外部融资对园区开发和投资回报的影响
三、国内一些知名园区开运营模式分析
随着我国市场经济体制的逐渐成熟，通过公司制实行企业化经营已经成为一种重要的管控模式。产业园区企业化经营是指：企业作为产业园区的管控主体，以产业园区作为自己的经营对象，以盈利为目的，通过市场交易的方式实现对产业园区的开发、推广以及管理和服务。这种模式以XX蛇口工业园区，XXX江高科技园等开发区为代表。 1、蛇口工业园区
（1）蛇口工业园区的开发模式
蛇口工业区是我国第一个由外资(XX招商局)独资开发的成片开发区。招商局蛇口工业区面积是11平方公里，位于XX特区西部、南头半岛的最南端，依山靠海，东临XX湾，西依珠江口，与XX新界的元朗和流浮山、XX经济特区隔海相望。由XX招商局独立负责工业区的投资开发建设及后续的招商引资等工作。政府以土地与招商局进行利润分成。 蛇口工业区土地由招商局蛇口工业区房地产公司独立开发、建设、经营、管理。
租金成为实现工业园发展战略的杠杆。
控制能力：掌握土地产权，利于日后的统一规划、统一管理。 长期稳定的现金流：通过园区转型、硬件提升、环境改善等
举措提升租赁物业价值，租金成为持续的利润增长点。 楼宇经济：工业园区可开发利用的土地日益紧X，盘活现有存量土地，提高土地利用率和集约水平，实现“无地招商策略”。例如收回“空地”再招商，提高厂房容积率，严格控制建设项目用地规模等。
产业升级：通过适时调整租金，灵活地淘汰和更新企业，提升整个蛇口工业区的综合竞争力，不断调整产业布局及优化产业结构，形成自己的产业链、产业集群及培育壮大核心产业。
园区转型：改造物业以符合高新技术产业对硬件的需求；展商务、居住、旅游度假等综合功能；展自身的工业、房地产、高科技企业等，成为工业园综合运营商。 （2）蛇口工业园区开发成功经验
1987年，政企分开的国企改革在全国拉开序幕后，蛇口工业区由一个区域的概念变成了一个经济实体——蛇口工业区XX，以董事会取代了原工业区管委会，实现了完全的企业化经营管控制模式。招商局集团XX是蛇口工业园区XX的控股股东，而招商局集团是由国务院国有资产监督委员会监督管理的国有企业。从产权关系上讲，蛇口工业园区XX是国有产权占主导地位的股份制企业。
蛇口的园区开发，长期由企业主导，其优势包括在综合园区运营、科技及产业投资、物业开发、综合服务配套等方面经
验，依托政府扶持，依托蛇口本身成熟社区及良好先天环境优势，吸引各类创新产业入驻区内，推动区内创新型产业发展壮大，最终推动区域经济的转型和提升，成为全国产业园区转型升级的示X和先锋。
蛇口工业园为了应对制造业转移，在XX高新技术产业大发展的背景下，通过建设高科技孵化基地和产业基地，实现产业提升。
蛇口工业园开发建设情况
2、X江高科
（1）X江高科经营模式
X江高科技产业园是XX市几个典型企业化经营模式的产业园区之一。1992年，XXX江高科技园区开发公司经XX市政府批准成立，成立伊始便展开了对区域内17平方公里土地的开发，同时兼具招商引资的功能，先后支持了300多个项目的建设直接参资的内联，具有完整的园区开发、推广、服务及管理的能力。1994年，发起人联合XX久事公司募集设立XXX江高科技园区开发股份XX，1996年3月，公司成功XX证券交易所上市，是典型的国有经
新首钢高端产业服务区运行管理创新（成熟部分） - 图文
