房屋租赁合同效力(3)_合同大全
一、被告按约将租赁房屋交付原告使用,不存在违约行为;原告无法从事餐饮经营与被告无关,因此被告无需承担违约责任。
本案中,原、被告签订房屋租赁合同时,双方并没有明确出租房屋的用途,仅注明为“经营用房”。合同签订后,被告将房屋按约交付原告使用,原告也按照合同约定于合同签订当日支付5万元租金,由此可见,双方均按约履行了合同义务,并不存在违约情形。合同履行中,原告以进行餐饮经营向环翠区工商局申办营业执照,但得到工商部门的拒绝,理由为法律禁止以居民楼中的房屋作为从事餐饮经营活动场所。此种情况下,原告无法经营餐饮业的责任与被告无关,因此被告无需承担违约责任。
二、按照原告实际占用房屋的时间计算,被告无需向原告返还租金;原告还应另外支付被告租金33334元。
原告实际占用租赁房屋的时间应自起,截止到原告将租赁房屋的钥匙交付给被告之日止,即。原因是不论是在原告申请办理营业执照期间还是其后的一段时间,原告一直保管着所租赁房屋的钥匙直至。该行为表明
原告在此期间始终控制并使用着租赁房屋。至于原告是否实际经营并不影响被告收取房屋租金的权利。后,原告对租赁房屋已无实际控制权,也就没有给付被告租金的义务。按照双方租赁合同的约定,自起,租期为一年的租金总额为100000元,即平均每月租金8334元;原告实际占用租赁房屋长达10个月(自起至止),即应付租金为83334元;现原告仅支付租金5万元,尚欠33334元。综上,被告无需向原告返还租金,反而原告应补足实际应付租金差
额33334元。律师在陈述完上述答辩意见后向法庭表示,考虑到原、被告双方
有调解结案的意向,并征求了被告张某意见,暂不向原告提起反诉。在第一次庭审当天,原告以另有其他证据但未带来为由,向法庭申请暂时休庭。,环翠区人民法院就本案举行第二次庭审。原告又就起诉的事实和理由进行补充。原告在法庭上又以“原、被告签订房屋租赁合同时,未到房产管理部门办理备案登记手续为由”,主张双方签订的租赁合同无效。针对原告的主张,律师从《城市房屋租赁管理办法》第十四条法规的效力角度,提出如下答辩意见
一、《城市房屋租赁管理办法》中关于房屋租赁合同登记备案制是行政机关针对房屋租赁行为所采取的一种行政管理手段,目的在于方便行政机关进行管理,该备案制虽作为房屋租赁合同变动的必经程序,但是不作为房屋租赁合同生效的程序要件。
二、租赁合同作为《合同法》中规定的十五个有名合同之一,《合同法》就租赁合同的生效条件并无特别规定,因此应当适用《合同法》
通则中关于合同生效的规定,即房屋租赁合同自原、被告双方签订时生效。
【审理结果】法院审理后采纳了律师的答辩意见,认为,房屋租赁合同系双方真实意思表示,且合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定,故租赁合同真实有效;《城市房屋租赁管理办法》中关于房屋租赁的登记备案制,性质属对租赁房屋行为的行政认可,仅对租赁合同效力起证明作用,并非决定作用;双方签订合同时,没有就房屋的具体用途加以明确约定,且在合同履行过程中,被告并无违约行为,因此,法院驳回了原告的所有诉讼请求。
该案虽然标的额不大,但确是我们日常生活中经常遇到的问题之
一。通过办理该案,一方面厘清了城市房屋租赁合同备案制的性质,另一方面也提醒所有城市房屋的承租人在签订租赁合同的时候,一定要将房屋的具体用途写明在合同中,避免出现本案中原告所遇状况后却无能为力的局面。
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