编号： 时间：2021年x月x日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第1页 共14页
房地产企业的权变经营与创新发展
近年来，在中国的主要行业中，很少有哪一个经历过像房地产业这样频繁的政策调控。自2003年CBCM开始监测中国房地产上市公司竞争力以来，房地产业的宏观调控政策就一直没有停止过：2003年，面对趋热的房地产市场和攀高的房价，中央政府开始紧缩房地产信贷政策及城市土地批租政策；2004年，为了控制局部房价飙升，中央继续加大力度核查城市土地批租，并强调打压投机炒房；2005年，以两个“国八条”为代表的“房地产新政”决心要消除部分中心城市的房地产“泡沫”；2006年，“国六条”及其实施细则强力出台，更决心要改变中国房地产业的供给结构。
频繁出台的房地产调控政策，让房地产企业的生存环境不断变化。尽管从长期来看，房地产宏观调控的方向和目的是中国房地产业的持续健康发展，但短期内，这些政策变化给房地产市场带来的冲击也是相当大的。虽然对这些调控政策的评议各执一词，但若具体观察每一个房地产企业，所展现在大家眼前的，依然是它们权变经营、顽强生存的事实。
如果进一步地考察，在房地产企业权变经营、顽强生存的背后，一直持续的是中国房地产企业的不断创新。这些创新发生在多个方面，不仅有房地产设
第 1 页 共 14 页
编号： 时间：2021年x月x日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第2页 共14页 计、建设技术上的创新，也包括房地产金融和营销领域的创新。正是在这样的创新实践中，中国的房地产市场才得以实现真正意义上的发展。 一、房地产市场的变化趋势
尽管近年来中央一系列稳定房价的宏观政策陆续出台，2006年上半年又出台了“国六条”及九部委细则，意在加强对房地产市场的调控力度。但从2006年上半年的情况来看，这些房地产调控政策的效应尚未显现，甚至一些中心城市的房地产市场持续升温。比如：根据北京市统计局2006年8月发布的二季度北京市企业景气调查报告，全市房地产业企业景气指数继续稳步上升，达到了137.3，创历史最高水平；从房地产经营指标看，全市商品房销售面积、空置商品房面积和销售价格等指标均在景气区间运行，且比上季度有不同程度的提高。这正如某房地产公司在其年度报告中所阐述：政府在房地产市场增长过快时强力调控是毋庸置疑的，而中国房地产市场的长期持续增长也是毋庸置疑的。 1.商品房平均销售价格水平
我国商品房销售价格的上升过程大致可分为三个阶段：（1）1988~1993年的持续上升阶段。这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从1988年的23.21%提高到1993年的29.84%。（2）1993~1999年的持续下降阶段。这一时期商品房销售价格增速连续回落，到1999年降为-0.47%。（3）1999~2005年的持续上升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，
第 2 页 共 14 页
编号： 时间：2021年x月x日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第3页 共14页 到2005年提高到19.46%。但在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，从2004年开始大幅度提升。
国家统计局公布的数据显示，2006年上半年70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%（6月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%），涨幅比上年同期回落3.3个百分点。但事实上，这种回落更多由区域房产价格不平衡所导致。由于上海以及江浙等地区房价在这一阶段没有出现明显上涨，从而拉低了全国均价。上海以及江浙地区，2005年下半年出现了因宏观调控带来的房价回落，由于这些地区房地产份额占全国比重较大，从而在很大程度上影响了全国的价格上涨水平。如果单独来看，2006年上半年，北京和广东的房价上涨幅度仍然是非常大的。 2.房地产开发投资增长情况 2006年的上半年，我国房地产开发继续保持了较快的发展势头，前7个月完成投资9411亿元，同比增长了24%。分地区来看，2006年上半年房地产投资仍然主要分布在北京、上海、江苏、浙江、广东这几个地区，这与2005年的分布情况基本一致，而且投资额均有一定幅度的增加。
从增长速度上看，2005年下半年以来，尽管在全国范围内的房地产投资增长速度基本保持稳定（20%左右），但在不同地区增长情况大不相同。其中，北京、广东、福建、辽宁的房地产投资增长速度较大幅度增加，而上海、浙江、江苏、海南、陕西等地的房地产投资增长速度较大幅度下滑。
第 3 页 共 14 页
房地产企业的权变经营与创新发展
