早期介入阶段的物业管理内容方案
1、***********物业管理几个阶段的说明
根据《***********物业管理方案征集说明》8.1.4条款的要求，本企业对***********物业管理阶段的划分作下列界定：
1.1 早期介入阶段的物业管理（相当于“方案”中物业前期介入阶段）是指物业保安介入时点以前物业管理介入工作，主要是物业工程管理的介入。
1.2 过渡阶段的物业管理（相当于“方案”中的物业接收过渡阶段）是指物业保安介入起至试开馆时点止的物业管理工作。主要有工程管理、保安管理、保洁管理等方面的工作。
1.3 开馆后的物业管理（相当于“方案”中的进驻***********后的长效物业管理）是指物业管理工作按委托合同的要求全面展开。
1.4 ***********物业管理三个阶段划分示意图：s
早期介入的物业管理（工程人员介入） 过渡阶段的物业管理（保安、保洁人员介入） 开馆后的物业管理（全体人员介入） 工程管理介入时点保安、保洁管理介入时点 科时技点馆试开馆 2、早期介入阶段的物业管理内容
在物业管理项目综合开发的过程中，为了能真正体现“以人为本”的服务理念，对规则设计与物业管理的不同思想角度进行协调以及对已形成的决定进行改良是十分必要的，如果物业管理在早期介入的话则可解决，设计人往往从技术角度较多，而忽视管理方面的可操作性问题，同时亦方便从多方位的角度来理顺经营与日常管理运作配套服务的关系，使各部分的运转进入良好的结合和运行状态。
就***********而言，我们建议目前建议阶段物业管理就可以介入了。物业管理公司可以从管理和使用角度来认识设计的思路，积极主动地与有关部门进行沟通，并从物业管理的角度对设计方案提出合理的改良建议。
同时在施工过程中，物业管理人员应积极参与施工管理方面的工作，对建筑物的和体结构、墙、梁、柱和机电设备、供水供电供暖系统等方面进行技术质量的跟进的记录。 2.1 早期介入从物业管理角度对设计方案提出补充意见 2.1.1从管理成本角度分析各项设计指标 ? 办公用房、仓库、工场间、更衣、休息室 ? 门岗数及通道
? 卫生洁具数量、地面面积、外墙面积及装饰材料种类 ? 花木品种、绿化面积和喷水池资料
? 能源配置和分配情况，能耗测算，能源管理 ? 物品消耗和维护费用测算 2.1.2从使用功能角度分析各项设计指标 ? 平面布置 ? 承载能力
? 生态、绿化、噪声、污水排放
? 水、电、气等市政配套
2.1.3从运行维护的角度分析机、电设计方案 ? 设备设施平面布置 ? 供配电负荷分布 ? 动力、照明控制分布 ? 给排水系统 ? 通风采暖系统 ? 避雷接地系统 ? 智能化系统集成
2.2 .帮助业主建立技术档案库 2.2.1收集设计图纸 ? 初步设计、扩初设计
? 施工图纸、竣工图纸（建筑、结构、装潢、风、水、电） ? 建筑总平面图、管线总平面图 ? 图纸设计变更记录 ? 主要设备材料清单 2.2.2收集设备资料
? 设备、设施、开箱技术文件 ? 风、水、电、智能化等设计方案 ? 设备、材料的样本和技术参数 ? 主要设备、设施供货合同的详细资料 ? 主要设备、设施施工安装合同
? 设备的使用、操作、维修、保养技术手册
2.3 度委派专业工程师到施工现场工作 2.3.1施工现场
? 熟悉建筑、装潢设计方案和施工图纸
? 从经营、管理、使用、维修等方面提出改善建议 ? 深入施工现场，记录施工缺陷 ? 参加施工例会和相关会议 ? 统计管理上所需要的相关数据 2.3.2强、弱电工程师到施工现场 ? 熟悉强、弱电设计方案和施工图纸 ? 从管理、使用、维修等方面提出改善建议 ? 深入施工现场、记录施工缺陷 ? 参加施工例会和相关会议 ? 统计管理上需要的相关数据 2.3.3暖通、给排水工程师到施工现场 ? 熟悉暖通、给排水设计方案和施工图纸 ? 从管理、使用、维修等方面提出改善建议 ? 深入施工现场、记录施工缺陷 ? 参加施工例会和相关会议 ? 统计管理上需要的相关数据 2.3.4计算机系统工程师到施工现场
? 熟悉计算机系统的设计方案和施工图纸 ? 从管理、使用、维修等方面提出改善建议 ? 深入施工现场、记录施工缺陷 ? 参加施工例会和相关会议 ? 统计管理上需要的相关数据
2.4 配合项目工程部开展工作 2.4.1与项目工程部保持沟通 2.4.2向项目工程部提出合理化建议 2.4.3参加有项目工程部牵头的各种会议
2.4.4配合项目工程部对主要设备的选择，提供降低投资、运行成本的建议 2.4.5了解施工质量和施工进度 2.4.6上报质量检查的遗漏项目记录
2.4.7在项目工程部的领导下与各部门进行沟通 ? 与监理方进行交流沟通 ? 与施工方进行交流沟通 ? 与设计方进行交流沟通 ? 完成项目工程部交办的工作
2.5 参与安装、调试和试运行 2.5.1参与设备、设施的安装过程 ? 参加开箱质量验收 ? 收集备品备件 ? 检查安装质量 ? 记录安装记录
2.5.2参与设备、设施的单机、联动、系统调试过程 ? 参加调试有关会议 ? 收集调试方案 ? 记录调试数据 ? 记录调试缺陷 ? 收集调试合格报告
早期介入阶段的物业管理内容方案
