目 录
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二、
三、
四、
五、
物业服务管理理念 物业组织管理 保安管理与服务方案 物业维修及应急措施 环境卫生管理方案
物业服务管理理念
（一）、项目概述： 一、物业管理区域
无为县职业教育中心位于城南新城，占地180.7亩,建有各类单体建设9栋,大门1处,停车场1处,总建筑面积38000 m,办学规模预计达60个班级,教职工120余人;2013年9月在校学生约1000名。 职教中心各类建筑一览表
序建筑物名称 号 1 教学楼 2 综合楼 3 实训楼及厂房 4 公寓楼 5 标准化运动场 6 食堂 7 校门 8 景观绿化 9 道路与停车场 10 合计
4 5 4 2 2 1 2 1 1 2 1 1 2 m 2 m 2 m 2 m 2 2
建筑面层数 栋数 单位 积 10663 7082 7045 8725 4100 93 含报告厅 住1152人 含看台 备注 m 2 m 2 m 2 m 2 28000 17000 二、物业管理服务范围
1、对整个校园环境及建筑物进行卫生保洁；
2、对新校区水电设施、办公设备、生活设施进行日常维护和维修； 3、整个校园保安；
4、对学校各项教育教学活动和在校师生的生活起居提供优质的后勤保障服务。 (二)管理思路
我公司将根据学校的要求，经过细致的调研，对无为县职业教育中心物业管理的整体构想和管理策划思路概括为：一个中心，两个基本点，三个效益，四个满意，五项达标，六项保证。 一个中心---
以学校为中心，站在学校的立场上研究和设计服务，重视学校师生的意见，并顺应师生需求趋势，不断完善服务系统，为学校师生提供高品质管家式服务。 两个基本点---
一手抓服务质量，一手抓成本管理。无为县职业教育中心拟将物业管理市场化目的就是为了规范学校物业管理，降低管理成本，节约运行成本，创造安全、整洁、有序的办公环境，那么我们将顺应学校需求，制定服务项目，确定服务标准，在保证服务品质的同时，积极开拓创新，节能挖潜，控制成本。 三个效益---
环境效益、社会效益、经济效益三者是密不可分，物业管理是一个微利行业，更应重视三者的有机结合，三种效益齐抓并举。 四个满意---
根据服务项目，制定服务标准，加强日常管理和服务，
面向社会和企业内部，招聘适当的人在适当的岗位，为学校提供高质量的服务，为企业创造良好的社会口碑和经济效益，最终实现学校满意、社会满意、员工满意、企业满意。 五项指标---
根据物业管理有关要求，结合自身管理实际和学校的软硬件设施设备情况，设定了设备运行维护达标、环境管理达标、公共秩序维护达标、无重大安全事故达标、业主满意率（95%以上）达标。 六项措施---
措施一：即时服务与隐形管理
即时服务就是通过对所有服务对象的需求做全面、深入的了解，设立24小时服务热线，保证在学校师生需要的时候会即时出现，为其提供满意、即时的优质服务；隐形管理的主旨就是充分尊重师生的私人空间，在需要帮助的时候即时出现，学校师生没有服务需求的时候不去打扰，如调整保洁员的上下班时间，避开在上课或下课高峰期清理保洁等。 措施二：个性化服务设计
我公司每承接一个新的项目，都不是原有模式简单的“克隆”、“拷贝”，而是在延续公司企业文化基础上的再创新、再升华，在考虑区域因素、业主要素以及需求的基础上，为项目度身定做适合的管理方案。所以在服务项目上，在保证传统项目高质量完成的同时，也会针对该校的特点、师生的需求和愿望等为无为县职业教育中心设计出一套个性化服务菜单，做好无为县职业教育中心的管家。 措施三：流程管理与控制
在ISO9000质保体系中，流程管理与控制是一项非常重要的工作，是规范化管理运作的基本保证，流程的合理性和可控性是保证业主需求得到及时回应、各项服务标准化作业的基本保证。通过对无为县职业教育中心基本情况的了解、
师生需求的分析，设定合理的流程，加强流程管理与控制，保证为学校全体师生提供方便、快捷、优质的服务，达到满意率95%以上。
措施四：建立准确迅速的管理水平自我监测系统 随时关注管理服务实施效果，进行实时监测，通过定期或不定期的学校意见调查，经常性的师生走访，24小时服务电话，管理处参与信息收集及通畅的内部联络体系等，建立全面快捷的信息反馈机制，将师生的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验物业管理质量的主要标准，形成一个对自身管理水平进行准确评价的自我监测系统。通过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中的不足，不断提高管理质量和服务水平，真正实现高水平的物业管理，达到：管理制度---健全，设施设备---完好，服务项目---齐全，服务程序---规范，服务技能---娴熟，服务效率---快捷，服务方式---灵活，服务态度---热情，服务收费---合理。
措施五：人本化服务
我公司在员工培训过程中，不断灌输“先业主之忧而忧，后业主之乐而乐”的执业意识，以师生满意作为管理服务工作的出发点和归宿点，由点及面，对常规物业管理服务进行整合，从服务主旨、服务架构、服务项目、服务手段、服务标准、服务控制等方面全面导入管家式管理要素，在充分尊重、关心员工的基础上，让员工以更大的爱心、耐心、热心为学校师生提供更多更好的人性化服务，“以人为本”将是我公司在无为县职业教育中心服务工作开展的基础。 措施六：文化运作
我公司深谙人才是企业最大的资本，团队合作是企业成功运作的基本保障，而良好的企业文化运作使企业产生强大凝聚力和向心力，提高员工工作效率，鼓励全体员工向着企
物业管理方案
