珠海市城市更新项目地价计收和 收购补偿管理办法（征求意见稿）
（公开征求意见稿）
第一条 为进一步规范我市城市更新项目地价计收和
收购补偿管理，根据有关法律、法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市行政区域范围内经批准的城市更新项目（老旧小区综合整治更新项目除外）的地价计收和收购补偿适用本办法。
第三条 利用旧工业厂房、旧仓储等建筑物临时改变使用功能类的城市更新项目（包括原有地上合法建筑物和经批准加建的临时建筑），在产权人不变、土地使用年限不变、土地用途和土地使用权取得方式不变的前提下，不另行计收地价。
第四条 功能改变类和建筑主体结构改变类的城市更新项目，按照以下规定核算地价：
（一）经规划部门批准保留的原有合法建筑面积部分，按其批准改变后的用途和土地使用剩余年限（土地使用剩余年限为原用途的土地使用年限扣除已使用的年限，下同）以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算应缴纳的地价，扣减原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算
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的地价。
（二）经规划部门批准增加的建筑面积部分，按照其改变后的用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应缴纳的地价。
（三）经规划部门批准减少原有的合法建筑面积部分，按照其原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应扣减的地价。
（四）批准改建前属于以划拨方式取得土地使用权的项目用地，按照《珠海市城市更新工作议事办法（试行）》（珠府办〔2013〕6号）报经批准后，可以采取协议出让方式补办用地手续。若扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自原取得土地的时间起算；若不扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自批准之日重新起算。
（五）扣减额超出应缴地价的部分，不予计退并视为地价已结清。
第五条 拆建类城市更新项目按照经规划部门批准的城市更新项目总建筑面积和批准改变后的用途，以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准计算应缴纳的地价，并按照以下规定抵扣应缴地价款：
（一）改造前为工业用途的更新项目
1.以出让方式取得土地使用权的，拆除一平方米原有合法建筑面积，可抵扣二平方米建筑面积地价（按办理地价核准时的工业用途评估市场价格标准计算）。
2.以划拨方式取得土地使用权的，拆除一平方米原有合
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法建筑面积，可抵扣一平方米建筑面积地价（按办理地价核准时的工业用途评估市场价格标准计算）。
3.无合法建筑面积的，原已缴纳的土地出让地价款予以核减。
上述抵扣额超出应缴地价的部分，不予计退并视为地价已结清。
（二）城中旧村更新项目
1.村集体经济组织自行实施或者由政府城市更新实施机构直接实施的，以规划条件确定的容积率部分建筑面积不计收地价。
2.通过公开交易选择实施主体的，以公开交易确定的容积率部分建筑面积不计收地价。
（三）除旧工业厂房、城中旧村以外的城市更新项目 1. 改造前改造范围内的整体建设规模容积率小于1.0的城市更新项目，拆除一平方米原有合法建筑面积，可抵扣两平方米改造后用途建筑面积评估市场价格，抵扣建筑面积未达容积率1.0（含）的，按容积率1.0抵扣。
2.改造前改造范围内的整体建设规模容积率大于或等于1.0的城市更新项目，改造后项目容积率2.0（含）以下部分，不再补缴地价；容积率在2.0至2.5（含）之间的部分，按其改变后的用途以办理地价核准时相应用途评估市场价格的50%补缴地价；容积率超过2.5的部分，按其改变后的用途以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准补缴地价。 3、改造前改造范围内用途单一的工业用地累计用地面
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积超过总用地30%（含）的，其抵扣应缴地价款标准，该工业用地部分按本条第（一）项相关规定执行，其余用地部分按本条本项第1、2目相关规定执行。
（四）批准拆建前属于以划拨方式取得土地使用权的项目用地，按照《珠海市城市更新工作议事办法（试行）》（珠府办〔2013〕6号）报经批准后，可以采取协议出让方式补办用地手续。地价政策仍按本条相关规定执行。
拆建类城市更新项目，土地使用年限自批准之日重新起算。
（五）我市老旧小区综合整治更新不适用本规定。 第六条 本规定的“合法建筑面积”，依照以下情形分别认定处理：
（一）改造前为已建成项目，即相应建筑办理了规划验收、竣工验收（竣工备案）或确权手续之一的项目，以规划验收、竣工验收（竣工备案）或产权证登记的建筑面积作为合法建筑面积进行处理。
（二）改造前为已报建项目，仅进行了部分地上建筑物建设，未办理规划验收、竣工验收（竣工备案）或确权手续的项目，由具有相应测绘资质的测绘部门参照房产测量规范进行实地测绘，并核实原经规划部门批准的报建图纸后对合法建筑面积进行处理。
（三）改造前项目不符合本款第（一）、（二）项规定情形的，按无合法建筑面积进行处理。
第七条 属于政府规划调整或收购储备土地用于城市
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更新活动的旧工业用地，对于原房地产权利人的全部补偿可按以下方式处置，但按照《珠海市城市更新管理办法》规定应无偿移交政府的除外：
（一）以出让方式取得土地使用权的工业用地，收回后以公开出让方式供地的，可按照其“原用地面积×新用地公开出让成交的楼面单价”进行计算，作为补偿总额予以原房地产权利人；以划拨方式取得土地使用权的，可按照其“原用地面积×新用地公开出让成交的楼面单价×60%”进行计算，作为补偿总额予以原房地产权利人。原以划拨方式取得土地使用权的工业用地，不得在办理划拨改出让手续后，再按本项规定收地补偿给原房地产权利人。
（二）收回时暂不公开出让、不具备出让条件或规划为市政及公共事业用地的，按假定该用地用途为商业10%、住宅30%、酒店30%、办公30%，容积率为1.0，依据收回时相应用途评估市场价格标准进行计算，原以出让方式取得土地使用权的工业用地，按照计算结果的100%作为补偿总价予以原房地产权利人；原以划拨方式取得土地使用权的工业用地，按照计算结果的60%作为补偿总价予以原房地产权利人；原以划拨方式取得土地使用权的工业用地，不得在办理划拨改出让手续后，再按本项规定收地补偿给原房地产权利人。
（三）除本款第（一）、（二）项方式以外，根据原房地产权利人的意愿，可按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）进行房屋征收及补偿。
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珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（公开征求意见稿）
