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准日：二○○三年十二月三日。
四、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。
五、估价方法选用及估价技术路线：
（一）收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 1、××加油站2003年2——10月经营状况：
××加油站于2003年1月底开始经营，具有较完整的财务报表，根据其财务报表，2003年2——10月份该加油站各项财务指标如下表： 通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，类似加油站开业的第一季度，都会出现亏损现象，开业半年后营业收入才能逐渐稳定，并逐步上升。而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知，××加油站于2003年1月开始经营，2003年1月23日试业，5月23日正式营业至今，该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损，虽然试业期间营业收入较不稳定，但第二月便产生了盈利，并呈稳步上升的趋势。 2、加油站年正常净收益预测：
通过对××加油站2003年2——10月各项经营指标的分析, 至2003年8月各项财务指标趋于稳定，我们确定以其8——10月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客观收入、成本及利润(不包括营业外收支及其他业务利润)等（详见下表）。通过我们对周
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边类似加油站的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。 则该加油站年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-营业费用-管理费用-财务费用=2,305,322万元。正常经营各项成本占销售收入的百分比
正常年经营收支情况(元) 一销售收入54527008 二
1营业成本 87.84% 49222460 2营业税金 0.07% 14928 3营业费用3.75% 1846624 4管理费用 1.23% 321460 5财务费用1.27% 409392 6小计 94.16% 51814864 三 利润总额 2,712,144 四 所得税 406,822 五 净利润 2,305,322 3、估价对象价值的确定：
收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）-n] V表示房地产价格；
a表示房地产年纯收益(2,305,322元)； r表示房地产资本化率(12%)；
n表示房地产的剩余使用年限（18.9年）。
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数据代入计算公式,V=2，305，322÷12%×[1-（1+12%）-18。9]=16,955,068元。 4、特许经营权价值P：
采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取35%，则P=V×35%=16,955,068×35%=5，934，274元。
5、机器设备价值评估S： 评估过程略。S=1，250，000元。 6、加油站房地产价值：
加油站房地产价值=V-P-S=16,955,068-5，934，274-1，250，000=9，770，796元。 （二）成本法评估
1、土地价值评估：因委估物业位于深圳市××区××路，土地面积1996.5平方米,属三级地段，按照深圳市有关加油站市场地价的规定，委估物业土地价值为一级地段市场地价的八折。
计算公式：地价=一级地段加油站市场地价×0.8×年限修正系数=1200×0.8×[1-（1+4%）-18。9]/[1-(1+4%)-20]=924.48万元。 根据深圳市基准地价评估测算经验，土地还原利率取4%。 在其它地区城市，国土部门可能对加油站的市场地价没有作出专门规定，可以按照该地区一级地段商业用地平均市场地价进行测算。 2、建筑物价值评估：委估物业建筑面积527.41平方米, 采用重置成
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本法评估建筑价值。重置成本是根据最新颁布的《深圳市建设工程价格信息》上的数据，考虑一定的投资利息与利润综合取定，成新率采用平均年限法，残值率为0，则：建筑物价值=重置成本×成新率=1380×527.41×18.9/20=687,795元。 加油站房地产价值
=土地价值+建筑物价值=9244800+687795=9，932，595元 六、估价结果确定：
通过对估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及评估人员的经验，分别采用收益法和成本法评估加油站房地产价值，两种评估方法计算的结果较相近，取其算术平均值作为最后结果。
评估总值=（9，770，796+9，932，595）/2=9，851，696元。 评估单价：18，680元/平方米（建筑面积）。
评估总值大写人民币玖佰捌拾伍万壹仟陆佰玖拾陆元整。
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加油站评估思路
