建设，这种开发公司尽管是经济实体，但管理行为很大程度上仍然是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，负责人通常是互相兼任，即是通常所说的“两块牌子，一套班子”。在这种管理模式下，政府的管理具有双重性质，不仅行使审批、规划、协调等行政之前，同时还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务，而开发公司和专业公司基本上没有自我决策权。我国XX开发区采用的是此种模式。
（2）政企分开型
管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用，而开发公司作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式，目前为我国大多数开发区所采用。根据具体情况不同，又可分为三种类别。
管理模式 特点 开发区 管委会与总公司并存 既设有管委会、又设开发公司，管委会负责宏观决策，监督、协调和项目审批，开发公司负责项目引进，经营各种基础设施。 XX、XX、XX等 管委会与专业公司并存 设立管委会和各种专业公司，由专业公司负责各项基础设施的建设 XX马尾、XXXX 管委会与联合公司并存 管委会与联合公司并存，管委会作为政府派出机构行使管理职权，而负责开发区建设及项目引进的开发公司是由管委会与其他企业共同出资建立的股份公司。 XX、XX等
（二）国内大型工业园区管理模式优缺点对比
工业园区管理模式比较 类型 行政主导型 集中管理制 纵向协调型 含义 所在城市的政府全面领导开发区的建设与管理。政府设置管理委员会，成员由原政府行业或主管部门的主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只负责在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日常建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。 由市政府在开发区设立专门的派出机构－管委会全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，真正体现了“小政府、大社会”的特点。 管委会有较大的经济管理权和部分社会事务管理权，以及拥有对新运行体制和机制的试验权，能够不断探索和创新。 摆脱了各市级管理部门的牵制和约束，能够及时果断地处理园区内重大问题，提高工作效率，有利于开发区的整体规划和协调发展。 管委会下属部门受管委会统一领导，摆脱了双重管理，能够保持相互沟通和协调一致，避免相互扯皮的现象。 公司制 这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者，政府建立开发公司作为经济法人，组织区内的经济活动，开发公司直接向政府负责，担负土地开发、项目 这种模式可使开发管理工作实现集中化和专业化。有利于政企分开，使开发区政府从大量的行政事务中解脱出来，提高工作效率，增加对市场信息 开发公司作为经济组织，缺乏必要的政府行政权力，如征地、规划、项目审批等，行政协调能力不强，权威性不及政府部门影响了管容易脱离城市整体的发展规划，并造成与老城区的资源和人才的竞争。 优点 有利于城市政府的宏观调控，园区不会脱离城市的整体规划轨道而片面发展。 创新和试验。 管委会在许多职能部门的多重管理下，造成相互推诿和相互扯皮的现象，管理工作效率低下。 缺点 管委会权限很少，不利于大胆招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。 的敏锐性。 有利于总公司经济实力的增强，进行园区建设，并提高整体建设的速度和整体经济效益。 理效力的发挥，只能在较小型的开发区中适用。 容易造成政府部门与开发公司各行其是，形成管理的死角 。 开发公司是一个企业，必然会采取各种手段达到盈利的目的，追求经济效益的最大化。 管委会权利过分集中，不但负责决策，而且还从事一般经营管理，尤其是工业园区从开发阶段进入项目引进阶段后，从项目审批到建设投产等一系列活动均由管委会负责，使管委会陷入一般性事务中，分散了对开发区进行重大决策的精力。 政企合一可能导致总公司发展动力不足及过多依赖于管委会的行政职能等问题，并由此造成总公司自我发展能力不强，市场压力不大，不能迅速适应市场经济的要求和建立现代企业制度。 