正体现安居型商品房保障属性，借鉴了香港公屋的做法，将选房结果和轮候资格挂钩。《办法》规定在册轮候家庭、单身居民其原轮候排序作废若干情形：1、三次入围选房而未选定住房的；2、签订认购协议书后未在规定时间内签订买卖合同的。
（八）监督管理措施
确保公平和公正是住房保障工作的生命线。为确保申请人符合安居型商品房申购资格，《办法》拟采取“诚信申报、单位审查、社会公示、政府核查”的创新管理模式，主要采取以下举措：
1、在申请人申请安居型商品房申请时，由申请人诚信申报信息，并经所在单位或户籍所在地街道办事处审查并加盖公章。
2、明确规定在轮候期间，申请人、共同申请人的户籍、住房、家庭人口、学历职称等情况发生变化的，应当及时告知市或区主管部门。
3、申请人和共同申请人的申报信息将向社会公示，最大限度地接受社会监督。
4、主管部门应当对轮候在册家庭、单身居民提交的住房、户籍、社会保险、人才认定、计划生育等申请资料进行核查。特别对投诉或举报申请人进行重点核查。《办法》第四十条还规定，对于在安居型商品房轮候和配售过程中，涉嫌违法或犯罪的，依法追究相关法律责任。
另外，根据“深228号文”第三十条的规定，申请人以虚报、瞒报有关情况或者伪造有关证明材料等方式弄虚作假提出申请，或者以弄虚作假、贿赂等不正当手段骗取本办法规定的安居型商品房的，将依照《深圳市保障性住房条例》及相关法律、法规依法处理。有关当事人以弄虚作假、贿赂等不正当手段获取保障性住房的，最高可处20万元的罚款，并可终身不再受理其购买包括安居型商品房在内的各类保障性住房申请。
（九）特惠措施
为倡导人文关怀和以人为本的理念，《办法》对残疾人、60岁以上（含60岁）鳏寡孤独老人、经民政部门认定的抚恤定补优抚对象等特殊群体予以在轮候和配售两个环节均体现了一定的政策倾斜，即在轮候环节，可不受缴纳医疗保险的时间限制，直接参与轮候；在配售环节，开发建设单位应当确定一定比例的房源指标，向上述人员定向配售安居型商品房。
（十）企业配售的公正性
企业投资建设的安居型商品房由企业负责配售，是一种有益的创新和探索。有利于转变政府职能，降低行政成本，发挥企业积极性，提高配售效率。同时，为确保企业在配售过程中的公正性，《办法》提出将采取以下措施：
一是严格监管。政府相关部门将集中力量强化对配售过程中重点环节的监督管理。包括配售方案要经过住房保障部门审批后方可实施;配售选房过程中，
申请家庭的各项条件由住房保障部门会同相关部门联合核审;选房过程由住房保障、监察部门及公证机关实施监督等等。
二是扩大公示。在配售的每个环节，包括配售公告、申请人情况、中签人情况、认购人申报信息，还有最终选房信息，将全部及时地向全社会公示，尽可能做到阳光透明。
三是广泛监督。安居型商品房的配售全过程接受社会和媒体的监督，不设禁区，不留死角。在特别关注的环节，将主动邀请人大代表、政协委员、申请人代表及媒体朋友共同参与。
三、意义和影响
安居型商品房是深圳今年新提出的一个保障房种类，不论是保障对象，还是审核程序，都与经济适用房有所不同。我们在迈进一步的同时要看清接下来面临的难题，如何建立起相应的更科学、更严密的审核监督体系，是一个艰巨的任务。作为我市安居型商品房的轮候配售机制的一大制度创新，《办法》能够进一步规范安居型商品房的轮候和配售行为。《办法》实施后，通过全面建立安居型商品房轮候库，能够及时掌握安居型商品房的需求，包括申请人数量和结构、地域分布、户型需求等，从而切实解决当前大规模建设保障性住房所面临的需求不清、结构不明等现实问题，真正做到“以需定建”。
同时，通过建立阳光、透明的轮候机制，将会给广大住房困难群众提供一个可以享受住房保障的合理预期。据悉，随着大规模保障性安居工程建设，我市将力争将轮候时间控制在3至5年，形成合理、稳定的住房保障预期。
《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》解读
