北京石油化工学院 BEIJING INSTITUTE OF PETROCHEMICAL TECHNOLOGY
内外的“西瓜之乡”。结合城区居民周末度假需求的特点，大兴县开展了具有本地特色的观光、休闲、度假的田园旅游业，集休闲、购物、参观、体育、教育、娱乐于一体。大兴县超前建设能源，交通，通讯等“硬环境”；努力完善优惠政策，服务体系等“软环境”，为海内外合作伙伴创造了良好的投资条件，成为中外业界来京投资置业的热点地区。有“北京门户”之称的大兴区，建起了现代化的立体交通体系。北京四环路 大兴区、五环路、六环路和北京南中轴路延长线、京开高速公路、京津塘高速公路、104国道组成了“三横四纵”的公路交通网络。京沪、京九铁路在大兴交汇，并建有年吞吐量1400万吨的铁路货场。大兴区紧邻南苑机场，从大兴新城驱车到首都国际机场仅需40分钟。这些条件为项目发展奠定了良好的基础。
三、项目的定位与设计
1、设计理念：
构建“北京—郊区——乡间——田野”的空间休闲系统，形成“可览、可游、可居、可娱” 的环境景观。塑造北京后花园里的“世外桃源”。园区主营：农村生活体验和乡村养生休闲体验。
2、目标定位：
香草湖休闲农业园区规划面积1000亩。主题：“三农”休闲体验，品味农耕文化和乡土民风。
3、发展战略：
建立农村经济组织与战略投资者共同投资的现代农业企业，以北京合众力源观光农业园区起步，发展成为中国大型观光农业企业。
4、产业布局：
园区以农业休闲体验和观光采摘为核心，分为乡村养生休闲体验、农村生活体验和生态种养殖区及农家文化体验四大板块。板块由特色体验园构成，板块内及板块间建立传统及现代生态农业景观。根据布局规划“乡”路、“乡”水及乡村观光旅游。
5、功能布局：
园区功能布局与产业布局相结合，充分考虑游客观光休闲要求。功能区规划
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为入口区及停车场、管理区、科普展示区、特色品种展示区、极品展示区、种植采摘区、引种区、休闲度假区、乡村休养区、生产区、卖场等。
6、土地利用规划：
对园林绿地、建筑、道路、广场、景观、农业生产等各项用地在政策规定范围内布局规划。绘制用地平衡表、做出土地适宜性评价。达到土地最合理利用和取得最大的经济效益。
7、景观系统规划设计：
景观系统规划设计主要强调对园区土地利用的叠加和综合。环境空间结构的变化和重要景观意向，体现“世外桃源”的风格和印象。包括基础设施规划、游憩空间规划、植物景观配置规道路系统规划、水电气设施规划等。
8、解说系统规划设计：
解说系统规划设计包括软件和硬件两部分，硬件符合主体风格。 9、总体环境模拟及资料
根据前述原则设计制作园区模拟沙盘和印制乡村休养体验核心区“叠拼农舍——院坝——田园”，“楼书”资料及叠拼农房户型图。
10、商业计划书及评价
对园区项目立项批复，设计开发、融资投入和经济效益进行详细测算，对投资效果进行评价。形成正式商业计划书。
四、投资估算和资金筹措设想
1、投资估算
（1）土地整理与租赁 7280万元 其中： 宅基地整理 120亩 35万/亩 4200万元（50年）
配套建设用地 64亩 0万/亩 （50年） 耕地租赁 616亩 1000元/亩 3080万元（50年）
（2）工程建设投资 7600万元 其中： 环境与景观建设 400万元 道路与基础设施 800万元 6万米2体验建筑 4800万元
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2万米2旅游建筑 1600万元 （3）流动资金 400万元 项目总投资为15280万元 2、预计收入
（1）6万米2体验建筑销售 17280万元
（2）体验耕地租金 4620万元（50年） （3）观光纯收入（年10万人次） 10000万元（50年） 项目总收入为31900万元
五、财务评价
项目总投入15280万元，总收入为31900万元，利润16620万元。本项目建成后有较显著的财务经济效益，项目在财务上是可行的。
二〇一一年一月
附：项目资金运作思路 项目资金运作思路
一、项目组织：
以土地所涉及的农村经济合作组织和战略投资人为主要发起人，集合“庄园主”设立成都香草湖休闲农业股份有限公司。
1、农村经济合作组织部分耕地折价入股 2、战略投资人以现金投资入股
3、关联投资人和管理层以租赁耕地折价入股 4、增资扩股引入150名“庄园主”以现金出资 股本结构：1700万股
战略投资人 60% 408万股 农村经济合作组织 3% 20.4万股
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关联投资人和管理层 32% 217.6万股 期权预留 5% 34万股
二、资本运作：
项目资本运作分为股本金私募、“庄园主”体验和“新农民”体验。 1、股本金私募
股本金私募采取增资扩120万股方式进行，扩股股东数量拟在60人，每股1元，募集股本金300万元。此股份性质为优先股，2年收益为0.2元/股，到期转为体验投资，不得转为普通股。
股权私募300万元。 2、“庄园主”体验
“庄园主”体验是休闲农业园最综合、最高级的体验。“庄园主”体验的必须条件为优先股股东和加入农民专业合作组织。体验资源为叠拼农舍200平方米、院坝50平方米、农田500平方米。叠拼农舍50年使用期限、3750元/平方米（优惠价 元/平方米），赠送院坝加上农田使用费20年。
预售体验4500万元 3、“新农民”体验
“新农民”体验是休闲农业园最主要的体验。“新农民”体验的必须条件为加入农民专业合作组织。体验资源为一层（带地面花园）、二层（带屋顶花园）50-120平方米的现代农舍、农田300平方米。现代农舍70年使用期限、3550元/平方米（优惠价 元/平方米），赠送农田使用费20年。
销售体验17040万元（按1500户每户80平方米） 4、“庆丰收”体验
“庆丰收”体验是休闲农业园最基本的体验。该体验涵盖观光旅游、代种代养、秋收采摘、农耕景观、春播秋种、篝火晚会。。。。。。.
成立“体验农业”协会，发放“城市农民证”10000个，每证入会费20元，年会费100元/个 共计120万元。凭证每年领取价值不低于150元的绿色农副产品，并提供农业体验。
5、综合管理
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休闲农业园是现代农业企业，所以，按现代企业管理制度和科学经营管理模式运作。园区各种经营项目需要严格评价。
三、启动步骤： 启动资金需求：
1、农民安置费 200万元 3、一年耕地租金 50万元 4、策划运作费 60万元 合计： 310万元
第一步：战略投资人投资510万元。
第二步：资料准备完成后第一个月完成20户“庄园主”体验预售，收取50%的体验投资，每户：股本5万、体验费17.28，共计22.28万元，总计445.6万元。或者预售“新农民”体验40户，预售体验投资10万元/户，共计400万元。 第三步：正式销售体验房产。
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北京合众力源观光农业园区策划书