混合型 政企合一型 在管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理以及服务性工作，开发公司负责开发区内的基础设施建设，这种开发公司管理行为很大程度上是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，负责人通常互相兼任，即 “两块牌子，一套班子”。在这种管理模式下，管委会不仅行使审批、规划、协调等行政职能，还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务，开发公司和专业公司基本上没有自我决策权。 建立初期对开发区的建设具有一定的推动作用，有利于管委会和总公司各司其职，既发挥政府的行政职能，同时又发挥总公司的经济杠杆功能。 政企分开型 管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业经营活动，只起监督协调作用，开发公司作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式，目前为我国大多数开发区所采用。 不仅体现了“小政府、大企业”的原则，还有利于充分发挥政府的行政职能，同时利用实力雄厚的企业资金和先进的技术管理经验来弥补开发区自身的不足，充分发挥企业的职能，使二者相互促进、相互配合。 在初创阶段，难以集中有限的人力、物力和财力进行建设，有可能与政府的职能部门产生矛盾或相互推诿的现象。
二、国内大型工业园区开发运营模式
（一）国内大型工业园区开发和运营管理三种模式 1、园区工业房地产开发的三种主流阶段
以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，
形成了多元化投资开发和多种管理模式格局。
第一阶段，政府投资兴建园区为主流。在政策没有放开，思想没有解放，也无较好的市场化经济主体时，“筑巢引凤”策略曾是各地政府互相学习，极其推崇的工作经验。这一阶段表现为土地开发的投资主体，其特征是外商独资、中外合资合作、中方企业独资、政府投资模式。
第二阶段，政府主导、企业参与兴建园区为主流。在政策逐渐放开，思想逐渐解放，出现实力强大、良好运营的市场化经济主体，各地政府在工业房地产开发中非常注意与龙头企业的积极合作。这一阶段表现为土地开发的管理主体，其特征是政府直接管理、开发区管委会管理、名为管委会管理，实为公司管理。
第三阶段，政府配合、企业主导兴建园区为主。在政府与企业，企业与企业之间专业化分工越来越细，在“筑巢引凤”策略基础上，一些有胆识和远见的政府开始推行“引凤筑巢凤引凰”的策略。这一阶段表现为管委会/开发公司关系，其特征是政企合一模式、政企分开模式、公司自治模式。 2、国内大型工业园区开发和运营管理三种模式
国内的园区开发和运营管理有三种模式，公司制运作的园区的活力比较强，而“官助民办”模式发挥作用的空间会越来越大。
国内大型工业园区开发和运营管模式比较 政府派出机构模式 典型园区 齐鲁软件园、XX/XX软件园。 活力 活力一般；从招商效果和服务质量看，与公司制运作有差距。 优点 没有土地开发和盈利的压力，可以全力考虑支持产业发展。 有利于调动政府，通过税收、土地、人才等方面的优惠政策加速园区的聚集。 政府背景深，协调力度强。 按照企业需求的市场化运作。 机制灵活，办事效率比较高。 在选择对企业的服务内容上，更能切中要害。 有利于获得政府的政策支持。 良好的市场服务意识，提升入园企业的满意度。 比较关注投入产出，能够在合理的成本X围内服务企业。 从长期看容易打造健康运营模式。 缺点 对园区企业的服务意识和客户意识不如企业制运作。 几乎没有考虑回报地高投入，但政府的支持也不可能无限的，资金漏洞将一直存在。 政府的作用左右着管理服务机构作用，影响管理服务机构的品牌形象。 压力比较大，往往有投资回报方面的需求。 基础建设的资金投入大，回收慢，缺少资金。 在产业促进上，心有余而力不足。 渴望政府的更多的政策支持，如地价优惠。 容易强化企业对政府的依赖。 与政府沟通的难度相对较大。 在资金上压力比较大。 成立国资公司运营 中关村软件园/浦东软件园。 活力较强；获取政府充分支持下的市场运作。 官助民办 XX软件园。 活力较强；完全按照市场机制运作。 3、外部融资对工业园区开发和投资回报的影响
基于良好的盈利能力和招商能力，引入外部资金可以加快产业园投资建设、加速客户聚集，快速形成产业积聚优势。
新首钢高端产业服务区运行管理创新（成熟部分） - 图文
