房地产开发经营与估价
第一章：房地产投资与投资风险
1、短期投资与长期投资（通常以回收期1年为界限）：长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。
2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离）：直间接投资的优缺点为重点 3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）
4、生产性投资和非生产性投资（是否以盈利为目的，是否为了公共利益：学校…） 5、投资的特性：经济行为；时间性；目的是获得收益；风险性。（四个特性）
6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与企业发展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。 7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值） 8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。
9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场）；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。
10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）；商业（特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等）
11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不确定）；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在经济外溢或转移。 12、房地产投资的作用：收益；保值；增值；消费；业主荣誉。
13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供给；中短期投资）和房地产置业投资（长期投资）。 14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs（权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益）；房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。
15、房地产投资之利（基于直接投资）：相对收益水平较高；易获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。
16、房地产投资之弊：投资数额巨大；投资回收期较长；需要专门的知识和经验。
17、房地产投资风险： ????
标准差（=√(可能值???期望值)×概率??+(可能值???期望值)×概率??）和标准差系数（标准差与期望值的比值）
项目期望值相同时，标准差小的风险小；当项目期望值不同时，标准差系数小的风险小。
18、风险和不确定性的却别：风险项目能知道未来事件发生的概率；而不确定性项目是未来事件发生的概率不确定（小中取大；大中取大；最小最大后悔值）。
19、房地产分析的主要体现：投入资金的安全性；期望收益的可靠性；投资项目的变现性；资产管理的复杂性。
20、房地产投资系统风险（八个）：通胀风险（购买力风险，1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率））；供求风险；周期风险；变现风险（快速变现）；利率风险（一是利率升高，增加折现率导致房地产实际价格降低；二是利率升高，导致投资者财务负担而降低需求）；政策风险；政治风险；或然损失风险。
21、房地产投资个别风险（六个）：收益现金流风险；未来运营风险；资本价值风险（收益、运营费用、收益率的变化导致资本价值风险）；机会成本风险（比较风险）；时间风险；持有期风险。
22、风险对房地产投资决策的影响：根据风险大小决定收益率（按风险大小房地产分为收益型、收益增加型、机会型）；投资者尽可能规避、控制、转移风险。
23、投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消；系统风险无法抵消。
24、某资产的应有预期收益率=无风险资产收益率+某资产的系统性市场风险系数×（市场整体平均收益率-无风险资产收益率）
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因为在资产投资的个别风险可以通过投资组合减少甚至抵消（投资者应选择投资项目间有一个负协方差），所以上式的收益率是以补偿系统风险为主。（注意系统）
25、资产定价模型中的折现率：与24中资产的收益率计算公式相同（机会成本+风险调整值）
注意：与此相关的知识点中，无风险报酬率加风险补偿中的风险补偿为系统风险补偿（如果考题中说明考虑个别风险，则为错）
第二章：房地产市场的概述 1、房地产市场影响因素 房地产市场的运行环境 社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境 主要影响因素 人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等 经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等 土地、环境和能源等资源约束 经济全球化和国际资本流动 2、影响房地产市场转变的社会经济力量（七类）：金融业的发展；信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；生产和工作方式的转变；人文环境变化；自然环境的变化；政治制度的变迁。
3、房地产市场的参与者：土地所有者或者当前使用者；开发商；政府或政府机构；金融机构；建筑承包商；专业顾问；消费者或买家。
