同）
（二）保险合同的主体
保险合同的主体分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。
刘总强调要弄清楚几种“人”的定义
（1）保险人（保险公司）：在保险合同成立时，有收取保险费的请求权利，在保险事故发生时，负有按合同规定补偿损失和给付保险金的义务。
（2）投保人：是与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人。投保人必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。
（3）被保险人：是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。
2.保险合同的关系人
（1）受益人：是指人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人。 （2）保险代理人：是为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人。 （3）保险经纪人：保险经纪人是被保险的代理人。
物业管理企业一般情况下是保险经纪人，受业主和用户的委托，代理与保险人办理保险业务。物业管理企业也可以与保险人签订合同，成为保险代理人。
（三）保险合同主要当事人的义务 1.投保人义务
（1）如实告知义务 （2）“危险增加”通知义务 （3）出险通知义务 （4）防灾减损的义务 （5）及时交付保费的义务 （六）索赔概念及程序
索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国索赔期限通常规定为一年。
四、物业保险的主要险种 （一）财产保险
1.火灾保险，物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。（另外还有设备保险）
2.物业综合险，对物业除保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风、洪
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水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业（财产）的综合险。
（二）雇主责任保险（员工意外伤害保险） （三）公众责任保险（第三者责任险） 五、物业管理中的投保决策 （一）投保决策过程
1.详细调查 2.确定所需的保险 3.保险金额和保险费的确定 4.选择保险公司 5.分析保单条款
第九章 财务管理与绩效评价
第一节 财务管理概述
二、财务管理目标 （一）财务管理总体目标 1.利润最大化
2.资本利润率最大化或者每股利润最大化 3.企业价值最大化或股东财富最大化
第二节 财务报告分析
一、财务报告的构成与内容
（一）会计报表部分 1.主表
主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。其中，前三张报表是企业的基本财务报表。
（2）利润表
利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。
第三节 物业管理绩效评价
一、物业管理绩效评价的概念与意义
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（一）绩效与物业管理绩效
物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。
二、物业管理绩效评价的类型 物业管理绩效评价的类型： （一）政府评价
（二）社会评价 （三）企业集团内部评价 （四）企业自我诊断评价 （五）物业资产管理项目评价 三、物业管理绩效评价的基本要素
物业管理绩效评价有三个基本要素：评价指标、评价标准和评价方法 四、物业管理绩效评价的指标体系
物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次构成。
基本指标是评价物业管理绩效的最重要、最基础的指标。 1.财务效益状况指标 （1）净资产收益率
净资产收益率=（净利润/平均净资产）×100% （二）物业管理绩效评价修正指标 1.财务效益状况修正指标 2.资产营运状况修正指标 3.偿债能力状况修正指标 4.发展能力状况修正指标
（三）物业管理绩效评价评议指标 1.经营者基本素质 2.服务满意度 3.基础管理水平 4.在岗员工素质状况 5.服务硬环境 6.发展创新能力 7.经营发展策略 8.综合社会贡献 六、物业管理绩效评价结果与报告
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评价结果五种类型（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的资格界限是：
优（A）：综合评价得分达85分以上（含85分）； 良（B）：综合评价得分达70～85分（含70分）； 中（C）：综合评价得分达50～70分（含50分）； 低（D）：综合评价得分在40～50分（含40分）； 差（E）：综合评价得分在40分以下。
第五节 物业管理报告
一、物业管理报告及其类型
（一）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类
按照物业经营管理者向不痛主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为：1.向物业业主、租户提交的物业管理报告 2.向高层次管理者提供的物业管理报告 3.向投资者或董事会提交的物业管理报告。
向业主、租户提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。
（二）按照物业经营管理财务报告的期间不同分类
按照物业经营管理者提交报告的期间（报告期）不同，可以把物业管理报告分为：1.月度物业管理报告 2.季度物业管理报告 3.半年度物业管理报告 4.年度物业管理报告 二、物业管理报告的构成和内容
其基本构成与主要内容是一致的，即由一定时期的工作总结、财务报告以及未来工作计划三大部分组成。
三、编写物业管理报告的注意事项 （一）突出重点、兼顾一般 （二）注重时效、真实可靠 （三）报告清楚、文字简练
第十章 写字楼物业经营管理 第一节 写字楼物业经营管理
一、写字楼物业的特点 1.所处区位好，规模大 2.多为现代化的高层建筑
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3.功能齐全、配套设施完善 4.多由专业物业管理企业管理
5.保持产权的完整性事写字楼物业保值增值的关键 二、影响写字楼分类的因素 1.位置 2.交通方便性 3.声望或形象 4.建筑形式 5.大堂 6.电梯 7.走廊
8.写字楼室内空间布置 9.为租户提供的服务 10.建筑设备系统 11.物业管理水平 12.租户管理 三、写字楼物业管理的目标
1.宏观目标：通过物业管理充分发挥写字楼东风形象性作用 2.常规目标
1）经营目标：收益部分使用率最大化，分收益部分（办公室、店铺、租赁仓库、停车场、门厅、电梯厅、走廊、洗手间、开水间、休息室）和非收益部分（物业管理用房、设备机房）
2）管理目标：物业资产保值率和升值率最大化 3）服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化 3.微观目标：写字楼物业管理处各部门的岗位目标
第二节 写字楼租赁管理
一、写字楼租户选择实务主要准则：潜在租户富哦经营业务的类型及其剩余、财务稳定性和长期盈利的能力、所需面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。
二、物业管理企业在确定写字楼租金，考虑四方面因素: 1、计算可出租或可使用面积
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注册物业管理师2014年复习资料经营管理整理版
