国际百货主力店、时尚集合店、商务餐饮、时尚风味餐饮、美食广场、时尚服饰店、多厅影院、KTV、电玩、个人护理店（药妆）、儿童、家居杂货店、珠宝首饰店、数码科技体验馆、精品超市、银行、摄影创作室等。
2、商户价值分析
表6：商户价值分析表
3、租金系数
根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性，结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性，我们给每个商铺制定了租金系数。租金系数的制定原则为：
以平均租金标准的商铺为基础标准，定其系数为“1”；
位置：与主动线、主出入口、主要交通枢纽、中庭、客流型主力店的距离越近，租金系数越高；
楼层：楼层垂直上升而客流递减，租金系数随楼层上升递减；面积：面积越小，租金系数越高；面宽：面宽纵深比越大，租金系数越高；
业态：相邻位置的不同业态商户，根据业态市场租金参考进行租金系数调整；
商户势力：越强的品牌拥有越强势的价格谈判实力，制定商铺租金系数参考了预计目标品牌可能会接受的租金价格。
4、租金预测
表7：租金预测表
租金价格按照商铺的租金系数结合目标商户的承受高限预测；各业态平均营业坪效参考╳╳成熟商业项目平均水平；
平均提成率根据目标品牌可能接受的提成率计算，不执行提成租金的参照商户正常状态的租金/营业额比率计算。该案例中，就是结合商场特征、租户组合、租约特征所对租金边际价格产生的影响，制订品牌规划，对各楼层的各个位置及商铺测定了租金系数，在基础租金的基础上，完成了整个租金模型的制订。运营能力是对租金形成的持续保障实现单位面积租金坪效和营业坪效是项目盈利能力建设的着眼点。在确保满铺营业的情况下，最大程度地实现单位面积的租金坪效是实现租金收入的根本保证。而要实现较高的单位面积租金坪效，必须以实现最大程度的单位面积营业坪效为商业项目运营的核心目标。为了最大程度地实现单位面积租金坪效和营业坪效，在客单价既定的条件下，商品和服务走量的实现是项目赢利能力的根本保证。为此，必须着力于以下关键工作狠抓客流，包括积极放大客流量，合理导向客流流向，控制客流流速，实现较好客流的均衡度。积极采取措施，增加顾客的提袋率。在提升运营能力方面，为实现较高的营业坪效，产品优化、服务升级和有效的市场推广是三个重要法宝。市场推广的目标是放大客流流量和增加顾客的提袋率。广告、促销、大型活动以及会员服务都是为完成这两个任务的服务体系。产品优化和服务升级的目标，就是在合理导向客流流向、控制客流流速、实现较好的客流均衡度这三个方面发挥积极的作用。来源：商业地产赢之道
商业地产项目租金制定攻略