4、房地产市场是垄断竞争市场（异质性、不可移动性、市场集中度较低）：存量住房市场上竞争多余垄断；增量房地产市场上垄断多余竞争。
5、房地产市场的数量结构关系：总量结构（供给和需求之间的差距）；区域结构；产品结构；供求结构；投资结构；租买结构。
6、房地产市场细分：按地域范围细分；按房地产用途细分；按增量存量细分（三级市场细分：土地出让、土地转让和新建房、存量房；土地二级细分：土地一级和土地二级；房产二级细分：增量和存量）；按交易方式细分（转让、租赁、抵押。存量房地产市场还包含保险）；按目标市场细分。
7、房地产市场供给指标：新竣工量；灭失量；存量（报告期存量=上期存量+报告期增量-报告期灭失量）；空置量；空置率；可供租售量（报告期可供租售量=上期可供租售量-上期吸纳量+报告期竣工量）；房屋施工面积（报告期内全部施工面积：包括新开工和停建的）；房屋新开工面积；平均建设周期（=房屋施工面积/新竣工面积）；竣工房屋价值（建造价格，按施工结算价格）。
8、房地产市场需求指标：国内生产总值（价值形态、收入形态、产品形态）；人口数量；城市家庭人口规模；就业人口数量；就业分布；城镇登记失业率；城市家庭可支配收入；城市家庭总支出；房屋空间使用数量；商品零售价格指数。
9、房地产市场交易指标：销售量；出租量；吸纳量；吸纳率；吸纳周期（=1/吸纳率；在新建商品房市场中，吸纳周期又叫销售周期）；预售面积；房地产价格（中位数和平均数）；房地产租金；房地产价格指数（相对数）。
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10、房地产市场监测和预警指标：土地转化率（=政府本期批准预售和销售面积/当期出让土地规划面积）；开发强度系数（房地产投资/GDP或固定资产）；开发投资杠杆率（开发投资/权益资金）；住房可支付性指数（HAI≥100）；住房价格合理性指数；房价租金比；量价弹性；个人抵押住房贷款还款收入比例；住房市场指数；消费者信心指数。
11、房地产市场的六大特性：市场供给的垄断性（供给短期缺乏弹性、异质性、土地有限不可再生、排他性）；市场需求的广泛性和多样性；市场交易的复杂性；房地产价格与区位密切相关；存在广泛的经济外部性；市场信息的不对称性。
12、房地产市场的功能：配置存量房地产资源和利益；显示房地产市场需求变化；指导供给以适应需求的变化；指导政府制定科学的土地供给计划；引导需求适应供给条件的变化。
13、房地产空间市场与房地产资产市场：房地产空间市场由资产市场供给。 14、房地产市场的自然周期：
波谷为空置率最高点；因此，第一阶段前期租金仍然下滑，供给几乎停止，空置率逐渐下降；进入第一阶段后期，需求增长，空置持续下降，租金增长率稳定或小幅上升；直至达到平衡点；进入第二阶段前期，需求持续上升，空置率继续下降，租金增长率快速上升；进入第二阶段后期，需求继续上升，空置率继续下降，租金增长率继续上升，新建设开始介入，供给增长率上升；直至进入波峰，空置率达到最低点，供给增长率=需求增长率；第三阶段，供给增长率超过需求，空置率开始上升，由于空置率未达到平衡点，租金增长率继续上升；直至到达平衡点；进入第四阶段，需求停止增长或缓慢增长，开工减少，但是由于滞后性，供给依然持续上升，空置率上升，租金增长率下降；直至到达波谷。 空置率最高时，租金下降，开发商停止开工，空置率下降 空置率最低时，租金上升，开发商大量开工，空置率上升 15、房地产市场投资周期：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
16、房地产泡沫的成因：土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
17、房地产过度开发（过热）的诱因：开发商对市场预测的偏差；开发商之间的博弈和非理性行为；开发资金的易得性。
18、房地产泡沫和过度开发的区别：泡沫是反映的市场价格和实际价值之间的关系，过度开发是反映的供求之间的关系；泡沫较过度开发的危害大，难以通过自我调整至平衡状态；泡沫一般产生于周期循环的上升阶段，过度开发一般存在于周期循环的下降阶段，泡沫产生必会引起过度开发，但过度开发不一定引发泡沫；泡沫的市场参与者为短期投机者，过度开发表现为基于房地产开发及长期收益。
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19、房地产泡沫衡量：实际价格/理论价格；房地产价格增长率/实际GDP增长率；房地产价格指数/居民消费价格指数；房价收入比；个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率；房地产投资需求/房地产使用需求。（注意：没有租金售价比）
20、政府干预房地产市场的必要性：房地产市场失灵（原因：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品）；住房问题和住房保障（政府直接建房、鼓励非营利机构建房、对承租人补贴、对住房投资人减税）；宏观经济周期循环；房地产价格剧烈波动；房地产市场非均衡。
21、政府干预房地产市场的七种手段：土地供应政策（核心是供应计划；土地供应计划直接影响房地产开发的规模和结构）；金融政策；住房政策；城市规划；地价政策；税收政策；租金控制。
第三章：房地产开发程序与管理
1、房地产开发中投入的资源有：土地、资本、劳动力、管理经验、企业家精神、伙伴关系。 2、房地产开发的一般程序
八个步骤：提出投资设想；细化投资设想；可行性研究；获取土地；合同谈判和协议签署；工程建设（三控两管理）；竣工交用；物业资产管理。
四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段；前期工作；建设阶段；租售阶段。 3、投资机会选择与投资决策分析
投资机会选择：提出投资设想；寻找和筛选投资机会；细化投资设想。 投资决策分析：市场分析；项目财务评价；投资决策。
4、前期工作：取得土地使用权；与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签到。（即开工前的所有行为活动：取得土地；项目核准和开工计划；项目规划设计并获得规划许可）
