房地产市场报告-2019年广州房地产市场报告

CHINA INDEX ACADEMY目录?Part1 政策环境分析?Part2 土地市场分析?Part3 房产市场分析

CONTENTS?Part4 本土房企动态?Part5 2020年市场展望

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中央经济工作会议定调楼市：重申房住不炒，全面落实因城施策，首提旧改、城市更新?【2019年12月】中央经济工作会、全国住房和城乡建设工作会：长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，着力稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展；加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。不变房子是用来住的，不是用来炒的因城施策稳地价、稳房价、稳预期大力发展租赁住房加强城市更新和存量住房改造提升变化做好城镇老旧小区改造长效调控管理机制研判：①房住不炒具有长期性；②与2019年相比政策未出现大的变化；③因城施策下，政策微调延续，保障合理需求；研判：①首次提出城市更新、存量住房改造、城镇老旧小区改造，将是房企业开展存量运营的三大方向；②首提长效调控管理机制，表明政策将更加注重长效化，稳定预期。④租赁住房市场仍将是政策强力构建的领域。2019.4中央政治局会议中央经济工作会全国住建工作会2018.12◆因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任◆以稳地价、稳房价、稳预期为目标，保持调控政策的连续性稳定性防范化解重大风险专题研讨班2019.01◆平衡好稳增长和防风险关系，把握好节奏和力度◆稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案2019.7中央政治局会议◆坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制◆坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段2019.11十九届四中全会2019.12中央经济工作会◆加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度◆要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展2019.12韩正住建部◆坚持房住不炒座谈会全国住房和城乡建设工作会2019.12定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段◆坚持因城施策，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，做好重点区域房地产市场调控工作◆着力稳地价稳房价稳预期◆长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段因城施策防风险期重申房住不炒重申住房制度、房住不炒、因城施策再提不将房地产作为短期刺激经济手段保持政策基调的整体稳定性、连续性2因城施策：中央经济工作会议强调全面落实因城施策，有利于活跃合理的自住需求

201620173月，两会政府工作报告提出因城施策去库存12月，中央经济工作会议强调分清中央和地方事权，实行差别化调控城市无锡3月，两会政府工作报告提出坚持房住不炒，落实地方主体责任局会议强调下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策内容公积金贷款套数核查20187月，中央政治10月，国常会要求因地制宜调整完善棚改货币化安置政策调整方向政策升级12月，中央经济工作会议强调因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任城市三亚3月，两会政府工作报告提出落实城市主体责任内容人才购房20194月，中央政治局会议强调要落实好一城一策、因城施策12月，中央经济工作会议强调全面落实因城施策调整方向保障自住因城施策政策贯穿本轮调控

3月，两会政府工作报告提出因城施策化解房地产库存城市成都12月，中央经济工作会议强调要落实地方政府主体责任内容公积金贷款套数核查调整方向政策升级海口限购限购限售限价限购限售、土拍规则调整土拍规则调整限购限价限价信贷政策升级政策升级政策升级政策升级政策升级政策升级政策升级政策升级呼和浩特石家庄长沙南京高淳区宿州常德临澧县天津南京六合区三套房以上不予商贷公积金贷款套数核查商品住房平均利润率限定外地人购房取消社保年限农业转移人口购房补贴放宽首套房认定条件承接北京疏解项目职工购房人才购房政策升级政策升级政策升级保障自住保障自住保障自住保障自住保障自住上海临港新片区粤港澳大湾区深圳郑州江门深汕合作区佛山深圳人才落户、购房香港居民购房普通住房标准调整公积金贷款额度提高人才购房商品住房解冻人才购房取消公寓“只租不售”保障自住保障自住保障自住保障自住保障自住保障自住保障自住保障自住各地因城施策的实施路径

丹东苏州合肥西安大连洛阳上海昆山社保补交不符合条件政策升级扬州公积金贷款额度提高保障自住广州南沙区人才购房保障自住因城施策继续强化的市场影响研判

?城市间房地产市场发展阶段分化明显，因城施策有利于地方紧盯市场变化对症下药，减轻部分政策与市场现状的不适应性，促进房地产市场平稳健康发展。

?全面落实因城施策，地方针对人才引进、特定区域，优化现有政策，有利于活跃合理的自住需求，全国商品住宅销售规模将继续保持在较高水平，避免成交短期急剧下降，降低本轮调控带来的市场波动幅度，拉长行业发展周期。

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金融抑制：房地产金融监管保持收紧，强化风险管控

◆中央在金融端持续保持收紧银保监会（5月）：聚焦表内外资金直接或变相用于土地出让金银保监会（7月）：针对近期融资；未严格审查开发企业资质，部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，违规向“四证”不全项目融资；个人消费贷、经营贷、信用卡透支购房；资金通过影子银行违规流入房地产；并购贷款、经营性物业贷款被挪用于房地产开发。银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风控水平。国家发改委（7月）：对房地产企业发行外债央行（7月）：严禁消费贷违规购房，加强对理财、委贷等渠道流入房地产资金管理。加强对高杠杆经营大型房企融资行为的监管和风险提示，管控企业有息负债规模和资产负债率。银保监会（8月）：在32个城市开展银行房地产业务专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。央行（11月、12月）：继续遏制房地产泡沫化倾向；加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，申请备案登记提出要求：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。◆利率“换锚”后整体房贷利率保持平稳

城市新政前后对比利率水平6.50%6.00%5.50%全国首套房贷平均利率全国二套房贷平均利率全国广东北京上海深圳5年期以上LPR三个月保持稳定在4.8%的水平（最新）基本保持稳定略微上浮基本保持稳定略微上浮首套不低于最近一个月相应期限LPR，二套不低于最近一个月相应期限LPR加60个基点（广东省内除深圳）首套不低于相应期限LPR加55个基点，二套不低于相应期限LPR加105个基点首套不低于相应期限LPR减20个基点，二套不低于相应期限LPR加60个基点首套不低于相应期限LPR加30个基点，二套不低于相应期限LPR加60个基点全国房贷利率经历连续6个月下调后，开始止降回升并保持平稳

5.00%4.50%4.00%4

广州政策：“商改租”细则出台，助推“租购并举”制度构建

?7月16日，广州市出台《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确已建成、已办理土地

有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以按规定改建为租赁住房。

适用范围：适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。符合条件：符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。“商改租”政策细则出台，意味着只要符合相关标准，写字楼、商场、酒店等商业项目都可以按照规定改建为租赁住房，提高了“商改租”的可操作性，对完善“购租并举”制度，构建更加完善房地产机制形成有力推动。数据来源：CREIS中指数据，中指·地主

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