物业企业成本管理中存在的问题及优化策略分析
摘要：物业公司是以项目为单位，对项目进行收入和支出的成本效益核算，在人力组织安排、材料采购、公共能耗和日常维护管理上赋予足够的权利，按照项目布置进行经营管理。在理论上，物业管理企业的成本控制还没有健全的方法，同时也没有合理的参考模式，物业管理成本核算方式具有多样性，并且各个核算方法不具有可比性。每个物业公司都是根据自身条件进行成本核算，物业成本核算方式具有局限性，使得成本核算的信息缺乏可靠性和可比性。
关键词：物业企业;成本控制;成本管理
物业企业管理是为了真正实现管理的科学性与合理性，确保给予客户带来最大化的利益，物业企业便需要在完善工作质量与工作流程过程中达到一种精细化管理，精细化管理也同样适用于成本管理之中，最终在有限资源过程中发挥无限可能。物业企业成本管理主要包括以下几方面：第一，精细化管理坚持规则意识，为客户打造标准化的操作流程，使得物业管理具有科学化与合理化考究。第二，需要物业企业成本管理者通过监督控制的方式，时刻关注成本的细化，并确保企业后勤工作的有效开展，为精细化管理提供强有力的支撑[1]。所以物业企业成本管理应从以上两方面进行，有效优化实现成本管理的有效性与科学性。
一、物业企业成本管理的特点 1 点多
物业企业成本管理主要包括了服务与经营等各个方面的管理，具有多元化和多样化的特点。通常而言，物业企业成本管理体现在服务成本之上，通过为业主服务而产生相应的成本，比如保安治理、环境保护、小区维护等等这些服务，都需要通过成本核算的方式进行有效的指导开展，而成本管理过程中也需要与物业通过管理成本的支出进行管理优化，帮助物业通过成本核算与成本管理等方式对小区进行公共设施的维护，确保各个部门之间形成协同合作，这也是成本形成的必要点之一。所以物业企业成本管理具有点多的特点，因为各个部门所涉及的内容较多，因此成本点也较多。
2面广
随着现代化城市建设的发展与进步，物业管理所涉及的范围越来越大，而且涉及的内容也越来越多，所以物业企业在日常管理工作中，为了尽可能提升经济效益，并需要投入相关的建设成本，提升物业企业自身的市场经济利益竞争力，这无疑对物业企业管理范围扩大提出了新的要求。所以物业企业成本管理过程中也需要面临面广的这一特点，从而使得服务意识得到有效提升。
3线长
物业企业开展成本管理过程中，需要将管理的各个角落进行有效成本监控，这在一定程度上无疑使得物业成本管理时间与效率产生了影响，进而使得物业企业在成本管理过程中，需要将各个时间进行相对应的管理，随之增加的是物业成本管理时间，因此而产生了相应的成本费用，为了确保每一个环节人员设备之间的资金公平性得到保证，进而体现了物业企业成本管理过程中线长的特点形式。
4管难
在物业企业成本管理工作中，无论是管理者还是被管理者，本身都是物业成本管理中需要进行成本控制的关键对象，因此物业成本管理也具有管理难度大，管理较为分散的特点，难以形成一种统一的管理标准，无法在统一核算体系中进行一致的成本监督和指导，面对不同物业管理体制和内容过程中也产生了诸多不同的成本管理和收费模式，在缺乏有效统一的成本管理制度和内容中，使得物业企业成本管理难度逐渐增大[2]。
二、物业企业成本管理应用过程中存在的问题 1成本管理理念滞后
物业企业在开展成本管理过程中，为了尽可能节省资金的开支，便会在成本管理过程中重点进行内部管理层的优化，忽视了对物业企业外部价值链的控制。物业企业成本管理内容与绿化、工程、设计等因素存在的内在联系，如果在设计和工程质量过程中出现相关问题，便会增加物业企业成本管理难度，必然造出大量的成本支出。所以应该关注到物业企业外部的价值链控制因素上，而不应该通过企业内部管理优化的方式减少开支，这种较为落后的成本管理理念，必然无法为企业成本管理优化与改革提供相应的帮助。
2成本管理方法固化
