物业设施设备保养手册
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目的
保持设备设施正常技术状态，延长使用寿命减少设备故障，节约运行、维修费用，降低成本，保证服务质量。
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适用范围
适用于管理中心所辖项目公共设备设施的保养。
3 3.1 3.2
职责
管理中心负责所辖项目设备设施保养的技术指导和监督管理。 管理中心负责所辖项目设备设施保养的日常管理以及保养工作的检查。
3.3 4 4.1 4.2 4.2.1
工作程序
设备设施维护保养分为日常维护保养和定期维护保养二个层次。 设备设施保养的要求 设备设施的日常维护保养
维修保养人员在工作中必须做到对设备的各部分进行认真检查、清洁、擦拭，并做好巡检和日常保养工作，并达到以下要求：
a、 ? ? ? ? b、 ? ?
整齐
物业区域内所有非固定安装的设备和机房的物品摆放整齐； 设备的工具、工件、附件整齐放置； 设备的零部件及安全防护装置齐全；
设备的各种标牌完善、干净，各种线路、管道安装整齐、规范。 清洁
机房内设备周围的场地保持清洁：不起灰、无积油、无积水、无杂物； 设备外表清洁，铁无锈斑，漆显光泽；各滑动面无油污；各部位不漏油，不漏水，不漏气，不漏电。
c、
润滑
管理中心维修人员负责设备设施保养工作的执行。
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? ? ? d、 ? ? ? e、
油标保持醒目，油箱、油池和冷却箱保持清洁，无杂质； 油壶、油孔油杯、油嘴齐全，油路畅通；
需要润滑的设备都应按质、按量、按时加油或换油。 安全
电气线路接地可靠，绝缘性良好； 限位开关、档块均灵敏可靠；
信号仪表指示正确， 表面干净、清晰。 完好
? 设备完好，能正常发挥功能。 4.2.2 a、
设备设施的定期保养
根据设备设施维护保养工作的深度与广度，以及设备运行时间的积累与运行状况，定期维护保养实行二级保养；
?
一级保养(普通保养)：指设备除日常保养外，所进行的设备内部的清洗，疏通油路，调整配合间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查；
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二级保养（精密保养）：除一级保养的全部作业外，要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零部件，排除异常情况和故障，恢复局部工作精度，检查并修理电气系统等保养内容。
b、 定期保养的内容主要有： ? ? ?
拆卸设备的指定部件、箱盖及防护罩等，彻底清洗、擦拭设备内外； 检查、调整各部件配合间隙，紧固松动部位，更换个别易损件； 疏通油路，增添油量，清洗滤油器、油标、更换冷却液，清洗冷却液箱；
?
清洁、检查、调整电器线路及装置。
c、 设备设施保养后应填写《设备设施保养记录》，并将保养内容、时间记录在《设备管理台帐》中。 5 5.1 5.2
记录
《设备设施保养记录》 《设备管理台帐》
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目 录
一. 供配电设备……………………………………………………………………5 1. 变压器…………………………………………………………………………5 2. 电容柜…………………………………………………………………………6 3. 开关柜…………………………………………………………………………7 4. 母线槽…………………………………………………………………………8 5. 配电柜…………………………………………………………………………9 6. 避雷器…………………………………………………………………………10 二. 弱电设备………………………………………………………………………11 1. 楼宇自动控制…………………………………………………………………11 2. 电视监控、安防设备…………………………………………………………12 3. 卫星电视………………………………………………………………………13 4. 传感器…………………………………………………………………………14 三. 给排水设施……………………………………………………………………15 1. 生活水池、水箱………………………………………………………………15 2. 集水井…………………………………………………………………………16 四. 中央空调设备…………………………………………………………………17 1. 空调机组（AHU）…………………………………………………………… 17 2. 冷却塔…………………………………………………………………………18 五. 消防设备………………………………………………………………………19 1. 消防主机………………………………………………………………………19 2. 信息传感器……………………………………………………………………20 3. 消防水泵、喷淋水泵…………………………………………………………21 4. 消防正压风机、排风机………………………………………………………22 5. 消防卷闸………………………………………………………………………23 六. 通用类设备……………………………………………………………………24 1. 设备电源控制柜………………………………………………………………24 2. 水泵……………………………………………………………………………25 3. 风机……………………………………………………………………………26
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供配电设备——变压器
设备类别 主机类设备 辅助类设备 一级保养（普通）频次 2次/年 二级保养（精密）频次 2次/年 保养类型：一级保养（普通） 保养内容： 1. 从上至下从里到外清洁变压器内部的灰尘，使各部位清洁无尘； 2. 检测外壳接地，良好且可靠； 3. 检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，有否发热和变色的现象，紧固联接螺丝，螺丝生锈应与更换。全面紧固螺丝连接部分； 4. 检查电压调节联接片的固定螺丝是否紧固，温控的联接电线是否完好； 5. 检查高低压套管有无裂痕和放电的现象； 6. 接点示温腊片有无熔化和脱落的现象； 7. 全面检查变压器柜内的各种附件，如：散热风扇，温控器等外壳接地浅，接地良好； 8. 检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰； 9. 检查中性点接地状况和变压器外罩接地线是否完整、牢固； 10. 拆掉变压器高低压侧接地线，用2500V摇表摇测变压器，一次侧，二次侧的线圈相与相，相对地之间的绝缘电值，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。 保养类型： 二级保养（精密） 保养内容：10Kv以下每两年做一次电试。 安全注意事项： 1. 操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套； 2. 操作时1人操作，1人监护； 3. 遥测绝缘电阻必须由二人进行； 4. 挂接地线时，要先接接地端，后接电源端； 5. 工作完成后检查变压器内有无遗留工具，装上变压器前后两侧防护板。
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供配电设备——电容柜
设备类别 主机类设备 辅助类设备 一级保养（普通）频次 1次/周 二级保养（精密）频次 1次/年 保养类型：一级保养（普通） 保养内容： 1. 手动（用转换开关）逐组投切电容器。控制正常，指示。仪表及信号正确； 2. 检测外壳接地，良好且可靠； 3. 检查熔断器、接触器、热继电器及其接线，接触良好，无过热，无损坏； 4. 观察电容器壳体、套管无膨胀、无渗漏油的现象。 保养类型：二级保养（精密） 保养内容： 1. 应先断开电容总开关，用10毫米以上的导线把电容器逐个对地放电； 2. 检查各接触器的桩头，检修控制元件； 3. 调换渗漏膨胀的电容器，更换失效的电容器； 4. 全面清扫电容柜的灰尘，使其无灰尘、油垢和杂物。
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