对商业地产的调研报告

针对商业地产的调研总结 6 月 1 日- 1 0 日 新阳光实业集团策划部 2015年6月11日 ? 调研目的：针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。 ? 调研时间：2010年6月1日—3日 ? 调研范围：昆区、青山、东河区商业及商业地产 ? 调研对象：包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺 东方红CBD、万达广场、时代财富城、 燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城 ? 调研主体：李金瑾 （一）本案基本情况 ? 参数介绍： 规划用地 : 18000㎡ 建设总用地 : 18000㎡ ? 用地性质：商业用地 ? 地理位置：包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示 本案 位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港 小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、 医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。 ? 交通状况：131、43、29，交通状况一般，只有3条公交线路，且线路发车频率较低。 ? 生活配套：周边生活配套正在逐步完善中。 （二）包头市现有代表性商业 调研信息表： 项目名称 位置/商圈 行业类别 包百大楼 包百商圈 综合性百货 建面3万㎡经营2.8万㎡ 1-4楼215家 统一仓储 扣点，珠宝王府井大楼 包百商圈 综合性百货 建面2.7万，经营2.3万平 410家 统一仓储 珠宝8%；服装20%至25%； 2002年 80家珠宝、箱包、女鞋70-90平 120家女装内衣箱包35-40平 120家休闲、饰品、美容院35-40平 90家男装绒衫35-40平 为一商厦 包百商圈 综合性百货 建面1.8万平，经营1.25万平 144家 统一仓储 租金均价160元+2%物管费用 2003年 37家化妆品黄金珠宝70-90平 40家，男装、箱包35-80平 47家，少淑女装饰品35-40平 19家毛衫、内衣貂皮70-90平 泰富购物 包百商圈 综合性百货 建面5.5千平荣资商厦 包百步行街 综合性百货 建2.8万平经老鼠街购物 包百步行街 综合性百货 建6500平经娜琳商厦 娜琳商圈 综合性百货 宝林商厦 娜琳商圈 综合性百货 建面6千平经东河太平寺 火车站附近 小商品批发 建面6000平九星电子大楼 九星商圈 电子综合商场 经营面积 经营4.8千平 面2.7万平米 面5500平米 225家 无 1、2楼租1203楼27%扣点； 2007年 370家 无 2、3楼均价楼20元/ 2000年 60家黄金珠宝、美容民族服饰70-90 整体休闲品牌为主，一到3楼均60家，四楼45家，面积集中与70-90平之间 80家男装、箱包35-40平 60家床品、居家、饰品35-40平 50家青少年服饰、羽绒服70-90平 负一层与5层20家，鞋，90150 无 231家 无 负一、三层租价24元，1.2层70元、 2006年 51家饰品化妆品，30-50平 80家休闲、男装，10-30平 80家摄影美发女装10-30平 经面2万平米 面4500平米 经面4500平 160家 无 均170元/平包物管、税 2000年 160家 无 40000平米 商家数量 仓库情况 400家 无 20-30平租价4万-5万 开业已18年 1200家 5楼为仓储 400-800元/月/柜台 租金价格 8%，其他20-23% 元/m2/月；2、160元，4、5 1995年 1区100家综合小商品零售50平 2区鞋类批开业时间 1959年 45家，珠宝名品，70-90平 60家，内衣饰2006年 500家国美、电脑、手机、数码 120家包、鞋、70家女装内家电、饰品15-20平 80家女装羊绒内衣20-30平 80家男装、休闲、20-30平 衣男装30-40平 90家女装羽1F 2F 业态 布局 4F 3F 品彩妆45-50平 60家，鞋、少淑装、休闲装45-50平 50家男装绒衫70-90平 600家，音像、电子产品 绒服20-30平 发零售50平 无 31家家具100-300平 100家童装、羽绒服30平 无 43家家具100-300平 负1F 包百超市 无 无 无 为儿童服饰餐饮区80家，40家布艺美食30平 无 70-90平 经营档次 底店业态 中高档 休闲、女装、珠宝 统一经管、扣点 中高档 休闲女装 中档 中国银行快餐 统一经管，收2%管理费广告 市内及近郊客户 中档 快餐、休闲服饰 中档 快餐、休闲服饰 按销售额2%中低档 休闲 中高档 品牌店 中低档 KFC休闲服饰 统一管理自主经营 低挡 餐饮音像办公 中档 餐饮 经管模式 统一经管、扣点 分层管理 扣除物管费用 统一管理自主经营 青年消费群体 1. 定位以青统一管理自主经营 市内零售商商、周边县零售商 自主经营统一管理 主要客源 呼包鄂 1. 包头市经营时间比较长的百货商场 2. 扣点经营更加容易激活商家竞争意识 呼包鄂 呼包鄂 市内及近郊客户 青山东河人 青山东河人 包头市 1. 自身商场品牌的拉动 地理位置优越 休闲品牌为核心 1. 商场赢利点主要为1-3楼的摊位、沿费用含在租金里，另收二次用电费 少年个性服饰为主 地理位置优越 1、 产品全面、价格适中 2. 扣点销售更加容易激活 一楼珠宝区规模较大 定位精准，差异化经营 商场底店租金 租金价格相对于包百商圈低 在包头具有一定的品牌知名度，管理日趋完善 租金高商家流动性大 以走量为赢利点 2、 二楼少年电子学习用具成为很多家庭的电子品消费之一； 赢利点 3. 包头早期3、服装、超市为商超核心支柱 的高端消费场所，7年的运营，积累了大量忠实的消费客户 租金偏高端盈利水平 盈利较高 盈利较高 盈利不高，流动较大 盈利较高 盈利较高 一般 中等 中等 中等 中等 男装及貂皮为主要赢利点 经营档次较全，涵盖了中端、中低端产品 老客户，商家三四楼的家具以中档产品为主吸引一定的人流。 盈利水平较好 ? 分析总结： 经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点： 商业面积：包头市现有综合性商业面积集中与2万-3万㎡ 商业业态：综合性百货、电子商厦、批发城 商业模式：综合性商场 交通条件：全部位于包头市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟 客群：主要以周边客群为基础，辐射包头市全体客群 经管模式：大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式 赢利点支撑：商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等，而其中太平寺为批发商城，更以交通便利为主要支撑点，周边立体式交通火车站、飞机场、汽车站等发达，通往内蒙古全国各个省县市，盈利较高商家除了太富商场之外都经营8年以上，太富采取差异化经营，引进知名休闲品牌支撑，剩余盈利中等一般的商场大多于2000年以后，揭示其开业5年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。 （三）现有商业地产项目 东方红CBD