1(单选题)2013年甲购买乙公司开发的商品房一套，合同约定面积为135平米。2015年交房时，住建部门的测绘报告显示，该房的实际面积为150平米。对此，下列哪一说法是正确的？
A.房屋买卖合同存在重大误解，乙公司有权请求予以撤销
B.甲如在法定期限内起诉请求解除房屋买卖合同，法院应予支持
C.如双方同意房屋买卖合同继续履行，甲应按实际面积支付房款
D.如双方同意房屋买卖合同继续履行，甲仍按约定面积支付房款 【答案】B
【考点】商品房买卖合同 【解析】
双方订立买卖合同时，将实际150平方米的面积计算为135平方米，属于“计算错误”。根据通说观点，“计算错误”包括两种情况，均不成立重大误解。（1）若乙公司未将计算依据（基础）告诉甲，属于“隐藏的计算错误”，系“狭义的动机错误”；（2）若乙公司已将计算依据（基础）告诉甲，属于“公开的计算错误”，适用“误载不害真意规则”，对合同当事人生效的内容为正确的计算结果”而非“错误的计算结果”，故A选项错误。
《商品房买卖合同解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还己付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
据此，本题中，因实际面积（150平米）已经超过约定面积（135平米）的3%，故买受人可以主张解除合同，B正确。
买受人不解除合同的，买受人补足135平米的3%的房款，超出3%的面积无偿取得，故CD错误。
综上，B选项正确。
2 (多选题)冯某与丹桂公司订立商品房买卖合同，购买了该公司开发的住宅楼中的一套住房。合同订立后，冯某发现该房屋存在问题，要求解除合同。就冯某提出的解除合同的理由，下列哪些选项是正确的? A.房屋套内建筑面积与合同约定面积误差比绝对值超过5%的
B.商品房买卖合同订立后，丹桂公司未告知冯某又将该住宅楼整体抵押给第三人的
C.房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的
D.房屋存在质量问题，在保修期内丹桂公司拒绝修复的 【答案】ABC
【考点】商品房买卖合同 【解析】
根据《商品房买卖合同解释》第14条的规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本题中面积误差比例已经达到了5%，可以主张解除合同，故A项正确。
《商品房买卖合同解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
本题中商品房买卖合同订立后再次抵押，冯某可以主张解除合同，故B项正确。
《商品房买卖合同解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，本项可以主张解除合同，故C项正确。
《商品房买卖合同解释》第13条第2款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
D选项中，房屋虽有质量问题，但可修复(不会因此导致冯某订立合同目的不能实现的后果)，不属于根本违约，冯某只能请求丹桂公司承担修复等实际履行的违约责任，而不能因此解除合同，故D项错误。
综上所述，本题答案为ABC。
3（多选题）刘某与关某签订电视机买卖合同，价格5000元，并约定全部价款支付完成前所有权不移转给关某。合同签订后，关某仅支付4000元，剩余1000元到期未支付。关某占有电视机后出质给不知情的张某并交付。下列说法正确的是？
A.刘某有权取回电视机，多余价款返还关某
B.刘某无权取回电视，只能请求关某继续支付剩余价款
C.若对刘某按约对电视享有所有权已经办理登记，则张某不能取得对电视机的质权
D.若对刘某按约对电视享有所有权尚未办理登记，则张某已经取得对电视机的质权 【答案】BCD
【考点】保留所有权买卖、质权的善意取得 【解析】
《民法典》第641条第1款规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
《买卖合同解释》第34条规定，买卖合同当事人主张《民法典》第
641条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。
《民法典》第311条第1款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《民法典》第641条第2款规定，出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。
据此，刘某与关某的动产（电视机）买卖属于保留所有权买卖，在关某按约支付全部价款之前，电视机归刘某所有。关某占有电视机后出质给不知情的张某，属于无权处分，根据《民法典》第311条的规定，张某善意取得对电视机的质权。若“刘某保留的所有权”已经办理登记，应认定张某受让时恶意，张某不能善意取得对电视机的质权。若“刘某保留的所有权”尚未办理登记，应认定张某受让时善意，张某善意取得对电视机的质权。故C选项正确，D选项正确。
《买卖合同解释》第35条第1款规定，当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：（一）未按约定支付价款的；（二）未按约定完成特定条件的；（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。
《买卖合同解释》第36条第1款规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。
《买卖合同解释》第36条第2款规定，在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。
本题中，买受人关某已经支付总价款的80%，因此，无论张某是否善意取得对电视机的质权，出卖人刘某均不享有取回权。故A选项错误，B选项正确。
综上，本题选BCD。
法考与司法考试之特种买卖合同真题与解析下