物业企业成本管理的主要方法，包括作业成本法、计划成本法等等，这些实际的成本管理方法需要结合相应的业务需求来衡量管理方法的价值。因此通过不同的需求选择合适的管理方法是比较重要的，但是在实际物业企业成本管理过程中，所采取的管理方法较为单一，只能机械式的选择一种管理方法，而使得成本管理方法缺乏灵活性，无法根据具体需求进行成本管理方法的增加与减少，降低了成本管理方法适应性，因此取得不了良好的成本管理效果。
3员工流动成本过高
物业企业属于一种劳动密集型的企业，在日常成本管理过程中，成本支出最大的一部分便是人工的支出，这对于大多数物业企业来说都是一种常见的状态。随着现代化城市建设的
发展，大部分物业企业经济效益长期属于微利或亏损的状态，造成了员工薪资待遇低、管理粗放等问题。在一二线城市也面临着这样同样的问题，使得普通物业服务人员逐渐转向其他高薪资水平的行业，造成物业企业出现了用工荒的状态，对提升服务质量与服务水平产生了影响，也增加了人力资源本身带来的经济成本。在员工流动成本过高情况之下，必然导致物业企业成本管理水平与质量的下降。
三、物业企业成本管理优化举措 1更新成本管理理念，健全成本管理体系
物业企业在开展成本管理工作的过程中，应基于战略成本高度出发，通过对比项目成本因素和效益因素来分析成本管理模式的可行性，实现企业经济效益最大化;同时，在成本管理体系重构过程中，企业也应当基于企业发展实际情况，对行业、竞争对手等外部价值链条进行纵向分析，对不同类型的项目服务需求，选择合适的成本管理目标体系。此外，将成本管理工作从财务部门中分离出来，由财务部门人员、业务部门人员、人力资源管理部门人员等构成成本控制小组，为成本管理工作创造良好的环境基础。
2强化成本预算职能，重视成本分析工作
成本预算管理是一项系统性的工作，它需要对业务流程进行全过程控制，也需要内部全员参与，通过对企业各项业务活动及经济决策的事前预测、事中控制和事后反馈，降低不必要的成本开支。物业企业在开展成本预算管理工作过程中，应首先确定年度经营目标和预算成本数据，在成本测算中心的辅助下，依据上一年度的成本核算数据编制下一年度的经营计划，并将成本预算定额细化到各职能部门及责任岗位上，保证每一项预算开支的合理性和规范性[3]。另外，物业企业要重视成本分析工作，即基于成本核算数据，通过与往期经营成本、预算执行情况、行业标准成本等内容进行对比，系统分析成本变动的各项因素，合理评价预算控制成果，从而为企业成本计划方案设计以及经营决策制定等提供信息依据。
3实现全过程成本控制
在物业企业成本管理早期阶段，物业企业应通过规划设计的方式开展早期介入，重点关注物业管理部分所包含的绿化配置、工程质量监控等内容，确保物业服务具有科学性与合理性。在保证工程质量基础之上进行后期运营成本的核算与管理，当然物业企业也需要通过安全管理为核心的基本理念，进行专业公司的分包，来提升整体的品质服务，将更多的管理经历融入到客户服务之中，确保客户服务得到满意，进而强化物业企业服务专业化水平，在物业服务层次上实现市场开发与内部管理的优化。并借助信息化技术的方式，使得内部作业得到最大程度上效率的提升，逐渐替代依赖人力资源的管理模式。在经营业务拓展过程中，物
业企业也需要时刻跟紧时代发展的多样化需求，在做好常规常规基本物业服务基础之上，为客户提出多元化和多样化的服务标准与服务质量，借助服务来开拓市场，增加品牌知名度，以此有效降低企业成本管理水平，为企业发展提供强有力的帮助。
结语
总之，在物业企业成本管理过程中，首先应肯定和认知到成本管理过程中出现的问题，进而借助管理理念的改变，制定科学的成本管理体系和管理方法，以此坚持以服务质量为核心、成本管理为辅助的财务管理基本办法，在市场竞争激烈之中为物业企业发展奠定良好的基础，使得物业企业成本管理处于一种可持续发展状态。
参考文献：
[1]沈怡生.浅谈物业管理企业成本控制[J].中国乡镇企业会计，2017（12）：150-151. [2]俞瑜.浅析物业管理企业的成本控制[J].西部财会，2017（7）：55-58.
[3]尤雅.物业企业内部控制管理中存在的问题及对策研究[J].当代会计，2024（5）.
刘钊3200 物业企业成本管理中存在的问题及优化策略分析 - 图文
