小区公共设施权属谁家？
是“霸王条款”还是“有法可依”? 是地方性纠纷还是全国性难题? ■业主买房,先签“不平等条约”?
江先生是深圳罗湖区碧岭华庭的一个业主,他原来居住在另一个小区。但因该小区管理极其混乱,开发商随意将楼房的架空层作为商铺出租,使小区变得像自由市场一样混乱。由于苦不堪言,业主们多次企图阻止开发商的独行其是,但最终都不得不放弃这种想法———因为他们知道对方即开发商手中握有“杀手锏”:在他们与每个业主签订的购房合同中,留有一张“附表四”,上面规定架空层这类附着物归开发商所有。
2003年,江先生不得已决定进行第二次置业,他选择了碧岭华庭的房子。没想到还是遭遇到了“附表四”的问题。
据江先生介绍,在交15万首期款前,他要求销售人员把房地产买卖合同给他看一下,但工作人员总是以“合同是国土部门制订的格式合同,没有什么好看的”为由推托。因此在他付15万首期款前,他连合同的影子都没有看到过;直到他拿着首期款的银行汇款条,工作人员才把合同打印给他看。
于是,他在合同中,发现了这样一张“附表四”:
1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有; 2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有; 3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有;
4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车场、会所等)的经营管理权归开发商所有。
江先生马上感觉不对,要求当场修改,但被销售人员拒绝。他们称条款不能更改,否则就不卖了。而如果江先生坚持不签的话,按照认购书的规定,他所付的定金就要被发展商没收。无奈,他只得签了这一“不平等条约”。
后来,江先生与他的邻居核实,发现他们也都是出于无奈,签了这个“不平等条约”的;而据了解,在深圳买房,如果谁不签这个“附表四”,就没有开发商会卖给你房子。 ■“附表四”是不是“霸王条款”?
随着时间的推移,越来越多的业主为了能买到房子,不得不忍气吞声与开发商签此“附表四”,这使江先生等人越来越感觉到,“附表四”在带给业主“法律桎梏”的同时,又维护和规定了开发商的强势地位;而业主在利益受损的同时,还没有地方说理。
于是他们决定诉诸法律,把屋顶、外墙面、房屋附着物、会所、停车场等公共设施的所有权归业主所有。在该案一审阶段,罗湖区法院以业主在合同附表中已约定这些屋顶、停车场等公共部分归发展商为由,驳回了业主们的诉讼请求。业主不服提起上诉,二审法院又以同样理由维持了原判。
业主们认为,买房必然有屋顶或围墙凉亭,这些都和主房是一个不可分割的整体,业主们是为这部分设施“埋单”的人,产权当然应属全体业主所有。
业主的代理律师倪益民也认为:第一,小区业主与开发商签订的是房地产买卖合同,业主购买的标的物是房屋。而屋顶和外墙面是房屋不可分割的一部分,否则不成其为房屋,业主购买房屋后,外墙屋顶也随之转让给业主。因此,小区楼宇的屋顶、外墙应为全体业主所有。
第二,《深圳经济特区房地产登记条例》规定,房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物附着物所有权的自然人、法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房地产转让给他人的法律行为。因此,小区附着物作为业主与开发商双方买卖标的物的一部分,所有权应属全体业主。
第三,小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分,其所有权理应属于全体业主。
业主们还说,会所、未分摊面积的各项公共设施,当计算容积率的建筑面积全部转让完毕时,其占用范围的土地使用权也同时全部转让给买受人,只能归属全体业主所有,其经营管理权当然也属于其所有权人。 &nbs
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