物业管理

浅谈物业管理现状及未来发展

摘要：随着时代的发展，物业管理应运而生。居民的日常生活与物业管理工作紧密相连，物业管理的好坏影响深远。但就目前情况来看，我国的物业管理尚未成熟，存在许多的缺点。因此，本文对大量的资料进行了整合、提炼，将对国内物业管理现状进行阐述和分析，对物业的未来发展提出相关建议。

关键词：物业管理;现状;发展；综述

Abstract: with the development of the times, the property management emerge as the times require. The daily life of the residents and property managementare closely linked, property bad influence. But

the

management is good or current

situation, property

management in China is not yet mature, there are many shortcomings. Therefore, this

paper integrates, on

large amounts ofdata extraction, will be described and Analysis on the current status ofproperty management in China, and proposed some suggestions on thefuture development of the property.

Keywords: property situation; development; review （一）我国物业管理的现状

management; current

物业管理是现代房屋管理的一种管理模式，它随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生，我国自1981年3月最早一批物业出现，发展到现在，由传统的物业逐渐向现代物业转型，但其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索的过程，尽管，目前我国物业管理行业从企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，或者经营能力、服务水平、服务内涵都比以前有了很大的断提高和增强，但目前我国物业还是存在着许多的问题。只有不断的探索物业的发展之路，我国的物业管理才能够更好的走向前方。许多的研究资料都有各个阶段物业的发展状况，本文进行整理和提炼出了四点状况分析，如下所列，以下四个方面也是目前我国物业管理发展的主要矛盾以及我国目前物业发展急需解决的问题。

1， 物业管理的整体发展难度大

物业管理具有很强的综合性，涉及面广泛。现阶段，我国的经济发展并不稳定，物价持续上升，从而使物业的人工、材料、成本费用大幅度提高。据2012年北京物业管理调研活动的资料，顺义区对全区住宅物业项目调查显示，2010至2012年连续三年，全区125个住宅项目，亏损面均达到80%左右，其中2011年，全区住宅项目共亏损9000余万元。许多从事物业的企业，收不抵支，有的企业便减少成本支出，缩减人员及管理质量，这使物业与居民的矛盾不断加深，也对居民的生活埋藏了严重的安全隐患；有些兼营企业便直接退出了物业行业的发展，退出物业行业或者降低服务质量这些都阻碍了我国物业的进一步发展，物业的整体水平大打折扣，发展举步维艰。

, 2，物业管理相关法制理论体系不健全

过去，由于物业在中国没有形成行业，政府对这方面的关系不明确，物

业管理法律法规并未形成完整、系统的体系。北京物业调查显示，有些老旧小区仍执行16年前的京价（房）字第196号文——《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。近年来，国家及地方政府虽出台了物业相关条例，但数量少且不完善。在物业由开发商移交到物业管理公司管理的过程中，开发商、施工单位、物业管理公司、业主，这四方是一种什么关系，他们对各自的权力与义务又有哪一些，对这些需要有一个明确的界限，需要法治的明确规定去束缚，只有法律法规明确规定了，才能在问题发生时，较好的进行处理；没有完善的法律约束，容易造成纠纷，从而带来一系列的问题。

3，行业服务评估不规范

物业服务评估监理主要业务为前期物业费评估，在承接服务、检查质量方面基本尚未开展，这些反应出一些问题，如：行业门槛低，从事物业服务的人员水平高低不一；企业生存困难，难以正常运转；评估不规范，物业费用高低可以掺假，这些都将留给业主不好的印象，对物业公司产生不信任感，十分不利于物业公司与业主良好关系的发展。

4，物业收费难度大

现在，还没有一个物业公司做到了100%的收齐费用，很大部分物业公司无法按期收到业主的应付物业费。一方面，少数业主和使用者并不愿交管理费，还有一些业主经常外出，置房或空房，来提高房屋的增加值，长期闲置，这也使收费造成了困难。另一方面，许多人的传统意识强烈，法制意识淡薄，从事物业的

人员态度差或者业主个人不满该公司等，都可能使业主拖延物业费用。物业公司不能及时得到费用，长期发展下去，又会发生许多问题，如：降低管理水平，物业与业主产生纠纷，物业管理工作难以开展等，如此循环下去，就如一幅多诺骨牌一样，带来无穷的影响。

（二）解决方法

1, 培育物业管理市场,加强行业管理。

首先可以从源头上进行管理，采取“严谨严管“的方式，加强员工培训，大量招收专业人才，高校进行委培计划等。其次，加速引进竞争机制，我国的物业管理是市场经济的产物,市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平,才能使物业管理行业充满生机和活力。全面推广公开招标物业公司，实行公平、公正、公开的竞争机制。对物业管理公司实行优胜劣汰,有效的优化资源配置,节约管理成本,促进物业管理规范发展。

2，健全法律法规的确立和实施。

政府及相关部门应该根据现在物业管理问题上存在的法律漏洞进行修补和整改，并增加新的措施来使物业行业依法办事。贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接,由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体,并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依。

3， 引导物业管理规范化。

首席要加强市场监督，这需要政府的大力协助，加大监督力度，同时，也需要广大人民的网络舆论监督；其次，要加强评估监理的力度，严厉打击弄虚作假行为；最后，加强员工培训,全面提高从业人员素质。发达,完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才，因此，培养物业管理人才的关键就在于提高物业管理人员的素质。可以通过加强专业技能的培训和考核或者进行高校委培计划来得到专业的、有能力的高级人才。做到这几点，相信物业管理服务的操作将更加专业和规范。

4， 物业管理公司和业主建立良好的合作关系。

对于业主，要加强宣传，加强其对物业管理的了解，进而支持物业公司工作的开展；对于物业管理公司，要 奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量。物业管理作为劳动密集型的服务行业,最终的顾客是居住者,居住者的满意度才是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业:一方面要更新服务观念,寓管理于服务之中,在管理中服务,在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念,优化服务质量,注重对顾客提供优质的服务,不断改革服务质量。只有这样,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。