浅谈物业管理的市场竞争

浅谈物业管理的市场竞争

浅谈物业管理的市场竞争

自1981年中国内地第一家物业公司——“深圳市物业管理有限公司”成立以来，全国物业管理企业已逾2万家，从业人员达到200多万人，作为 “朝阳产业”物业管理已在社会化分工中被逐步认同，初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理现在很快被推广到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透，并且竞争机制也正被逐渐引入。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入大学课堂，标志着对物业管理认识已由感性上升为理性。正是在这样的前提下，XXXX顺应社会大势于2007年投资控股谢耀新创立的XX华欣物业管理有限公司，并于同年接管XX时代项目和华韵07项目。我作为燃气公司派到物业公司的管理人员，在工作一段时间后，谈谈自己对物业管理的市场竞争的一些看法。 一、物业管理进入市场竞争的必然趋势 1、政府的倡导与严管

政府积极倡导物业管理项目的公开招标制度，并把招投标列入《物业管理条例》，将物业管理推向社会，通过竞争获得管理

权。例如我们华欣物业公司今年六月份参与的投标项目公安厅职工宿舍--枫景园小区、今年10月份参与的投标项目—长沙县政务服务中心等，还有省图书馆招标项目、长沙电机厂项目等等这些项目原来都有物业管理公司，现在都已成功进行了公开招标帮助使物业管理公司易帜。华欣物业在这几次参与的投标中深深体会到，现在光靠“请客送礼”“熟人面子”这些老的观念已经打不开局面，业主单位对品牌和服务水品都提出了很高的要求，这些都是政府在极力打造物业管理竞争的舞台，同时又加强对参与竞争的物业管理公司的管理，努力提高游戏参与者的素质。 2、业主自治意识渐强

我个人进入华欣物业时间虽然不长，但也体会到物业管理公司竞争的对手不仅仅是同行，而且是业主或业主代表的机构。我们在承接楼盘过程中就遇上过这样一个例子，招标单位在把我们列为竞标入围单位以后，业主委员会成员多人多次到我们管理的楼盘进行明访和暗访，把明访和暗访的结果作为评标依据，在开标会上明确指出我们明访和暗访的差距，这里我们姑且不讨论这中间是否有竞争单位的参与和打压，单就管理来说，如果我们在别人的暗访中和明访中服务都能做好，人家还有话说吗？物业管理公司是业主聘请的“管家”，是为业主提供管理与服务的，一旦物业管理公司的表现不能使众多业主甚至是业主代表满意，业主们完全可以决定是否聘请或解雇物业管理公司。

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还有一些怪现象，业主们炒掉了物业管理公司后，竟然摇身一变，干起物业管理公司的活儿。例如我们联系的“鑫天新城”楼盘，业主在几年间炒掉两个物业公司后由业主委员会自己招聘保安、保洁干起了物业管理，这虽有逆社会发展潮流之嫌，但至少也是合法的。 3、发展商“断奶”

XX物业管理有限公司是XXXX的子公司，其管辖的“XX时代”楼盘，XXXX正是其开发商之一，可以说物业公司和开发商有着千丝万缕的关系，接盘以来，物业公司一部分人的想法就是服务好不好没关系、管理上出了问题没关系，上面反正还有开发商顶着，根本就不是积极找出问题解决办法。其实，像这样的想法并不只是我们一家公司的问题，这些也正是当今内地物业公司的通病，一些物业管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。其实当发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时，必然要让物业管理公司分灶吃饭，自食其力。从客观上说，发展商也不可能长期“护养”其名下的物业管理公司。《物业管理条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制，前期提倡通过招投标选聘物业管理企业，一旦业主大会召开，谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘物业管理公司，改变物业管理公司与发展商“血缘”关系的事例已不鲜见。

二、物业管理公司应如何应对市场竞争

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物业管理早已进入了“诸侯纷争”，如何迎接竞争，规范竞争，抑制竞争的负面作用，促进竞争的积极作用，是摆在每个物业管理公司面前不可回避的课题。 1、物业管理公司要励精图治，重塑形象

物业管理公司是“竞争时代”的主角，每一个物业管理公司都无法拒绝竞争，不是主动出击，就是被动应战，就比如华欣物业今天管理了“XX时代”，“华韵07”不代表明天业主不会炒你，如果公司的经营理念一直还停留在象“家长制”这样老的管理方式上，不采用新的、现代化的管理方式，迟早有一天会被淘汰。同样，只要我们服务水平高、管理到位，我们也可以大胆走出去承接现有的楼盘。这就需要我们华欣物业勤练内功，塑造品牌。物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。因此，华欣物业要做的就是励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象。同时需要精打细算，勤俭管“家”，物业管理花的是业主的钱，物业管理公司会不会理财成了业主评判物业管理公司好差的重要标准。因此我认为我们华欣物业管理有限公司要赢得业主们满意，就应用最少的钱办最好的事情。 2、人才专业化

XX时代管理处曾经出过这样一个笑话：一位业主向刚刚招聘来保安反映问题，保安面无表情对他说：这我不管，你去找物业

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