5、土地储备的范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优选购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地及其他依法取得的土地。 6、土地储备运作程序：收购；开发整理；储备；供应。
7、土地开发项目的实施模式：土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施。
8、土地储备机构负责实施：由储备机构负责资金筹措；办理规划（规划部门）、项目核准（发改委）、土地征收拆迁（县级政府）、大市政建设；土地开发过程中施工建设通过公开招标选择工程实施单位的，实施单位管理费用不得高于土地储备开发成本的2%。
9、政府授权开发商负责实施土地开发：开发商负责资金筹措（财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金）；办理规划（规划部门）、项目核准（发改委）、土地征收拆迁（县级政府）、大市政建设；招标地价包括土地储备开发预计总成本和利润，利润不高于预计总成本的8%。
10、土地开发成本包括：征收拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中的有关补偿费；市政基础设施建设有关费用；招拍挂交易中发生的费用；贷款利息；审计、律师、监理等费用；不可预见费；经政府批准的其他费用。
11、开发商获取土地的途径：出让（招拍挂协议）、划拨、原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让、与当前土地使用者合作。
12、土地使用权划拨：价拨（缴纳补偿、安置等成本费用）和无偿划拨。
13、项目核准或备案（发改委）：国家规定对《政府核准的投资项目目录》内的投资项目实行核准制度，之外的实行备案制度。(项目核准相当于立项；由发改委审批；项目全部使用国有或国有资金占主导地位的须项目核准，其他一般实行备案制度)
项目核准由具备甲级资质的工程咨询机构编制项目申请报告。 14、项目规划设计并获得规划许可：14-18项
15、开发项目选址、定点审批阶段（《规划意见书（选址）》）（规委）：该阶段主要针对划拨和协议项目；招拍挂出让项目该项内容由土储和一级开发商在一级开发阶段已经完成。
《规划意见书（选址）》确定：建设用地及代征用地范围、面积和规划设计要求（规划土地使用要求：建
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筑规模、容积率、高度绿地率；居住建筑的公建配套指标；建设用地与退让要求）
16、《建设用地规划许可证》申领阶段（规委）：出让（招拍挂协议）项目须提供《出让合同》；招拍挂项目需提供《成交确认书》；钉桩图；划拨项目须取得《建设用地规划许可证》后申请用地。 《建设用地规划许可证》主要规定了：用地性质、位置、界限。
17、设计方案审查阶段（规委）：总平面图；各层平面图、立面图、剖面图；各项经济技术指标及无障碍设计说明。
审查通过后《设计方案审查意见》分别抄送政府园林、人防、消防、市政、体育、水行政部门。 18、《建设工程规划许可证》申领阶段（规委）
19、招标方式：公开招标（全部使用国有资金或国有资金占主导的必须用公开招标）和邀请招标（须邀请三个以上投标人）
20、合同价的确定方式：固定价；可调价；成本加酬金。 采用工程量清单招标的须用单价合同，而不能用总价合同。
21、若采用工程量清单招标的必须编制工程量清单。全部使用国有资金或国有资金占主导的必须采用工程量清单招标。采用工程量清单招标的必须编制招标控制价并公布，且不能上浮和下浮。 22、若编制标的的，标的必须保密，且一个项目只能有一个标的。 23、招标人资格审查：资格预审或资格后审
24、评标委员会为5人以上的单数，且经济、技术方面专家不得少于2/3。（省专家库） X、评标报告出具后15日内确定中标人；中标通知30日内签订合同。 25、《建筑工程施工许可证》申领（建委）
条件：现场具备开工条件；已完成招投标；资金到位（1年内的项目资金到位不少于合同价格的50%，1年以上的不少于30%）
26、建设单位发生变更的，须重新申领施工许可证
27、进度控制：横道图和网络图法（单代号、双代号、时标）
28、工程建设中的管理原则是：安全第一、预防为主。施工现场的的安全由建筑施工企业负责；实行工程总承包的，由总承包单位的负责。
29、项目完工具备验收条件后，承包商向开发商提供资料及申请；开发商组织有关部门进行验收；承包商按要求修改并承担由自身造成的修改费用。正式验收前，开发商组织须初步检验后，由监理工程师列出质量缺陷清单。
30、竣工验收备案：验收备案表；竣工验收报告；法律法规规定由规划、消防、环保等部门出具的文件；施工单位签署的工程质量保修书；《住宅质量保证书》和住宅使用说明书
X、竣工档案（城市档案馆）：前期工作资料（可研、规划等等）、土建资料、安装方面资料、竣工图。 31、开发商定价法：成本导向定价（成本加成、目标定价-损益图-根据估计的总销售收入和估计的销售量定价）；购买者导向（认知价值定价、价值定价）；竞争导向定价（领导定价、挑战定价、随行就市） 32、宣传策略和广告宣传的区别：一个不需花钱；一个需要花钱
第四章：房地产市场调查分析
1、市场调查的主要包括：国内外市场环境；市场需求容量；消费者和消费者行为；竞争情况；市场营销因素（产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查）。前四项属于不可控制因素的调查。 2、调查项目分类：试探性（根据过去现在调查未来）；描述性；因果性（如果…）。 3、资料来源：一手资料（专门为当前问题收集的原始信息）和二手资料（是调查的起点）。 4、调查方式：观察法；访问法（结构式、无结构式、集体访问）；问卷法；实验法。 5、调查手段：问卷（开放式和封闭式）；座谈。
6、抽样方案：概率抽样：简单随机；分层随机（在各分组内随机抽）；整群抽样（以组为基单位随机抽各组）。概率抽样可计算抽样误差的置信度，成本高，时间长。
非概率抽样：随意抽样（抽取最容易接触的）；估计抽样（抽取最可能提供准确信息的）；定额抽样（先
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